実録!土地活用(新築マンション投資)

土地活用・不動産投資について、初心者の方にも参考になるような分かりやすいブログを目指しています。 業者側の情報ではなく、土地所有者、投資者の視点でリスクについても、お話しします!

カテゴリ:その他の土地活用・不動産投資 > ワンルームマンション投資

2018年1月13日の日経新聞に、投資マンションの記事が載りました。


【ワンルームマンションの価格高騰が続く】



2017年の平均価格は、2年ぶりに最高となったそうです。

つまり、2015年が最高だったのが、2016年は下がり、
2017年は21015年を超えたということです。

東京のマンションは、2017年の平均価格は、1961万円で昨年の9%アップ
ちなみに15年は1828万円だそうです。

大阪のマンションは1381万円で昨年の20%アップだそうです。
20%アップは、すごいですね。


ちなみにこのデータのソースは
情報サイト健美家に登録された物件価格の集計です。
ほぼ、中古物件ですね。

ちなみにこのサイトでは(2018年1月24日現在)
投資用ワンルームマンションが全国で15000戸
一棟売アパート10000棟
一棟売マンション6000棟

ワンルームマンションでは新築は4件のみヒットしました。

(注意点)
新聞記事だけを読むと、
一瞬、新築の物件の価格と勘違いしそうです。

それと、売情報の売価ということで、実売価はもう少し安くなりそうです。
売りたい値段の平均値ということですね。

見出しだけ見ると、誤解が生じます。



【価格上昇の原因は】



(1)老後への不安から賃貸収入を得ようとする30〜40代サラリーマン投資家の根強い需要
(2)医師や弁護士といった高所得者層が節税も兼ねて複数の物件に投資
(3)海外からの需要も旺盛

とのことです。


【最近の利回りの傾向は】



投資用マンションは、低金利で融資が受けやすくなった2013年から価格が上昇した。
東京では10%近かった利回りは、現在では5%台後半まで下がっている。

とのことです。




記事の紹介は、ここまでです。
最後に、コメントを次の項目で。


【投資マンションの注意点は】




サラリーマンでも、始めやすい価格である事がメリットです。
しかし注意することもいろいろあります。

記事にもあるように
・老後不安を煽られて
・節税目的を煽られて
購入する人が多いようです。


健康食品の売り方のようですね。


サラリーマンで収入の安定した人であれば
マンション投資が赤字でも、支払い能力があるという前提で
融資が組めているだけという部分があります。

つまり、投資マンションの事業性ではなく
サラリーマンの信用で融資をしてるということです。

利回りが6%の中古物件では、長期的に保有しても、それほど儲かりません。
というのは、修繕積立と管理費を支払うので、実際の利回りは低くなります。

そして
この修繕積立は、大型修繕や共用部のための修繕費を積み立てるものですから
内部の更新や修繕は別途費用が発生します。

物件によってはローンの返済をすると収支は赤字のケースもあります。


そこで
「赤字でも、将来の収入になる」
というセールストークもあります。

しかし
20年後、30年後に、一定の家賃で入居者がを募集するには、
マンションの品質を維持する必要があるので
どうしても大型修繕が必要になります。

そもそも投資用マンションは、分譲用マンションより低く設定して、売りやすくしていますから
将来は、大型修繕の費用が足りなくなるでしょう。
その場合は各オーナーが出金して修繕しなくてはなりません。

ところが、それぞれのオーナーの意見がまとまらず、
修繕が進まず結果的に資産価値のないマンションになる場合もあります。

逆に管理会社が、積立金があるうちに相場より高い修繕をおこなうケースもあります。
1オーナーでは、多数決で決まった意見をひっくり返せません。

このように、将来の方向を自分で決めることができないことが注意点です。





安値で買って、年間6%の家賃を得て
購入価格に近い価格で売り抜けるというようなことは
プロでも難しいです。


市場には、ほぼ、騙されたように買ってしまったマンションを
買い取るというビジネスもあるくらいですから。


始めやすいような価格ではありますが、
なかなか、難しい投資だと思います。

これがワンルームマンションの実態ではないでしょうか?




