実録!土地活用(新築マンション投資)

土地活用・不動産投資について、初心者の方にも参考になるような分かりやすいブログを目指しています。 業者側の情報ではなく、土地所有者、投資者の視点でリスクについても、お話しします!

カテゴリ:その他の土地活用・不動産投資 > 土地活用 マンション経営

このブログのマンション以外に保有するマンションの外壁修繕の見積もりが出ました。

外壁工事の参考になれば幸いです。

ちなみに名古屋市内の物件です。
エリアによっても費用相場は異なるかもしれませんね。


【建築後20年、初めての大規模外壁修繕です】



このマンションは
6階建で建築後初めての大規模修繕になります。

部屋は1K〜1DKの単身用で36m2。

1Fがエントランスと駐車場
2〜4Fに、それぞれ4戸
5、6Fに、2戸

合計16戸の規模です。


大手賃貸住宅メーカーの建築で
今回もそのメーカーで見積もりをお願いしました。


足場を組んで
ベランダ、屋根、外壁、総合的に修繕します。


今後
15年は修繕不要です。


30年のローン期間中は
この一度だけということになります。



【見積額は?】



行 工事名 数量 単価 金額

1  足場仮設工事 1336m2   1400 1870400
2 2Kトラス取り付け 4m2 11600 46400
3 4Kトラス取り付け 4m2 17400 69600
4 壁つなぎアンカー 86900
5 外壁塗り替え 728m2 2600 1892800
(水洗い含む)
6 軒天塗り替え 387m2 1400 541800
(水洗い含む)
7 配電盤 3m2 3700 11100
8 163m2 900 146700
9 ウレタン防水 125m2 8000 1000000
(ベランダ)
10 雑塗装 1394300
11 屋上高圧洗浄 72400
12 笠木ウレタン防水 110m2 2700 297000
13 端末アングル撤去 110m2 700 77000
14  立上り防水撤去 110m2 470 517000
15  ドレン廻り撤去 7m2 9500 66500
16  ケレン清掃 242m2 300 72600
17  平場 脆弱部圧着 115800
18 下地活性剤塗布 242m2 1500 363000
19 改修アスファルト 242m2 8000 1936000
防水、密着工法
20 立上り端末アルミ 110m2 2900 319000
シーリング
21  ドレン・ストレー 7m2 7300 51100
  ナー新設
22  昇降荷役費 72400
23  廃棄物処理費用 86900
24 福利厚生費 39100
25  廃棄物処分費 111458
26 値引き ー1257258

合計 10,000,000
消費税 1,000,000
見積合計 11,000,000



ということで
消費税込みで1100万円となりました。



【交渉後の価格は?】




当初、1戸あたり
大型修繕を50万円を計画していた。

50万x16=800万


しかし

物価や人件費が高騰しているので
戸当たり60万まで譲歩する

ということで

960万円以下を希望した。


希望価格が無理なら
他社で見積もりを進めていきます!


と、プレッシャーをかけてみました。




結果、960万円で契約をすることになりました。




【塗装会社に直接依頼すべきか?】



塗装会社に直接依頼した方が
やっぱり安くできる可能性は高いでしょう。


とはいえ
塗装業者も、いろいろあるので

入居者とのトラブルがあったり
ずさんな工事をするかもしれません。

迷惑駐車などで
近隣とトラブルになるのも避けたいです。


もし、トラブルや手抜き工事があったとしたら
その対処を自分で行うのは結構大変です。


というわけで
管理会社を通して行うことにしました。



【別途工事が80万円に!!】




外壁工事の見積もりの時点ではわからないことがあります。


それは
外壁のタイルが浮いているという状態です。


これは外壁をハンマーで叩いて
音で判断します。


万が一、タイルが落下すれば事故になる危険性があります。



タイルの浮きが80箇所
その工事が136万円だったかな???

