このブログのマンション以外に保有するマンションの外壁修繕の見積もりが出ました。
外壁工事の参考になれば幸いです。
ちなみに名古屋市内の物件です。
エリアによっても費用相場は異なるかもしれませんね。
このマンションは
6階建で建築後初めての大規模修繕になります。
部屋は1K〜1DKの単身用で36m2。
1Fがエントランスと駐車場
2〜4Fに、それぞれ4戸
5、6Fに、2戸
合計16戸の規模です。
大手賃貸住宅メーカーの建築で
今回もそのメーカーで見積もりをお願いしました。
足場を組んで
ベランダ、屋根、外壁、総合的に修繕します。
今後
15年は修繕不要です。
30年のローン期間中は
この一度だけということになります。
行 工事名 数量 単価 金額
1 足場仮設工事 1336m2 1400 1870400
2 2Kトラス取り付け 4m2 11600 46400
3 4Kトラス取り付け 4m2 17400 69600
4 壁つなぎアンカー ー ー 86900
5 外壁塗り替え 728m2 2600 1892800
(水洗い含む)
6 軒天塗り替え 387m2 1400 541800
(水洗い含む)
7 配電盤 3m2 3700 11100
8 樋 163m2 900 146700
9 ウレタン防水 125m2 8000 1000000
(ベランダ)
10 雑塗装 ー ー 1394300
11 屋上高圧洗浄 ー ー 72400
12 笠木ウレタン防水 110m2 2700 297000
13 端末アングル撤去 110m2 700 77000
14 立上り防水撤去 110m2 470 517000
15 ドレン廻り撤去 7m2 9500 66500
16 ケレン清掃 242m2 300 72600
17 平場 脆弱部圧着 ー ー 115800
18 下地活性剤塗布 242m2 1500 363000
19 改修アスファルト 242m2 8000 1936000
防水、密着工法
20 立上り端末アルミ 110m2 2900 319000
シーリング
21 ドレン・ストレー 7m2 7300 51100
ナー新設
22 昇降荷役費 ー ー 72400
23 廃棄物処理費用 ー ー 86900
24 福利厚生費 ー ー 39100
25 廃棄物処分費 ー ー 111458
26 値引き ー1257258
合計 10,000,000
消費税 1,000,000
見積合計 11,000,000
ということで
消費税込みで1100万円となりました。
当初、1戸あたり
大型修繕を50万円を計画していた。
50万x16=800万
しかし
物価や人件費が高騰しているので
戸当たり60万まで譲歩する
ということで
960万円以下を希望した。
希望価格が無理なら
他社で見積もりを進めていきます!
と、プレッシャーをかけてみました。
結果、960万円で契約をすることになりました。
塗装会社に直接依頼した方が
やっぱり安くできる可能性は高いでしょう。
とはいえ
塗装業者も、いろいろあるので
入居者とのトラブルがあったり
ずさんな工事をするかもしれません。
迷惑駐車などで
近隣とトラブルになるのも避けたいです。
もし、トラブルや手抜き工事があったとしたら
その対処を自分で行うのは結構大変です。
というわけで
管理会社を通して行うことにしました。
外壁工事の見積もりの時点ではわからないことがあります。
それは
外壁のタイルが浮いているという状態です。
これは外壁をハンマーで叩いて
音で判断します。
万が一、タイルが落下すれば事故になる危険性があります。
タイルの浮きが80箇所
その工事が136万円だったかな???