 
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【東京のワンルームマンション シリーズ(4)】



前回の記事「東京のワンルームマンションをシミュレーションしてみる(1)
では、主に表面利回りについて、考察しました。

東京のワンルームマンションをシミュレーションしてみる(2)
では、修繕費、空室リスクなどについて考察しました。

東京のワンルームマンションのビジネスモデル(3)
では、ワンルーム投資マンションの売上粗利益や原価、ビジネスモデルについて考察しました。




今回は
マンルームマンションを
「長期保有した場合のリスク」
について、考察してみます。



今回の物件の将来の中古市場を予測してみます。


まず今回の物件は

26㎡ 2600万円 表面利回り3.93% 表面年収 106.2万円






千川駅だけだと物件数が少ないので
両隣の駅の物件も含めて調査します。



中古マンションの販売状況を at Home で
検索します


やはり投資目的のマンションも多く含まれています。


(1)築3年 20㎡ 1980万円 表面利回り5.3%
(2)築5年 26㎡ 1860万円 表面利回り不明
(3)築6年 24㎡ 1700万円 表面利回り5.8%
(4)築9年 22㎡ 1790万円 表面利回り4.2%
(5)築10年 20㎡ 1480万円 表面利回り5.1%
(6)築10年 27㎡ 1900万円 表面利回り6.0%
(7)築10年 22㎡ 1950万円 表面利回り不明
(8)築11年 24㎡ 1480万円 表面利回り不明
(9)築13年 21㎡ 1730万円 表面利回り5.7%
(10)築24年 19㎡ 780万円 表面利回り10.3%
(11)築26年 28㎡ 1580万円 表面利回り6.8%
(12)築28年 18㎡ 1500万円 表面利回り5.0%
(13)築29年 16㎡ 820万円 表面利回り8.5%
(14)築29年 17㎡ 880万円 表面利回り8.1%
(15)築29年 16㎡ 850万円 表面利回り8.8%
(16)築26年 28㎡ 1580万円 表面利回り6.8%



次に販売諸経費は手持ち資金で出して
マンションの2600万円を30年1.3%でローンを組んだ場合の
借入残高を計算します。


  5年後 2229万円
10年後 1835万円
15年後 1417万円
20年後  972万円
25年後  501万円



【10年後のシミュレーション】 

10年後に満室家賃が現状の100万円として

(1)利回り5%で売却すると

家賃100万円➗0.05=2000万円
(実際はここから手数料が別途発生します)

そのときに借入金が2229万円ありますから
229万円の損ということになります



(2)利回り5.5%で売却すると

家賃100万円➗0.055=1818万円
(実際はここから手数料が別途発生します)

そのときに借入金が2229万円ありますから
411万円の損ということになります



(3)損しないような売却価格は

ローン残高2229万円で売却すると

家賃100万円➗2229万円=0.0448

約4.5%の利回りということになります



投資家は、高い利回りのものを買いたいので
慌てて売却をすると、
6%くらいで売らないと、売れないでしょう。




もし、10年後の収入が、少し落ちて90万円になった場合の売却額は
同様に計算して

利回り5%で売却すれば、売却価格1800万円
ローン残額が429万

利回り5.5%で売却すれば、売却価格が1636万円
ローン残額が593万円


このように家賃収入が下がって、10年後に売却した場合は、
売却金をローンの返済に充てても、4〜500万円の借金が残ることになります。


10年後の売却は、避けたいですね。



【20年後の売却をシミュレーション】



(1)20年後の家賃収入が、当初のまま100万円あったとします。

利回り6%で売却すると、
売却額=100万円➗0.06=1667万円

借入残高が972万円ですから、
売却額をローンの返済に充てても、695万円の手残りになります!


買うときに100万円の諸費用と
毎月の赤字額の累計を200万円としても、300万円以上の利益になりますね。



(2)次に家賃収入が90万になっていた場合を考えます。

利回り7%で売却できたとすると、
売却額=90万➗0.07=1285万円

この場合でもローン残高が313万円
今までの諸費用と赤字が取り戻せます。


これくらいの利回りが現実的だと思います。





【30年後の売却をシミュレーションする】


家賃収入が80万円になっていたとして、
計算します。



利回り8%で売却できたとすると
売却額=800万➗0.08=1000万円

ローンの残額は0ですから、1000万円の手残りです。
最初の諸費用100万と
赤字と修繕費で400万かかったとしても、
1000万ー100万ー400万=500万
500万の利益となります。


10%で売却したとしても
売却価格800万ですから利益となりますね!



