2018年11月18日、ユニホー さんの見学会に行ってきました

【建物の概要】

場所 名古屋市西区
交通 地下鉄　浅間町駅から11分、浄心駅から12分
立地 南側道路
構造 鉄筋コンクリート11階建
間取り 1LDK（44.65㎡） 22戸、1K（29.45㎡）9戸
設備 オートロック、防犯カメラ3台、WiFi

【建物の外観】

  全体の印象はとてもスタイリッシュです。





左側は、駐輪場への扉になります。
真ん中がエントランス、右側は1Fの1LDKが2戸です。

1Fの住居はスタイリッシュなルーバーで目隠ししています。
最初はオシャレなオフィスかと思いました。




 
目隠しのために、よく腰壁の上にすりガラスやフェンスを設置しています。
このマンションでは、下からルーバーを立ち上げています。
なかなか、オシャレでですね。








エントランスは光沢感のあるタイルが貼ってあります。
これも、いい感じです。










 駐輪場への扉を開けたところです。
ここは、基本的に施錠はしません。

郵便配達もここを通ります。






駐輪場です。
31戸なので、結構大きな駐輪場ですね。
建物の西側になります。


ちなみに、1LDKでも、ほとんどが単身者ということです。
カップルは今のところ3組程度ということで1〜2割という感じです。

駐輪場は戸数分を確保しているとのことです。






さらに、建物の北側を通ると、予備の駐輪場もありました。




北西から建物を見るとこんな感じです。



階段とベランダの腰壁がブラックで、白いタイルと良いコンビネーションです。

そびえ立つ感じが伝わりましたか？

【エントランス〜ホール】

エントランスはこんな感じです。


1Fの入居者のプライバシーも保たれていますし
生活感も抑えられています。







エントランスは1Kの間口分ですね。
左側は大理石調のタイルです。

全体としてスタイリッシュなので、あえて大理石を使わなくて
ブラックのタイルでも、十分かなとも思います。

右側の光沢感のあるタイルはGOODですね。






最初の自動ドアを入ると、ここで解錠です。








解錠して2つ目の自動ドアを開けたところです。
外から、タイルがつながっています。






光沢タイルと反対側は、こんな感じです。
写真では明るく見えますが、もっと暗い感じです。

白と黒とメリハリをつけています。

【内観、設備は】

北側廊下の樹脂シートがコンクリート打ちっ放しのようです。



このグレードの建物であれば、普通樹脂シートが貼ってあるものです。


最初は、コンクリート打ちっ放しかと思いました。
担当者に聞いてみると、長尺シートの柄の一つだということでした。


個人的にはコンクリートは砂っぽい感じがして苦手なので
私だったら、他の柄にすると思います。


しかし、これは好みの問題ですね。
コンクリート系には、一定のファンがいます。


ちなみに、ベランダはこちらです。





どうも、同じものが使われているようです。






見学したのは1LDKで東側のお部屋です。
ここは、南側にLDKを配置して、部屋の真ん中東側に寝室を設けています。
下の写真でいうと、正面がLDK、左手が寝室、右手が洗面になります。






リビングの対面キッチンの前です。
カウンタータイプのテーブルを置いています。

ソファー越しにテレビを見ながら食事できますね。






LDKの広さは、13.4帖とのことです。




こちらは、LDK側から見た寝室です。
広さは4.6帖です。
ダブルベットを置いています。


不動産会社の写真は、広く見せるために超広角レンズで撮影します。
そうすると、シングルベッドがダブルベットに見えたりします。
ちなみに、この写真は標準レンズですから、見たまんまです。



