1月3日の中日新聞に戸建賃貸の1面広告が掲載されていました。
気になったので記事にします。
新聞によると
1戸あたり698万円ですが、税別で、しかも、本体価格の話です。
700万円として、8%の消費税が56万円
水道、ガス等の引き込み工事や外構工事は含まれていません。
諸費用まで考えると
850万円ほどでしょうか。
建物は総2階の3LDKですが
広さは65.82㎡(19.90坪)
かなり狭いです。
間取りは
1Fが14畳のLDKと水回りと玄関
2Fが3室で、6.5畳、6畳、5畳です。
かなりコンパクトな3LDKです。
でも、2LDK+納戸とか、2LDK+書斎とか
いろいろな使い方ができます。
坪単価は
本体あたりでは
754万円(税込) / 19.90 = 37.9万
そこそこコストメリットがあると思います。
一般的に狭いほうが坪単価は高くなりますからね。
外観はシンプルでスタイリッシュです。
洗面やバスは普及品レベルかもしれません。
広告によると
”設計仕様を統一して、全国の工務店仲間が作ることで
ローコストを実現している”
ようです。
安く建てて、家賃78000円とすることで入居率を高くするという作戦です。
単純計算では
投資額 / 家賃 = 850万円 / 7.8万円 = 109ヶ月
9年ちょっとで回収できますので
その後は、貯金シリーズになります。
単純利回りは
(7.8x12) / 850 = 11.01(%)
です。
もし
全額を融資で建てるのであれば
20年ローンくらいで返済するのが良さそうです。
名古屋市内であれば、家賃が98000円くらいでもいけそうです。
戸建賃貸は、長く入居する可能性が高いので、
新築プレミアムは狙うべきです。
土地所有者であれば、競合の少ない名古屋市内であれば
一つの選択肢になりそうですね。
空き地の多い郊外の場合
やはり、競合物件が近隣で建設されるというリスクはあります。
名古屋市内で98000円の家賃で募集するとして
シミュレーションします。
建物は建築面積が各10坪で20坪
駐車スペースが各10坪で20坪
全体で50坪程度必要です。
車2台停められて、駅からは多少遠い土地として
坪70万(諸経費込み)としますと
土地代が
50x70=3500万円
建物が2棟で
850x2=1700万円
総投資は、5200万円
家賃は
98000x2x12=235万円
利回りは
235 / 5200 = 4.5%
低いですね。
これでは、投資できません。
郊外で、土地が30万円ほどのエリアであれば
家賃が78000円となるので
利回りは
(7.8X2X12) / (50x30 + 850x2) = 187 / 3200 = 5.8
う〜ん、なかなか厳しいですね。
家賃が30万円以下のエリアは
空き地が多くて、競合リスクも大きいものです。
建物の寿命を考えれば、20年以内で回収したいところです。
土地をかっての投資は、このままでは、ちょっとハードルが高いですね。
この戸建賃貸(ユニホー建築)は、
1戸当たり80㎡と、この広告の建物よりも広いです。
総投資は1戸当たり1170万円で、家賃設定は14万円です。
単純利回りで14%。
名古屋市内ということで、家賃が高く取れたので
利回りが高くなっています。
この場合でも土地を3500万で購入したとすると
14x12 / =(3500+1700)= 6.46(%)
名古屋市内で坪70万円の土地、、なんとか、見つかっても
なかなか地形がイマイチなんですよね。
郊外であれば、土地は安いが、競合リスクもある・・
名古屋市内は土地が高い。
土地を買っての投資はなかなか厳しいものです。
気になったので記事にします。
【2棟の場合、3LDK1戸あたり698万円(税別)】
新聞によると
1戸あたり698万円ですが、税別で、しかも、本体価格の話です。
700万円として、8%の消費税が56万円
水道、ガス等の引き込み工事や外構工事は含まれていません。
諸費用まで考えると
850万円ほどでしょうか。
建物は総2階の3LDKですが
広さは65.82㎡(19.90坪)
かなり狭いです。
間取りは
1Fが14畳のLDKと水回りと玄関
2Fが3室で、6.5畳、6畳、5畳です。
かなりコンパクトな3LDKです。
でも、2LDK+納戸とか、2LDK+書斎とか
いろいろな使い方ができます。
坪単価は
本体あたりでは
754万円(税込) / 19.90 = 37.9万
そこそこコストメリットがあると思います。
一般的に狭いほうが坪単価は高くなりますからね。
外観はシンプルでスタイリッシュです。
洗面やバスは普及品レベルかもしれません。
【なぜ安いのか】
広告によると
”設計仕様を統一して、全国の工務店仲間が作ることで
ローコストを実現している”
ようです。
安く建てて、家賃78000円とすることで入居率を高くするという作戦です。
【どれくらいで回収できるのか?】
単純計算では
投資額 / 家賃 = 850万円 / 7.8万円 = 109ヶ月
9年ちょっとで回収できますので
その後は、貯金シリーズになります。
単純利回りは
(7.8x12) / 850 = 11.01(%)
です。
もし
全額を融資で建てるのであれば
20年ローンくらいで返済するのが良さそうです。
名古屋市内であれば、家賃が98000円くらいでもいけそうです。
戸建賃貸は、長く入居する可能性が高いので、
新築プレミアムは狙うべきです。
土地所有者であれば、競合の少ない名古屋市内であれば
一つの選択肢になりそうですね。
空き地の多い郊外の場合
やはり、競合物件が近隣で建設されるというリスクはあります。
【土地を買って建てるとしたら】
名古屋市内で98000円の家賃で募集するとして
シミュレーションします。
建物は建築面積が各10坪で20坪
駐車スペースが各10坪で20坪
全体で50坪程度必要です。
車2台停められて、駅からは多少遠い土地として
坪70万(諸経費込み)としますと
土地代が
50x70=3500万円
建物が2棟で
850x2=1700万円
総投資は、5200万円
家賃は
98000x2x12=235万円
利回りは
235 / 5200 = 4.5%
低いですね。
これでは、投資できません。
郊外で、土地が30万円ほどのエリアであれば
家賃が78000円となるので
利回りは
(7.8X2X12) / (50x30 + 850x2) = 187 / 3200 = 5.8
う〜ん、なかなか厳しいですね。
家賃が30万円以下のエリアは
空き地が多くて、競合リスクも大きいものです。
建物の寿命を考えれば、20年以内で回収したいところです。
土地をかっての投資は、このままでは、ちょっとハードルが高いですね。
【名古屋市中村区の他社の戸建賃貸の実績は】
この戸建賃貸(ユニホー建築)は、
1戸当たり80㎡と、この広告の建物よりも広いです。
総投資は1戸当たり1170万円で、家賃設定は14万円です。
単純利回りで14%。
名古屋市内ということで、家賃が高く取れたので
利回りが高くなっています。
この場合でも土地を3500万で購入したとすると
14x12 / =(3500+1700)= 6.46(%)
名古屋市内で坪70万円の土地、、なんとか、見つかっても
なかなか地形がイマイチなんですよね。
郊外であれば、土地は安いが、競合リスクもある・・
名古屋市内は土地が高い。
土地を買っての投資はなかなか厳しいものです。