そこは1箇所あたり1万円
合計80万円にまけてもらいました。




【結局、最終的な工事費は?】




1100万円が960万円になり
140万円下がりましたが

追加工事が80万円増えて
1040万円となりました。




できれば
1000万円以内にしたかったです。



【今後のためのアドバイス】




単身用なら1戸あたり50万円を基本にする。

別途工事(タイルの浮き)は
そもそも最初の工事のレベルが高ければ発生しないもの
ということで
半分は無償で行って欲しいところです。

実質的な費用は接着剤と人件費ですから。


そのために
浮き工事の単価を先に聞いておく必要があります。


今回の工事では
728m2の外壁に対して80箇所
つまり7平方メートルにつき1箇所が浮いていたことになります。



タイル浮きの処理はしっかりして欲しいものですが
20m2につき1箇所くらいまでは
こちらで出すが、それ以上は、よろしく・・・

という交渉もできると思います。




参考になれば幸いです。








 
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前回の記事で、当ブログの賃貸マンションの生涯収入を計算してみました。
3億6200万円の投資で、収入は約10億円となりました。


先回の記事
新築マンションの生涯年収を計算してみる
http://namc.blog.jp/archives/2022-02-17.html


今回の記事では、支出の方を計算してみます。
間違っているかもしれませんので、ご了承ください。
間違いがあれば、コメント入れてください。


【支出の種類】




支出にはいろいろあります。


大きく分けると
  1. 管理費(賃貸管理、建物管理)、共用部電気水道代等
  2. 原状回復費用
  3. 修繕費用
  4. 税金
  5. 保険
この5つです。





【(1)管理費、共用部費用を計算する】




(賃貸管理費)

ここで言う管理費は、家賃管理、入居、退去立会いなどの管理です。
客付けなどの手続きもやってくれます。
(客付けの場合は、別途費用が発生します)

管理費用は、このマンションの場合、家賃の4.4%です。

一般的には、4〜5%が多いようです。
消費税がかかるので、家賃の4.4〜5.5%の出費になります。

大型マンションで戸数が多い場合、多少の値引き交渉もできるようです。
(私は、やらなかったけど・・)




(建物管理費)

維持費は、建物検査や町内費などです。具体的には下の通りです。

(1)定期清掃 (年間50回基本週1回) 年額 216000円

(2)特別清掃 (共用部高圧洗浄)   年額 32400円
(3)消防用設備点検 (年2回)  年額 54000円
(4)エレベーター保守点検費 (毎月1回年12回) 年額 641520円
(5)ブースターポンプ保守点検 (年1回) 年額 64800円
(6)町内会費 年額 80640円

小計 年額 1089360円  月額 90780円



これは消費税8%時代の契約ですね。
町内会費以外を10%の消費税にすると

年額 1,108,040円 です。



(客付広告費等)

空室になった場合、客付広告費などが発生します。
4年間の平均が456,010円でした。

賃貸管理費が高いところは、広告費用が含まれており、別途発生しないケースもあります。
管理費が「高いのか、低いのか」は、その管理内容まで踏み込んで比較検討する必要があります。


客付広告費等は、 年額46万円とします。



 
(共用部費用)