奥にウォークインクローゼット（WCL）が見えます。


採光のために、LDK側が引き戸になっています。
ちなみに東側にも小窓があります。



この部屋の左側が廊下になります。

寝室の奥右手に廊下につながるドアがあります。



床、建具は明るい木目で揃えています。




ちなみに、このモデルルームの家具はそのまま買取とかレンタルができるようです。
レンタルですと、月15000円とのことです。


個人ではちょっと高い気もしますが、法人契約なら、
家賃に組み込んでしまって7割会社負担なら、月々5000円弱で済みますね。

【住宅設備は】

最近の一般的な住宅設備です。
十分高級感があると思います。





浴室乾燥機付きのバスです。





こちらは洗面です。








トイレの横に棚があります。
何かと便利ですね。





トイレの収納は棚が一枚です。


ボックスにトレットペーパーを入れておけば
オシャレですね。

ここに扉付きの収納を設置する場合もあると思います。
その分コストがかかりますが。







入居した日からWiFiが使えます。
最近では一般的な設備になってきました。






インターホンです。
録画機能はありませんが、従来のものより進化してそうです。

【収納は】

シューズクロークは大きめです。




半分は靴、半分は他のものを入れても良さそうです。



WCLは寝室の奥にあります。



入って右側が1棚1バーです。





左側が、棚が何枚だったか忘れました。
写真を見る感じでは3段くらいでしょうか？

加湿器とかの季節家電や掃除機などを入れておきたいですね。
衣装持ちは、衣装ケースに入れて下から積み上げることになりそうです。




見学は以上です。

【収益性は】

このマンションは、土地を買って、建物を建てたということです。
利回りで7.5%ほどだと言っていました。

すごくいい数字ですね。
買いたいです　笑


少し前なので土地が80万円ほどだったそうです。
最近では120万くらいになったとのことです。
すぐそばで生和さんのマンションも建設されていました。
そこは、高かったのかもしれません。



 土地面積は100坪くらいです。
土地の費用は9000万円くらいでしょうか？ 



建物は施工面積あたり60万円くらい
1K戸あたり900万 
1LDK戸あたり1100万円
くらいだそうです。

1Fにも2戸ありますから効率的な建物です。
（1Fがピロティーだと家賃的には非効率）


建物で33000万円
諸経費2000万円
ってところでしょうか？

 総投資額で44000万円程度になりそうです。




収入を計算します。

1Kの平均が64000円
1LDKの平均が85000円
とします。

駐車場は聞き忘れましたが
6台で各13000円と予想します。

月間収入は
6.4x9+8.5x22+1.3x6＝252.4（万円）

年間では
252.4x12=3028.8（万円）



ちなみに、共益費は7000円です。
この収入が
0.7x31x12=260.4（万円）


収入としては
3028.8+260.4=3289.2（万円）



利回りを計算して見ます。
共益費を含まないと
3028.8 / 44000 = 6.88%


共益費を含めると
3289.2 / 44000 = 7.48%



営業さんの情報を一致しましたね。



建物だけの利回りを計算してみます。
共益費を含まないと
3028.8 / 35000 = 8.65%


なかなかのパフォーマンスですね。

【この物件の感想】

施主さんが当初の家賃よりも4000円ほどアップして募集をしたということです。
それで、結構決まっているようですから、たいしたものです。

12月引き渡しで、1LDKは8割ほど決まっているようです。
1Kは、まだまだと言っていました。

時期的に人が動きませんが3月には満室になりそうですね。



家賃保証がある会社（まあ、大手ほとんどなんですが）では
家賃を自由にさせてもらえません。

もし、入居率が悪くなると、自社の入居率が落ちるからです。


販売促進上、入居率にこだわりがありますので
すぐに入る家賃にしたいわけです。

昔は、利回りを高く見せるために、高めの家賃設定だったのですが
最近は、露骨に高い家賃は無くなってきています。




このように、自由に家賃設定を選べるのは中堅メーカーの良いところかもしれませんね。




あと、今回の施主は、ユニホーさんで3棟か4棟目だそうです。
一見さんよりも、多少値引きがあったかもしれません。





私もユニホーさんで2棟建てています。
興味のある方は、口利きしますのでご連絡ください。
多分、値引きしてくれると思います。
（政治家みたいですね　笑）

ちなみに賄賂は要りません。
ユニホーさんに大きな顔ができれば、自分にも有利かなと・・（笑）

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