そこは1箇所あたり1万円
合計80万円にまけてもらいました。
1100万円が960万円になり
140万円下がりましたが
追加工事が80万円増えて
1040万円となりました。
できれば
1000万円以内にしたかったです。
単身用なら1戸あたり50万円を基本にする。
別途工事(タイルの浮き)は
そもそも最初の工事のレベルが高ければ発生しないもの
ということで
半分は無償で行って欲しいところです。
実質的な費用は接着剤と人件費ですから。
そのために
浮き工事の単価を先に聞いておく必要があります。
今回の工事では
728m2の外壁に対して80箇所
つまり7平方メートルにつき1箇所が浮いていたことになります。
タイル浮きの処理はしっかりして欲しいものですが
20m2につき1箇所くらいまでは
こちらで出すが、それ以上は、よろしく・・・
という交渉もできると思います。
参考になれば幸いです。
外壁工事の参考になれば幸いです。
ちなみに名古屋市内の物件です。
エリアによっても費用相場は異なるかもしれませんね。
【建築後20年、初めての大規模外壁修繕です】
このマンションは
6階建で建築後初めての大規模修繕になります。
部屋は1K〜1DKの単身用で36m2。
1Fがエントランスと駐車場
2〜4Fに、それぞれ4戸
5、6Fに、2戸
合計16戸の規模です。
大手賃貸住宅メーカーの建築で
今回もそのメーカーで見積もりをお願いしました。
足場を組んで
ベランダ、屋根、外壁、総合的に修繕します。
今後
15年は修繕不要です。
30年のローン期間中は
この一度だけということになります。
【見積額は?】
行 工事名 数量 単価 金額
1 足場仮設工事 1336m2 1400 1870400
2 2Kトラス取り付け 4m2 11600 46400
3 4Kトラス取り付け 4m2 17400 69600
4 壁つなぎアンカー ー ー 86900
5 外壁塗り替え 728m2 2600 1892800
(水洗い含む)
6 軒天塗り替え 387m2 1400 541800
(水洗い含む)
7 配電盤 3m2 3700 11100
8 樋 163m2 900 146700
9 ウレタン防水 125m2 8000 1000000
(ベランダ)
10 雑塗装 ー ー 1394300
11 屋上高圧洗浄 ー ー 72400
12 笠木ウレタン防水 110m2 2700 297000
13 端末アングル撤去 110m2 700 77000
14 立上り防水撤去 110m2 470 517000
15 ドレン廻り撤去 7m2 9500 66500
16 ケレン清掃 242m2 300 72600
17 平場 脆弱部圧着 ー ー 115800
18 下地活性剤塗布 242m2 1500 363000
19 改修アスファルト 242m2 8000 1936000
防水、密着工法
20 立上り端末アルミ 110m2 2900 319000
シーリング
21 ドレン・ストレー 7m2 7300 51100
ナー新設
22 昇降荷役費 ー ー 72400
23 廃棄物処理費用 ー ー 86900
24 福利厚生費 ー ー 39100
25 廃棄物処分費 ー ー 111458
26 値引き ー1257258
合計 10,000,000
消費税 1,000,000
見積合計 11,000,000
ということで
消費税込みで1100万円となりました。
【交渉後の価格は?】
当初、1戸あたり
大型修繕を50万円を計画していた。
50万x16=800万
しかし
物価や人件費が高騰しているので
戸当たり60万まで譲歩する
ということで
960万円以下を希望した。
希望価格が無理なら
他社で見積もりを進めていきます!
と、プレッシャーをかけてみました。
結果、960万円で契約をすることになりました。
【塗装会社に直接依頼すべきか?】
塗装会社に直接依頼した方が
やっぱり安くできる可能性は高いでしょう。
とはいえ
塗装業者も、いろいろあるので
入居者とのトラブルがあったり
ずさんな工事をするかもしれません。
迷惑駐車などで
近隣とトラブルになるのも避けたいです。
もし、トラブルや手抜き工事があったとしたら
その対処を自分で行うのは結構大変です。
というわけで
管理会社を通して行うことにしました。
【別途工事が80万円に!!】
外壁工事の見積もりの時点ではわからないことがあります。
それは
外壁のタイルが浮いているという状態です。
これは外壁をハンマーで叩いて
音で判断します。
万が一、タイルが落下すれば事故になる危険性があります。
タイルの浮きが80箇所
その工事が136万円だったかな???
そこは1箇所あたり1万円
合計80万円にまけてもらいました。
【結局、最終的な工事費は?】
1100万円が960万円になり
140万円下がりましたが
追加工事が80万円増えて
1040万円となりました。
できれば
1000万円以内にしたかったです。
【今後のためのアドバイス】
単身用なら1戸あたり50万円を基本にする。
別途工事(タイルの浮き)は
そもそも最初の工事のレベルが高ければ発生しないもの
ということで
半分は無償で行って欲しいところです。
実質的な費用は接着剤と人件費ですから。
そのために
浮き工事の単価を先に聞いておく必要があります。
今回の工事では
728m2の外壁に対して80箇所
つまり7平方メートルにつき1箇所が浮いていたことになります。
タイル浮きの処理はしっかりして欲しいものですが
20m2につき1箇所くらいまでは
こちらで出すが、それ以上は、よろしく・・・
という交渉もできると思います。
参考になれば幸いです。