過去4年間の推移から年間の額を試算します。

(1)電気   236,200円
(2)水道代 15,600円
(3)インターネット代 169,000円

合計では、420,800円 です。



以上から、

管理費は、

家賃連動部分が、家賃の4.4%
固定費用(設備維持管理費、広告、共用部費用)が、年間約200万円

となりました。




コメント

固定費は年間200万円と計算しましたが
建物管理費110万円と共用部費用(電気・水道・インターネット代)46万円で
156万円です。


収入の中には、共益費197万円が含まれています。

設備管理費と共用部費用(電気水道インターネット)は共益費から捻出するイメージです。


管理契約によっては、共益費を管理会社が受け取り、 建物管理や共用部費用を管理会社が負担するケースもあります。
 




今のところ
共益費収入 > 設備管理費+共用部費用
となっています。

差額で広告費がまかなえそうです。





1年あたりの費用がわかったところで
長期的な管理費用を計算してみます。




(1)まずは家賃連動の賃貸管理費用からです。

30年の家賃収入は、6億6990万円
50年の家賃収入は、9億9619万円
ですから

管理費は、4.4%を掛け算して

30年で2948万円
50年で4383万円


です。



賃貸管理費は、家賃収入の4.4%ですが
この収入には、共益費が含まれています。
さらに、当初の30年間は礼金も含めています。

実際は、上記の数字よりも8%ほど少なくなります。

ここでは、さっきの計算から5%ほど引いておきます。


30年で2800万円
50年で4164万円


となりました。




(2)つぎに建物管理や共用部費用、広告費用です。

この費用は家賃とは関係なく年額200万円なので

30年で6000万円
50年では、1億円
す。








(1)(2)を合わせると、管理費用等は

30年で8800万円
50年で1億4164万円
です。





この段階で、50年で10億円の収入があっても

管理費だけで1億円以上も減っていきます・・・



【(2)原状回復費用を見積もってみる】



これは、主に、クロス(壁紙)や床などの修繕費用です。

実際はクロスがほとんどで、床の原状回復は滅多にありません。
床の原状回復は、クッションフロアや畳の時代の話だと思います。



 
経年変化は家主負担です。
入居者がクロスや床に傷をつけた場合は、入居者負担になります。

まあ、イメージでは、半々って感じでしょうか。





5年に1回、5万円くらいの出費とすると
1年あたり、1万円。

24戸あるので、年額ベースで24万円と見積もってみました。


原状回復費用

年間24万円


30年間で、720万円
50年間で、1200万円


です。




【(3)修繕費用を見積もってみる】




この修繕費用は原状回復以外の修繕費です。


備品・設備の修繕と、大型修繕に分けて計算してみます。
少し高めに見積もってみます。



(備品・設備)

備品は10年くらいで更新がくるものから
30年以上持つものもあります。

使い方によって、寿命は大きく変わるものです。


それでも、どれくらいかかるのかを把握しておかなければなりません。


30年で更新しなくてはならないのは

エアコン 8万円を3回=24万円

ガス給湯器 15万円を2回=30万円

水栓 3万円を2回=6万円
水栓(水漏れ)はたまにしかありませんが、入れておきました。

換気扇2箇所 1万円を3回=3万円

トイレ(ウオシュレット等) 5万円が1回=4万円


キッチン 15万円
ドア・建具 8万円


合計90万円 



30年で90万円ほど、かかるので
1年あたり 3万円ということになります。





このマンションは24戸ありますので
24x3=72万円

共用部なども考慮して、年間75万円とします。




(大型修繕)

外壁、屋根防水工事



外壁修繕の費用は、20年に一度、1戸あたり60万円とします。

このマンションの場合、24戸+エントランスなので

60万円x25=1500万円です。

20年に一度、1500万円かかるので
1500÷20=75
年額では75万円となります。



ローン返済期間の30年間で1回の大型修繕という考えであれば
30年間で1500万円なので、年額50万円という計算もできます。
(1500÷30=50)

50年持たせるのであれば、50年で2回3000万円なので
1年あたり60万円という計算もできると思います。
(3000÷50=60)


ここでは、50年稼働させる前提で、年額60万円を採用します。

実際は、50年間で1回で済ませることができれば、最高ですね。
そうすれば、年額30万円です。

よっぽど薄汚いのであれば、外壁洗浄も必要かもしれませんが、まあ、築30年以降の建物なら多少は汚くてもしょうがないですよね。
新品同様にするというより、雨漏りしない程度の修繕にしたいところです。




(その他設備の修繕費用)

マンションならではの修繕費用もあります。

  1. 自動ドア
  2. エレベーター
  3. オートロック&インターホン設備
  4. 火災設備
  5. 防犯カメラ
  6. 水道ポンプ、水道管
  7. 外構部分(駐車場、フェンス)

さて、これが問題です。

一体いくらかかるのやら・・・・



30年目くらいには、手を入れる必要がありそうです。 

  • インターホンが繋がらない
  • 火災報知器が異常発報する
  • 自動ドアが開かない
こんなことになれば、待った無しで修繕になりますね。



家賃返済がなくなれば 
1000万円でも支払うことができるのですが
ローン返済期間だと、余裕がないかもしれません。


逆に言えば、30年までなら、修繕せずに逃げ切れる可能性もあります。


しかし、50年稼働させるのを前提にするので
ここでは、50年で2000万円の予算を取っておきます。
はっきり言って、適当です。


まあ、使わなかったら、残るわけです。
ひょっとしたら、もっとかかるかもしれません。


50年で2000万円ですから、1年あたり40万円ですね。



ポイントは
融資返済がなければ、1900万円ほどの収入があるので
まあ、大型修繕にも対応できるはず
だということです。




備品設備更新 年額75万円
外壁屋根修繕 年額60万円
大型設備   年額40万円

なので

修繕費の合計は、年額175万円
となりました。


30年では、5250万円
50年では、8750万円
です。




【(4)税金】


土地の固定資産税・都市計画税は、年間で17万円ほどです。

建物は、年間で140万円ほどです。

建物は、当初5年は減額になっています。

その後、減額が無くなりますが
47年かけて、減っていきます。

平均すると、今の金額くらいになると思います。



土地、建物合わせて、160万円と見ておけば良いでしょう。


なので、

30年では4800万円
50年では8000万円


とします。


時間があるときに、もう少し詳しく計算してみます。


建物の固定資産税および都市計画税は評価額の1.7%ですが
当初は再建築価格の80%で、47年後には20%となります。
だんだん、安くなっていくんですね。
(ちなみに一定の条件で当初5年とか3年に割引があります)