このまま売却しなくても、
毎年80万位の家賃収入が手に入るというのは
年金代わりになると思います。


【売却シミュレーションの結論】


短期間で売却すると、かなりの損失となります。


売却するなら、できるだけ長期間保有してからにすること。
20年以上が目安。

20年でも、大きな修繕費がかかってしまったり、
期中の空室期間が長ければ赤字の可能性があります。










047

投資マンションの早期売却は損失が大きい
長期保有が原則です(写真はイメージ)




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【東京のワンルームマンション(3)】



前回の記事「東京のワンルームマンションをシミュレーションしてみる(1)
では、主に表面利回りについて、考察しました。

前回の記事「東京のワンルームマンションをシミュレーションしてみる(2)
では、修繕費、空室リスクなどについて考察しました。



今回は
マンルームマンションを建設して販売するという
「ビジネスモデル」
について、考察してみます。



(1戸あたりの原価)


今回の物件は

敷地面積 1200㎡(363坪)
建物延床面積 2080㎡(630坪)
建物   69戸
販売価格 1戸2600万円



例えば、
敷地を坪あたり200万円で仕入れ
建物を坪あたり100万円で建設
したとします


すると
土地代=363坪❎200万=7億2600万円
建物代=630坪❎100万=6億3000万円

総額=13億5600万円




これを69戸で割り算すると

1戸あたり値段=13億5600万円➗69戸=1956万円(約2000万円)

原価としてはこれくらだと思います。

ちなみに土地代が1戸あたりでは、
7億2600万円➗69戸=1052万円

建物が1戸あたりでは
6億3000万円➗69戸=913万円



原価と言っても、建築費には一定の利益は入っていますので
この段階で、180万程度は利益があると思います。
(建設費の20%を粗利益として計算)




(通常の建設とワンルームマンション投資との違い)

通常の建設の場合ですと
建設会社は注文を取ってから建物を建てます。

完成して引き渡せば、そこで全額の売り上げになります。


もし、誰かが
個人で土地を買って、マンションを建てたら、
多分、13億5600万円くらいの事業になると思います。
それでも、建築費の2割程度の利益が出ます。


投資マンションの場合、
注文者にすぐ引き渡して、お金が入るわけではなく、

投資マンションとして、69人の人に販売しなくてはなりません。



この販売費用は結構かかると思います。





(販売価格の設定)


通常では2000万円くらいのものですが、
投資家に売っていく販売費を載せる必要があります。

この案件の場合では600ほど載せています。

それで
販売価格が2600万円になると言うわけですね。


これくらいないと企業としては儲からないのでしょう。




(売上総利益と営業利益は?)


実際の原価は
土地代が1052万円
建築費の原価部分 913万円ー180万円=733万円
合計 1052+733=1875万円

販売価格が2600万円なので、

1戸あたりの売上総利益は
2600ー1875=815万円


売上総利益率は
815➗2600万円=0.313=31.3%




売上総利益は

全戸分では
815万❎69戸=5億6235万円

1つマンションを建てて5億の粗利益があります。




ここから販管費を引いたものが営業利益です。




やはり、この販売にお金がかかると思います。

電話営業のスタッフ、新聞広告などで見込み客とアクセするのにも
コストがかかります。

そのあとも、営業として骨の折れる仕事ですから
きっと歩合系の営業スタイルになっているでしょう。

売る人にはそれなりの報酬が必要です。


営業担当者の知識の向上も必要ですし
歩合につられて、顧客をだますような営業をしないよう
管理も徹底しないといけません。



販売費がかかることを考えると
これくらいの販売価格になると思います。




【ワンルームマンションのビジネスモデルのまとめ】



請負型の建築業者と違い、
待ちのビジネスではなく、自ら積極的に動くことができる
というのがメリットになります。

しかし好立地の土地を仕入れるのは
なかなか難しいと思われます。


注文が入ってから建設するというビジネスに比べて
資金力が必要ですし、またリスクが高くなります。




今は不動産投資熱が高く、低金利ということで
今が一番稼ぎ時なのかもしれません。


不動産リートの利回りは、高いもので4%を超えています。
できれば、それ以上の利回りがでると投資家の反応も良くなると思います。



【そういえば、わたしにも営業の電話が・・・】


我が家にもワンルームマンションの投資の電話がかかってきたことがあります。
その時に思ったのは、
「大変な仕事だなあ、物を売るのは」

当時でもやはり2000万円強でした。


東京の方が長期的に空室リスクは少ないとは思ったのですが、
チャレンジする気にはならなかったです。








ビジネス外国人045
投資マンションのビジネスモデルは、理解できましたか?(写真はイメージ)




