2018年1月13日の日経新聞に、投資マンションの記事が載りました。
2017年の平均価格は、2年ぶりに最高となったそうです。
つまり、2015年が最高だったのが、2016年は下がり、
2017年は21015年を超えたということです。
東京のマンションは、2017年の平均価格は、1961万円で昨年の9%アップ
ちなみに15年は1828万円だそうです。
大阪のマンションは1381万円で昨年の20%アップだそうです。
20%アップは、すごいですね。
ちなみにこのデータのソースは
情報サイト健美家に登録された物件価格の集計です。
ほぼ、中古物件ですね。
ちなみにこのサイトでは(2018年1月24日現在)
投資用ワンルームマンションが全国で15000戸
一棟売アパート10000棟
一棟売マンション6000棟
ワンルームマンションでは新築は4件のみヒットしました。
(注意点)
新聞記事だけを読むと、
一瞬、新築の物件の価格と勘違いしそうです。
それと、売情報の売価ということで、実売価はもう少し安くなりそうです。
売りたい値段の平均値ということですね。
見出しだけ見ると、誤解が生じます。
(1)老後への不安から賃貸収入を得ようとする30〜40代サラリーマン投資家の根強い需要
(2)医師や弁護士といった高所得者層が節税も兼ねて複数の物件に投資
(3)海外からの需要も旺盛
とのことです。
投資用マンションは、低金利で融資が受けやすくなった2013年から価格が上昇した。
東京では10%近かった利回りは、現在では5%台後半まで下がっている。
とのことです。
記事の紹介は、ここまでです。
最後に、コメントを次の項目で。
サラリーマンでも、始めやすい価格である事がメリットです。
しかし注意することもいろいろあります。
記事にもあるように
・老後不安を煽られて
・節税目的を煽られて
購入する人が多いようです。
健康食品の売り方のようですね。
サラリーマンで収入の安定した人であれば
マンション投資が赤字でも、支払い能力があるという前提で
融資が組めているだけという部分があります。
つまり、投資マンションの事業性ではなく
サラリーマンの信用で融資をしてるということです。
利回りが6%の中古物件では、長期的に保有しても、それほど儲かりません。
というのは、修繕積立と管理費を支払うので、実際の利回りは低くなります。
そして
この修繕積立は、大型修繕や共用部のための修繕費を積み立てるものですから
内部の更新や修繕は別途費用が発生します。
物件によってはローンの返済をすると収支は赤字のケースもあります。
そこで
「赤字でも、将来の収入になる」
というセールストークもあります。
しかし
20年後、30年後に、一定の家賃で入居者がを募集するには、
マンションの品質を維持する必要があるので
どうしても大型修繕が必要になります。
そもそも投資用マンションは、分譲用マンションより低く設定して、売りやすくしていますから
将来は、大型修繕の費用が足りなくなるでしょう。
その場合は各オーナーが出金して修繕しなくてはなりません。
ところが、それぞれのオーナーの意見がまとまらず、
修繕が進まず結果的に資産価値のないマンションになる場合もあります。
逆に管理会社が、積立金があるうちに相場より高い修繕をおこなうケースもあります。
1オーナーでは、多数決で決まった意見をひっくり返せません。
このように、将来の方向を自分で決めることができないことが注意点です。
安値で買って、年間6%の家賃を得て
購入価格に近い価格で売り抜けるというようなことは
プロでも難しいです。
市場には、ほぼ、騙されたように買ってしまったマンションを
買い取るというビジネスもあるくらいですから。
始めやすいような価格ではありますが、
なかなか、難しい投資だと思います。
これがワンルームマンションの実態ではないでしょうか?
【ワンルームマンションの価格高騰が続く】
2017年の平均価格は、2年ぶりに最高となったそうです。
つまり、2015年が最高だったのが、2016年は下がり、
2017年は21015年を超えたということです。
東京のマンションは、2017年の平均価格は、1961万円で昨年の9%アップ
ちなみに15年は1828万円だそうです。
大阪のマンションは1381万円で昨年の20%アップだそうです。
20%アップは、すごいですね。
ちなみにこのデータのソースは
情報サイト健美家に登録された物件価格の集計です。
ほぼ、中古物件ですね。
ちなみにこのサイトでは(2018年1月24日現在)
投資用ワンルームマンションが全国で15000戸
一棟売アパート10000棟
一棟売マンション6000棟
ワンルームマンションでは新築は4件のみヒットしました。
(注意点)
新聞記事だけを読むと、
一瞬、新築の物件の価格と勘違いしそうです。
それと、売情報の売価ということで、実売価はもう少し安くなりそうです。
売りたい値段の平均値ということですね。
見出しだけ見ると、誤解が生じます。
【価格上昇の原因は】
(1)老後への不安から賃貸収入を得ようとする30〜40代サラリーマン投資家の根強い需要
(2)医師や弁護士といった高所得者層が節税も兼ねて複数の物件に投資
(3)海外からの需要も旺盛
とのことです。
【最近の利回りの傾向は】
投資用マンションは、低金利で融資が受けやすくなった2013年から価格が上昇した。
東京では10%近かった利回りは、現在では5%台後半まで下がっている。
とのことです。
記事の紹介は、ここまでです。
最後に、コメントを次の項目で。
【投資マンションの注意点は】
サラリーマンでも、始めやすい価格である事がメリットです。
しかし注意することもいろいろあります。
記事にもあるように
・老後不安を煽られて
・節税目的を煽られて
購入する人が多いようです。
健康食品の売り方のようですね。
サラリーマンで収入の安定した人であれば
マンション投資が赤字でも、支払い能力があるという前提で
融資が組めているだけという部分があります。
つまり、投資マンションの事業性ではなく
サラリーマンの信用で融資をしてるということです。
利回りが6%の中古物件では、長期的に保有しても、それほど儲かりません。
というのは、修繕積立と管理費を支払うので、実際の利回りは低くなります。
そして
この修繕積立は、大型修繕や共用部のための修繕費を積み立てるものですから
内部の更新や修繕は別途費用が発生します。
物件によってはローンの返済をすると収支は赤字のケースもあります。
そこで
「赤字でも、将来の収入になる」
というセールストークもあります。
しかし
20年後、30年後に、一定の家賃で入居者がを募集するには、
マンションの品質を維持する必要があるので
どうしても大型修繕が必要になります。
そもそも投資用マンションは、分譲用マンションより低く設定して、売りやすくしていますから
将来は、大型修繕の費用が足りなくなるでしょう。
その場合は各オーナーが出金して修繕しなくてはなりません。
ところが、それぞれのオーナーの意見がまとまらず、
修繕が進まず結果的に資産価値のないマンションになる場合もあります。
逆に管理会社が、積立金があるうちに相場より高い修繕をおこなうケースもあります。
1オーナーでは、多数決で決まった意見をひっくり返せません。
このように、将来の方向を自分で決めることができないことが注意点です。
安値で買って、年間6%の家賃を得て
購入価格に近い価格で売り抜けるというようなことは
プロでも難しいです。
市場には、ほぼ、騙されたように買ってしまったマンションを
買い取るというビジネスもあるくらいですから。
始めやすいような価格ではありますが、
なかなか、難しい投資だと思います。
これがワンルームマンションの実態ではないでしょうか?