だから、実際は50年均等に年額160万円ではありません。
前半の方が高いので30年では、4800万円より高くなります。









【(5)保険】



これは、10年あたり899,000円です。

1年あたり9万円ですね。


30年では、270万円
50年では、450万円

です。





【合計でいくらになった??】





今までのシミュレーションを足し算すると次のようになります。


 
30年では、1億9840万円
50年では、3億2564万円 



これだけ費用がかかることが予想されます。





【収支的にはどうなのか?】




30年の家賃収入は、6億6990万円
50年の家賃収入は、9億9619万円



ですから、差し引きすると
30年で、 4億7150万円(約4億7000万円)
50年で、 6億7255万円 (約6億7000万円)
となりました。




実際には、所得(収入ではない)に対して
所得税と個人事業税がさらに引かれることになります!





とりあえず、今回の記事では
支出についての計算してみました。


間違っているとこともあるかもしれません。
気が付いた人は、コメント入れてください。








最後に

30年、50年の収支をグラフにしてみました。

収支30

 収支50




収入の30〜33%が経費で無くなってしまうことがわかりました。
収入の1/3は維持管理費に消えていくということです。


修繕費、固定資産税、共用部費用などは、家賃に連動するわけではありません。
将来の家賃低下が、大幅に低下すれば、経費が40%、50%になるリスクもあるということです。
 





まとめますと、


50年間で
  • 売上が9億9000万円
  • 維持管理費、税金、修繕費、保険などで、3億2000万円の支出
  • 利益は6億7000万円


ただ、ここから所得税、個人事業税を納めなくてはなりません。





次回の記事では、当初の投資額と収支の関係について検討します。


 





次の記事では、
融資利息を含めて、総合的に収支を計算してみたいと思います。




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このブログで紹介したマンション。
完成したのが2017年、そろそろ5年になります。
 
5年分の家賃収入実績が出たところで
このマンションの生涯年収を計算してみます。




【ズバリ5年間の収支はこちらです】



完成した2017年は4〜12月の稼働になっているので
4年間で平均を取っています。




なお、税金関係には
  • 個人事業税
  • 所得税・住民税
  • 償却資産税
は入っていません。


償却資産税は、それほど大きな金額ではありません。
個人事業税は、所得の5%です。
所得税は累進課税で、住民税は10%程度です。

CM累計実績R3.xlsx


満室家賃は
住居部分が、21,876,000円
駐車場が、1,108,800円
合計で、22,984,800円 です。

共益費は
7000円x24x12=2,016,000円

総収入では
25,000,800円です。
(約2500万円)

(当初よりも、駐車場消費税がアップしたので、若干増えています)



4年間の平均収入は、

2436万円なので
満室の97.44%です。


礼金収入を除くと
2373万円なので
満室の94.9%です。



入居者の出入りがあるので、95%が基本ですが
礼金をいただいているので、97%台まで上昇しているという感じです。


これは想定通りの結果でした。



【利回りはどれくらいか?】




総投資額は3億6200万円

土地が1億円
建物が2億5000万円
諸経費が1200万円です。


総投資3億6200万円に対して
満室収入(共益費含む)が2500万円ですから

2500÷36200=6.9%

です。



共益費を含まないと
2298÷36200=6.35%

です。



もし、地主さんであれば、土地代はかかりません。

その場合の利回りは
2500÷26200=9.54%
となります。


共益費を除けば
2298÷26200=8.77%
です。


収益物件として売買する場合は、共益費も含めた総収入で計算することが多いです。
一方、地主さんが、投資効率を計算するときは、共益費は含めず、実収入に近い数字で計算することが多いです。

このブログでは、総収入で計算していきます。 






4年間の平均実質利回りは

2436÷36200=6.7%
2436÷26200=9.3%(建物のみ)

という結果になりました。





【この建物の生涯年収を計算してみる】



このマンションはRC造なので、50年は現役でいけると思います。



もちろん
  • しっかり管理して、良い状態を維持している
  • 管理がずさんで、ボロボロな状態
建物の状況で、家賃は大きく変わってきます。




ちなみに、木造であれば
しっかり管理すれば、40年くらいはいけるでしょう。
低品質の物件をずさんな管理で維持すれば、20年くらいからボロ物件になるかもしれません。


このマンションの家賃が、今後どのように推移していくのか?