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【東京のワンルームマンション(2)】



前回の記事「東京のワンルームマンションをシミュレーションしてみる(1)
では、主に表面利回りについて、考察しました。


日経新聞の広告に載っていた、豊島区高松のワンルームマンションの物件は、
表面利回り3.93%(手取り利回り3.23%)でした。

販売価格2600万円、25㎡、手取り家賃74,000円(募集家賃80,200円,共益費8,300円)


この物件は当初4年間に限り、家賃保証が付いています。



さて、その後についてシミュレーションしてみます。




【修繕費をシミュレーションする】


まず、各個室の修繕を考えてみます。

借上期間の4年間は、ほぼ、修繕費はかかりません。
修繕費がかかってくるのは、その後です。



(クロス・壁紙)

クロスは経年変化するので、入居者を募集する際は、
大家負担で新しいものに変えたいですね。

これはそんなに高いものではないでしょう。
費用としては、5年につき2万円程度とします。
30年で6回分として、12万円ですね。


床のフローリングは、ほぼメンテナンスフリーだと思います。


(エアコン)

10年に一度、取り替えが必要となります。
30年で3回、各10万円で、30万円です。


(給湯器)

ガス給湯器は、15年に一度交換します。
30年で2回、各20万で、40万円です。


(換気扇)

24時間換気の換気扇。
これは、10年もたないですね・・・
入居の際に音がうるさいと、言われます。
7~8年に一回、1.5万円くらいで交換できます。
30年に4回で、6万円です。


(その他)

必ず修繕が必要なのは上記のものですね。
あとは、運次第です。
例えば、キッチンの水栓が壊れたり、
トイレのフロートが壊れたり、
たまにします。

ここは、強運を信じて、無しとします。



(修繕費合計)
以上で、88万円

30年なので、毎年3万円程度でしょうか・・・





【建物全体の修繕費】


この物件では、家賃から管理費と修繕積立1700円が控除されます。

つまり各戸毎月1700円、年間で20,400円を積み立てています。

54戸ありますから、建物全体で毎年100万円の積立になります。

30年で3000万円ですから、
外壁洗浄や屋上の防水、給水ポンプなどを賄えそうです。



ワンルームマンション投資では、
建物全体の修繕費の積立がうまくいかないと、
エントランスとか外壁とかが劣化しても、修繕ができなくなって、
家賃低下を招きます。

(1)しっかり、積立すること
(2)誰かが、責任を持って大型修繕を進めること
が大切ですね。


ここは建設会社の管理が入っているので、安心です。




【空室をシミュレーションする】



このワンルームマンション投資は、単身者用です。
単身者はどれくらいの頻度で入退去するのでしょうか??

公益財団法人 日本賃貸住宅管理協会の調査によると、
http://www.jpm.jp/marketdata/pdf/tankan14.pdf


P.26に入居者の平均居住期間が載っています。

2年未満が7%
2~4年が60%
4~6年が32%
ほぼ、これで99%ですね。

平均3.5年くらいでしょうか?

一度、入居すれば、
3年(36ヶ月)と半年で、、、42ヶ月は入居してくれそうですね!

そのあと、新しい入居者探すわけですが、
3月に退去して直ぐに、4月に入居!という場合でも、
退去後に修繕工事をしたり、原状回復工事をしたりしますので、
半月くらいは空室期間となります。


また、変な時期に退去されると、入居者が決まるまで、
半年くらい空室になる可能性もあります。


この物件の場合、全部で54戸ありますので、
新築入居者が退去し始める2年後からは、
常時3〜4戸くらいは空室になると思います。


その時には、
直ぐに決まる部屋と、なかなか決まらない部屋
が出てきそうですね。


建物全体を所有していれば気になりません。

しかし、同じような部屋でも、
なかなか選ばれない部屋を1戸所有してしまうのであれば、
他の部屋よりも1000円でも安くして先に入居してもらいたいですね。
(家賃低下は、次の項でシミュレーションします)


ここでは、
空室期間を平均3ヶ月でシミュレーションしてみます。

42ヶ月入居して、そのあと3ヶ月の空室ですから、
全体としては、45ヶ月で42ヶ月分の家賃収入ということです。


42÷45=93.3%

実際の家賃収入は、当初の93.3%

よくて95%程度ではないでしょうか?




【家賃低下リスクをシミュレーションする】


この物件は25㎡の1Kで、家賃が80,200円です。
同じエリアの相場をチェックします。


ホームズの家賃相場情報
http://www.homes.co.jp/chintai/tokyo/tokyometroyurakucho-line/price/

東京メトロ有楽町線の家賃相場が検索できます!!


千川駅の新築マンションの1K(25〜30㎡)の相場を調べてみましょう。

駅から5分以内は、8.63万円
駅から10分以内は、8.36万円
駅から15分以内は、8.09万円

ちょうどこのマンションは、8.02万円で相場ですね!


今度は、駅からの距離を徒歩11〜15分に固定して、
築年数を変更していきます。

新築は、8.01万円
築0~5年は、7.98万円
築5~10年は、7.61万円
築10~15年は、7.25万円
築15~20年は、6.91万円
築20~30年は、6.43万円


新築を100%とすると
築0~5年は、   98.6%
築5~10年は、 94.1%
築10~15年は、89.6%
築15~20年は、85.4%
築20~30年は、79.5%


ですね。




気をつけることは、次の通りです。

物件によって、家賃の低下の度合いは変わる

空室がこれだけあれば、実際は値切られてもっと
賃料は安いかもしれない

人気のない空き物件が募集をしているわけで、
人気の物件はもう少し高くても入居するかもしれない


あくまでもデータですので、
参考にして自分の意思を入れていきます。


私個人の意見としては、駅からの距離が11分ですので、
普通の物件であれば、駅近の物件に負けると思います。

また、住宅設備(洗面台、お風呂)は、アパート仕様で、
グレード感は低いので、家賃低下は大きいと思います。




【実際の家賃収入を計算してみる】



入居率を95%として、
先ほどの、家賃低下ん推移とすると、

実際の家賃は、
当初の家賃❎入居率❎家賃低下率
となりますから


新築から5年を100%とすると(家賃保証あり)

築5~10年は、 89.4%
築10~15年は、85.1%
築15~20年は、81.1%
築20~30年は、75.5%


となります。


年収でいいますと、
新築時借上家賃が、74,000円 修繕費積立金1,700円

新築時の年収は
(74,000ー1,700円)❎12=867,600円


これが、

築5~10年は、 776,000円
築10~15年は、738.000円
築15~20年は、704,000円
築20~30年は、655,038円

となります。


ここからさらに

修繕費を年あたり3万円、他に固定資産税が、

減ります。


【収支は?】



前回の記事でシミュレーションしたように、
全額を借り入れた場合、

毎年 1,066,572円の返済ですから、

収支上は完全に赤字です。


さらに固定資産税を支払う必要があります。


このマンションを買って、
ローンが終わるまで持ち続けた場合、
700万から1000万の持ち出しになりそうです。





【将来に年金代わりになるのか?】



(賃貸マンションとして貸し続ける)

賃貸マンションとして貸し続けることは可能だと思います。
相場より安めに家賃設定すれば、入居は確保できるでしょう。

ローンがないので、家賃がほぼ、そのまま収入になります。
たとえば5万円でも年間60万円になります。

ただし、この物件の住宅設備であれば、全面改装したいところです。
その場合は、かなりコストがかかります。



(売ってしまう)

このエリアであれば、築30年でも、1000万以上にはなると思います。
今までの、資金持ち出しを考えて、いくら以上なら売るということも、
可能ではないでしょうか?