シミュレーションしてみます。



近隣のマンションの家賃相場を見てみると
  • 築16年の1Kが54000円
  • 築25年の1Kが42000〜45000円 (当マンションより狭め、バストイレ一体)
  • 築28年の1Kが52000円(当マンションより狭め)
  • 築50年の1Kが46000円(強気!)
という感じでした。


オートロックやWIFI設備など、当マンションの方が、調査した築古の物件より設備は上ですから、そこまで家賃が低下しないかもしれません。

しかし、30年後は、もっと流行りの設備がある可能性が高いです。

そう考えると、等マンションも、
やはり30年後には、多少は時代遅れになっているので家賃はそれなりに低下すると思います。


このマンションは1Kが63000円くらいです。


築25年で50000円くらいになるとすると
50000÷63000=79%

築50年で39000円になると
39000÷63000=62%

こんなかんじでしょうか・・・


駅近なので、古いマンションでもそこそこ入居しています。


ちなみに

「築25年で50000円くらいになるとすると
 50000÷63000=79%」

と書きましたが

25年後に、50000円で募集するのは空室部分だけです。


それ以外の部屋は、以前からもっと高い家賃で住んでいただいているので
全体収入が79%になるわけではありません。
 









満室家賃の変化を5年ごとに予測します。


1〜5年 100%
6〜10年 100%
11〜15年 95%
16〜20年 90%
21〜25年 85%
26〜30年 80%
31〜35年 75%
36〜40年 70%
41〜45年 65%
46〜50年 65%

こんな感じでしょうか。




満室家賃2500万円に対して
実質家賃は
  1. 礼金入れると2436万円
  2. 礼金を入れないと2373万円
です。


築30年までは、礼金をいただいて 
31年目以降は礼金をいただかないとします。


1〜5年の家賃総額は
2436 X 100% X 5年= 12180万円

6〜10年の家賃総額は
2436 X 100% X 5年= 12180万円
 
11〜15年の家賃総額は
2436 X 95% X 5年= 11571万円

16〜20年の家賃総額は
2436 X 90% X 5年= 10962万円

21〜25年の家賃総額は
2436 X 85% X 5年= 10353万円

26〜30年の家賃総額は
2436 X 80% X 5年= 9744万円
(1年あたり1949万円)


31〜35年の家賃総額は
2373 X 75% X 5年= 8899万円

36〜40年の家賃総額は
2373 X 70% X 5年= 8306万円
 
41〜45年の家賃総額は
2373 X 65% X 5年= 7712万円

46〜50年の家賃総額は
2373 X 60% X 5年= 7712万円
(1年あたり1423万円)



35年以降は、ローンもありませんから
1400万円の収入はありがたい限りです。

(もちろん、経費と税金はかかりますが1000万円超になると思います)






そして、5年ごとの家賃を全部足し算します。



50年間の総額は

なんと

9億9619万円

となりました。




約10億円ですね。



投資額3億6200万円の投資に対して
収入は10億円となりました。



もし、地主さんであれば
建築投資2億6200万円に対して10億円です。




このブログで紹介したマンションの生涯年収は10億円と試算しました。




もちろん、需要のないエリアで、供給過剰の場合、家賃を下げても空室になるリスクがあります。
名古屋市内も50年後には、人口は減っているでしょう。
もっと、家賃が減少するかもしれません。
 
将来の家賃を楽観〜悲観まで、幅広くシミュレーションすることで、事前の心構えができます。 
時間があるときに、もっと厳しく見積もってみます。
 


【不動産収入に税金と経費はつきもの】



収入がそのまま、自分の儲けというわけではありません。

経費と税金は必ず発生します。


投資を融資で行えば、元金以外に利息も発生します。



そして、修繕費も発生します。




次回の記事では
経費などをシミュレーションしてみます。



どんな結果が待っているやら・・・



  
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大東建託さんからインターホンに関する案内が届きました。
インターホンメーカーのアイホンさんから修理受付の終了のお知らせがあったようです。 