30年後の相場は、予想は難しいのですけど。

でも、
「30年後に、元を取る」
って、そもそも、どんな意味があるのか?
わかりません。




【私としての結論】

当初の利回りが低いので、
あまり投資としての旨味は感じられません。



2700万の負債を持って、
相続税資産としては、1000万程度なので、
相続税圧縮の効果はあります。
(1戸あたり1700万円圧縮)

しかしこの利回りでは、有利に売却できませんから、
かえって損をすると思います。



いろいろな考え方があると思いますが、
堅実な名古屋人がシミュレーションすると、
投資の対象にはならないです。


投資者が亡くなって、保険金で返済が終わり、
「家賃が奥さんのものになるって、生活費になる」
という場合に限って、検討の余地があります。

保険料とどちらが良いのか、シミュレーションしてみてください。






【多重債務】



最後に、ひとつコメントです。

もし、

将来、マイホームを建てたいと考えているのであれば、

ワンルームマンション投資は避けたほうが賢明です。



住宅ローンが借り難くなると思います。

儲かるマンション投資でも、
多重債務になることには変わりありません。
どうしても金融機関からの審査が厳しくなると思います。


ビジネスマン考える
投資マンション、よくシミュレーションして、納得してから契約したいですね



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【東京のワンルームマンション】



日経を読んでいたら、
東京のワンルームマンションの 広告が!

ムズムズと、収支のシミュレーションをしたくなったので、
やってみます。


比較対象は、現在進行中のプロジェクトです。

名古屋で、土地を買って新築マンションを建設した場合のシミュレーションは、
融資返済シミュレーション(新築マンション投資)
の記事を参照してください。

目的もターゲットも違うのですが、不動産投資には変わりありません。




【東京のワンルームマンションと、名古屋の1棟マンションとの違い】

名古屋の1棟投資と、東京のワンルーム投資では、条件がいろいろ違います。

(1)東京の方が、土地が高い

  名古屋だと土地価格が坪あたり100万円程度。
  今回の事業は70万円です。
  
  東京のこの物件の所在地は、豊島区高松3丁目
  不動産情報サイト「atHome」で調べると、
  坪単価は、160万〜220万くらいですね。

  思ったより安かったですが、土地価格が名古屋の2〜3倍なので、
  販売コストが高くなると予測できます。

  あと、容積率も低いエリアです。
  街の風景も住宅街ですね。
  単身需要はあるのかな?とも、思います。
  やはり、土地勘は重要ですね。
  (私は、東京の相場感はないです・・・)

(参考)
  土地が高いと、当然物件価格が高くなります。
  では、どれくらい高くなるのでしょうか? ざっくりと計算してみましょう。

  例えば、坪100万の土地100坪で1億円です。

  容積率が200%として、最大200坪の建物が建ちます。
  建物を坪100万円で、作ると 
  建築費は、200坪❎100万=2億円です。

  総額は3億円ですから、
  建物1坪あたりのコストは、
  (土地1億+建物2億)÷200坪=150万円です。

  もし、土地が坪あたり200万円の場合、
  土地代が、100坪❎200万=2億円ですから、
  建物1坪あたりのコストは、
  (土地2億+建物2億)÷200坪=200万円です。

  家賃が高く、長期的に下がりにくいエリアは、土地の価格も高くなりますね。
  一坪あたり50万、1Kワンルームを10坪とすると、500万円変わってくるわけです。
  (あくまでも、概算です)

  容積率の高いエリアの場合、
  土地に対して、建物を大きく作れますから、一般的には有利といえます。
  
  土地が200万でも、容積率が400%であれば、
  400坪の建物を建てることができます。

  この場合の、建物1坪あたりのコストは、
  (土地2億+建物4億)÷400坪=150万円です。

  容積率いっぱいに建てられるかどうかは、別として一つの目安になります。

  土地の価格を坪あたりいくら?ではなく、
  「1種いくら?」
  ということがあります。

  容積率100%あたりの土地の値段を1種あたりと言います。

  容積率が、
  100%で、坪100万であれば、1種100万
  200%で、坪100万であれば、1種50万
  200%で、坪200万であれば、1種100万
  400%で、坪200万であれば、1種50万

  昔は、容積率100%の土地を1種、容積率200%の土地を2種と言ったから、
  そういう呼び方ができたと、聞いたことがあります。

  あ、すみません。話が脱線してますね・・・(^^);

  