インターホン
写真はイメージです



【アイホン社製オートロック連動インターホンの修理受付について】





大東建託パートナーズさんによると

  • アイホン社製の特定機種において修理の受付が終了する
  • 修理ができない場合、玄関機および全室の親機、子機の交換が必要になる
  • 大東建託向けに修理期間の1年延長を受けている
  • 親機だけ、子機だけ交換できる後継機はない


とのことです。


まあ、電気製品は修理部品の保管は通常
生産打ち切り後から、7年とか、決まっています。
(インターホンについては、詳しく知りません)


このマンションも築後17年ですから
そんな時期になります。




【集合住宅のインターホンの交換はいくらかかるのか?】



相場をネットで調査しましたが
あまり情報がありません。

分譲住宅の事例では20戸で300万円、25戸で300万円
https://www.aiphone.co.jp/products/complex/renewal/lineup/case.html

とか

22戸で310万円
https://yonaoshi-honpo.co.jp/setsubi/kojiIN/index.php

などなど



インターホンだけでなく
オートロックの解除など
他の機能もついているわけで


機能によっても価格が違うようです。



それにしても

1戸あたり

10万円強くらいの情報が多いようです。






ちなみに

このマンションは
15戸です。



2019年に
火災報知器関係で80万円ほどの費用がかかりました。



なにかと
費用が発生する時期です。


さらに
2020年は外壁塗装、屋上防水工事で
900万円かかる予定です。




これ以上、費用はかけたくないです。




【大東建託のワランティサービスに加入】




この物件は
大東建託のワランティサービスに加入しています。


この保険は
浴室乾燥機、エアコン、換気扇、トイレ設備、インターホン、給湯器、コンロ
の故障による修繕または取り替え工事が負担されます。


1戸あたり毎月2484円の保険料です。
(築年数によって変動あり)


この建物は15戸ですから
1年で4〜50万円払っています。

それと引き換えに
先ほどの品目の修理交換の費用はないというわけです。






ただし

それぞれ上限が決まっています。



浴室乾燥機 70000円
エアコン 120000円
換気扇 40000円
トイレ設備 130000円
インターホン 30000円
給湯器 250000円
コンロ 130000円



さて
ここで問題となるのは
インターホンの上限が3万円
というところです。




全15戸にかかわる修繕なので
少なくとも保険で
15戸x3万円=45万円
は負担してほしいと伝えました。


インターホン機能以外にも
玄関のオートロック機能などもついています。

これらは
インターホンに付随する機能なので
あくまでも全てインターホン工事
ということで処理してほしいとも伝えました。




配線はすでにできているわけですから

玄関機、各室の子機を取り替えるだけなので
それほど大きな工事にはならないはず

製品原価プラスアルファの工賃で
見積もりを依頼しました




ただし


保険は故障した場合に
支払われるものであり
事前に更新では支払われないでしょう。







大東建託として
あるいは
オーナーとして

インターホンが故障する前に取り替えたほうが
入居者トラブルが少ない

と考えて
事前に取り替えるという選択肢もあります。



しかし



インターホンの費用は保険でまかなうという前提で
保険に加入しているわけだから

費用は負担しない
というのが私の考えである

とはっきり伝えました。



インターホンの上限が3万円というのは
親機と子機がセットになっているタイプの価格で
集合玄関機のことは考慮されていないと思います。

多分、約定書を見ても、そこまで詳しく書かれてないと思われます。
(まだ、見ていません)