(2)東京の方が、建設費が高い

  名古屋は名古屋駅前再開発がひと段落して、建設費の高騰も収まってきました。
  10年後のリニア開通に向けて、また、高騰する可能性もありますが・・・

  東京はオリンピック需要も含めて、慢性的に建設費が高騰しているようです。

  材料費は国内、そんなに変わらないと思うのですが、
  人件費の高騰は東京で強く、ずっと続いているようです。
  
  建築業者に聞くと、3割くらいは高くなるとのことです。
  (あ、これは、根拠のない、風の噂です)


(3)東京の方が長期的な入居者需要がある

  長期的には、入居者がつくということは、リスクが少ないということですね。
  ですから、低い利回りでも、売れるということになります。


(4)ワンルームマンションは、販売コストが高い

  東京のワンルームマンションは、総戸数69戸の物件です。
  69人の人に、販売し、契約をしなくてはなりません。
  今回のように、広告も必要です。

  また、当初の見込み通り売れない場合は、安く売るのかもしれません。
  値下げリスク分、高く価格設定している可能性もありますね。

  名古屋の1棟投資は、注文してから請け負うので、販売コストはありません。
  建設コストだけで、建築できます。


(5)東京の方が家賃が高い

  名古屋の築浅マンション 1Kの相場は、6万円強
  東京の豊島区高松では、1Kは8万〜9万円
  
  やはり、家賃設定は、3割から4割高いですね!

  家賃が3割高ければ、総投資が3割高くても、収益率は同じですね。



(6)東京ワンルームマンションは、会社員でも手の届く価格

  東京ワンルームは2000万円台と、
  会社員でも、属性の高い人ならローンが組めそうです。

  名古屋の1棟新築マンション投資は、24戸一括なので、3億6000万円・・・
  一部の人しか融資は無理でしょう。

  




ざっと、思いつくまま書いてみました。




東京のワンルームマンションが、高くなるのは当然ですね。
それでも、長期安定的に収益が出るのなら、魅力のある投資といえます。

地方で、入居者がつかない物件では、結局、収入0になってしまいますから。




【東京ワンルームマンション投資の表面利回りを計算する】

日経新聞の広告に掲載されているこの物件の詳細情報です。
疑ってはいけませんが、これは、嘘をついていないと思います。

販売価格 2390万円(1戸)〜2680万円(18戸) 最多価格帯2600万円台(54戸)

住戸専有面積 25.50〜25.80㎡

月々の家賃収入 72,200円(管理費は入居者負担のため購入者が払う必要はありません)

借上賃料 72,200円〜74,900円

4年間の確定手取り 331万円 (72,200円の場合)
         (72,200 ー 1700)❎ 47ヶ月の試算
          1700円は修繕費積立



総戸数69戸で、54戸が2600万円台ということなので、
1戸あたり2600万円としましょう。

家賃収入は、74,000円とします。
年収は、74,000円 ❎ 12 = 888,000円


今回の物件の売買は売主から直接買うので、
仲介料の3%がかかりません。
購入するときの諸費用などを販売価格の4%と試算すると、
2600万円 ❎ 0.04 = 104万円



したがって、総投資は
2600 + 104 = 2704万円



表面利回りは
88.8 ÷ 2704 = 3.284%



え〜〜〜???


3%台??


計算間違いかな???



この物件の客付け情報が、不動産情報サイトに出ています。

家賃80,200円 管理費8,300円となっていました。


この広告の72,000円というのは、手取りだったんですね。
(72,000円は広告の例、シミュレーションは74,000円でおこなっています)

収益物件の表面利回りは、通常、総収入で計算します。

この物件の総収入を計算してみますと、
(80,200 + 8,300)❎ 12 =  1,062,000円




表面利回りを計算してみましょう。


106.2 ÷ 2704 = 3.93%

これが、実質的な表面利回りですね。

(ちなみに、名古屋の新築マンション投資は、6.8%)




4年間は、借上契約となっていて、74,000円の家賃が保証されるようです。
この期間は、空室リスクはなく、4年間は安泰です。




(家賃設定について)

この事業主としては、
相場並みか、やや低い家賃設定の8万円にすることで、
空室リスクを抑えている感じがします。

家賃を10万として、表面上の利回りをよく見せる業者もありますが、

借上制度がある場合は、
ある程度、満室になりやすい家賃設定になっています。

そういう意味では、家賃設定は妥当だと思います。



借上期間の4年が過ぎた後は、家賃はどうなるのか???