ちなみに
通常インターホンのアパートも、集合住宅のマンションも同じ保険料でした。


このあたりの解釈で
いろいろ問題が発生しそうです。




【さて、どうするべきか】




ワランティに加入されていないオーナーは
いずれ発生する費用だからと
事前に取り替える人も多いと思います。


あるいは

1つの子機が故障したため
全替えをした場合
故障していない子機も変えなければなりません。



大東建託として
取り替えたインターホンを廃棄せずに
中古機としてキープしてもらい
それを修繕に当ててほしい
と伝えました。


大東建託としても
中古機はプールするつもりだということです。




私としては
故障した時に中古機に変更してもらうことで
保証範囲でまかなえるのであれば
それが一番ありがたいです。




さすがに
築17年になると
このブログのマンションのような最新設備ではありません。

家賃も低下してきています。



インターホンだけ最新設備にしても
意味がありませんから
現状の機能を維持していきたいと思います。




一般の住宅でも
インターホンって
壊れるケースもあれば
何十年も使える場合もあります。

機械ですから
当たり外れということですね。


運が良ければ
30年くらい持ちそうです。







【マンションの修繕費用は10〜20年目が山場】



このように
マンションの修繕費用は
15年から20年の間にたくさんかかります。


30年ローン返済が続く期間は
キャッシュフローが限られています。

30年を乗り越えれば
家賃が多少下がろうとも
収入は増えますので
修繕費も捻出できます。




このマンションの場合
年収は1000万円ちょっとですが

2019年消防設備   80万円
2020年外壁屋根修繕 900万円

とかかります。


他にも

インターホン、水道ポンプ、自動ドア

このあたりも
調子次第では修繕が必要となります。




一括ではありませんが

10年を超えると
エアコン、ガス給湯器、コンロなども更新しなくてはいけません。



エアコンが15室で120万
ガス給湯器が15室で200万
これくらいはかかりますね。



この15〜20年の間に
しっかり修繕をする費用を負担できれば
最後の21〜30年はなんとか逃げ切れるでしょう。



RCマンションであれば
30年後以降も建物は大丈夫ですから
家賃が下がっても、収益を生んでくれます。



新築マンションの事業計画書では
この修繕費がぼかして書いてありますので
注意が必要です。





さて

大東建託では
30年一括フルパッケージという管理方法があります。



ざっくりいうと
家賃に対して
管理費に5%
家賃保証で5%
修繕で5%

15%の費用で、30年間も維持管理してくれるというシステムです。



印象としては
それほど高くないと思います。


逆に言えば
大東建託の費用負担もバカになりません。

決算書にプールした金額が仕訳してあるのでしょうか?
長期的に負担が大きくなれば、大東の経営にも影響しそうです。


財務状況は公開されていますので
しっかり確認しておきたいと思います。









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前回の記事で85万円だった取替工事
価格交渉をして、若干値下げしてもらえました。



 

【前回の取替工事の見積額は85万円でした】





詳細は、こちらの記事をごらんください

「消防設備(火災受信機)の取替工事 見積もりが届きました」

http://namc.blog.jp/archives/33280598.html 


このなかで気になったのは
受信機P型10ラインの単価 41万円

総合盤P型1級の単価 4万円
でした


ネットでは
受信機が25〜33万円
総合盤が1.1万円
くらいからあるようです。


そのほかの費用は妥当だと思いました。

見積もりではメーカー名などの記載はありません。
建築業界でも、○○または同等品などと
グレードで見積もったりします。


そこで
そのあたりの単価を見直してもらい
総額85万円のところ
総額75万円で請け負ってもらうよう
管理会社にお願いしました。



【 指値通り75万円の取替工事になりました】




1週間ほどして
連絡があり、指示通り75万円の工事となりました。


管理会社を通しているので
中古品やバッタ品で工事をするというような
いい加減なことはありません。


もともと
資格にいる仕事なので
リフォームや外壁塗装のように
いい加減な業者は少ないと思います。


ちなみにパナソニックの機器を設置するようです。





正式な注文書をみると
次のような明細でした。



受信機P型1級10L 37万円(前回より4万円安)
総合盤P型1級 2.8万円(前回より1.2万円安)x5台
官庁申請テスト費 5万円
取替工事一式 8.5万円
調整費・材料費 3万円

合計 67.5万円
消費税 6.75万円

支払額 74.25万円 





受信機で4万円安くなり
総合盤で1個あたり1.2万円、5台で6万円安くなり
合計10万円安くなりました。

消費税もあわせると
11万円安くなりました。









【管理会社と値引き】




いつもいつも、値引きを要望すると
担当者から、嫌な奴と思われるかもしれません。


しかし
10万円以上の案件は
あいみつを取ると伝えています。







入居者と業者の間にはいって
いろいろ立ち回ってもらうには
現場をよく知った管理会社が適任です。


多少高くても
基本は管理会社を通して
工事をすることにしています。



電卓計算横向き









 
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