そのエリアの相場感のない私には、予測できません・・・

そういった意味で、相場感のないエリアの投資は、難しい面があります。



【表面利回り 4%というのは・・・】


(個人的な意見ですが・・・)

私の個人的なストライクゾーンは、
マンションの場合は、20年後、30年後の家賃低下を考えて、


表面利回りで

5%以下は、問題外
6.5%以上で、検討
7.0%以上が 目標


というところです。

これは、名古屋エリアの話で、
目的は、資産形成、相続税対策です。



50年後も家賃を生んでくれるエリアとかなら、
ストライクゾーンも変わってきますし、
目的が違えば、ストラークゾーンも変わってきますね。



アパートの場合は、家賃低下がもう少し、大きいと思いますから、
もっと、ストライクゾーンを上げて検討します。


         
【融資シミュレーション】


とりあえず、収入と支出を計算してみましょう。
修繕費は広告通りの月に1700円とします。

広告では、35年返済、金利1.95%(団体信用生命保険)のローンを推奨しています。

この条件で、
2704万円の全額を借り入れると、

毎月の返済額は、  88,881円
年間の返済額は、 1,066,572円 




もし、35年返済、金利1%で、総額の借入をすると、

毎月の返済額は、  76,330円
年間の返済額は、   915,960円 

とななります。


毎月の総収入は、80,200円 + 8,300円 =88,500円でも、
手取り家賃は、74,000円ほど。

修繕積立金が 1,700円引かれれますので、

実質収入は、72,300円

やはり、赤字ですね。




広告では、頭金を1割ほど、入れるシミュレーションを記載しています。

借入額が1割減れば、返済も1割減ります。


とりあえず、
新築後4年間の、家賃が保証されている期間のイメージが湧いてきました。

投資としては、
株式の配当や、定期預金、投資信託などと比べて、
3.9%は、高いということも、できますが、
不動産投資には、それなりのリスクもあります。


しかし、このような投資用のワンルームマンションが多いのには、
それなりに需要があるからだと思います。





【年金代わりになるのかな?】



月に1万円くらいの赤字なら、(前提条件として)

考えようによっては、
「月に1万くらいの支出で、35年後に、マンションが手にはいる」
 と、考えることもできます。

まあ、その頃は、築35年の中古物件なんですけどね。

ちなみに、この場合は、

頭金270万 + 月1万円❎12ヶ月❎35年= 690万

700万ほどの資金を投入することになりますが・・・


とはいえ、
「その後の家賃収入は、年金代わりに!」
というわけです。



修繕費や空室リスクを厳しくシミュレーションすると、
もう少し、資金投入が増えると思います。




【保険代わりになるのかな?】



団体信用生命保険に入っているので、
万が一、ご主人が亡くなった場合、自動的に残債が返済されて、
奥様(相続人)のものになります。

その後の家賃が、生活費の補填になると、考えることもできます。
万が一のときの、家族の生活費に!
というわけですね。

(参考)
ちなみに、団体信用生命保険の場合、
保険事故(死亡)があった場合の保険金の受取人は、債権者です。
お金を貸した金融機関が、保険金を受け取って、債務返済に充てます。

そのため、住宅だったり、今回の賃貸マンションが、ローン無しの状態で、
相続人のものになります。


これは、メリットがあるかもしれませんね。
旦那さんが亡くなった後、
5万でも10万でも、家賃収入がずっと続くというのは安心です。

しかし、収支を計算するのに、自分が死んだ場合を想定するのは、ちょっと、、、
という人もいるでしょうね。



【ワンルームマンション投資の考察は、続きます!】


ワンルームマンション投資のシミュレーションをするつもりが、

今回は、
新築直後の、表面利回りを計算しただけ
で、終わってしまいました。


時間のあるときに、
・ワンルームマンションの修繕費は?
・ワンルームマンションの家賃低下リスクは?
・他にどんなリスクがあるのか?
について記事にします。


また、経営コンサルタントの視点から
「ワンルームマンション投資というビジネスモデル」
についても、斬り込んでみます。 


 パソコンキーボード
不動産投資、しっかりシミュレーションする必要があります(写真はイメージです)





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