日銀がマイナス金利政策を解除することになりました。
今後の不動産投資やアパート経営への影響を考えてみました。
今までのマイナス金利政策は「金融緩和策」です。
1億円を30年で借りて
当初3年が1%、それ以降1.3%の元利金等返済だとすると
毎月の返済額は
当初の3年は、毎月返済額32.2万円
4年目からは 毎月返済額33.4万円
このように1.2万円のアップです。
1.5%だと毎月の返済は34.2万円となり
2万円のアップになります。
知っておけば
それほど怖くありませんね。
金利上昇は
不動産経営にはマイナスです。
建設費の高騰と金利の上昇で
新しく建築するのは難しくなります。
逆に言えば、新築は家賃を相当高くすることになりそうです。
既存の物件は
綺麗に維持できていれば家賃の上昇も可能だと
考えています。
今後の不動産投資やアパート経営への影響を考えてみました。
【マイナス金利政策の解除】
今までのマイナス金利政策は「金融緩和策」です。
- 市場にお金があふれる
- 低金利
- インフレ
- 円安
を目指しています。
金融緩和の方策としては「政策金利の低下」
以外にも
国債、社債などの資産の買い上げも
市場にお金が出て行きますから
金融緩和となりますよね。
「マイナス金利政策」を解除すると逆の動きになります。
金融引き締めですから
です。
今後、市場や為替はどうなっていくのでしょうか。
日銀としては
今までの異常な状態、つまり、マイナス金利は解除する
が「急激な変化は望んでいない」ようです。
低金利のなかで
半導体関連の企業をはじめ
大型の設備投資が進んでいます。
金融緩和政策の中で
それなりに経済活動が活発になってきたことに
水をさすことはないようです。
マイナス金利は解除するものの
金融緩和策である「国債の購入」は継続します。
さらに長期金利が急激に上昇する場合には
機動的に国債の買い入れ額を増やすようです。
長期的には
ゆるやかに金利が上がっていく可能性が
強いようですが
短期的、急激な金利の上昇はないようです。
今の段階ではなんとも言えませんが
長期的には、金利が上昇するでしょう。
不動産投資は
融資資金で行うことが多いので
金利の上昇は大きな問題です。
とはいえ
今年は金利の急激な上昇はなさそうです。
日銀の決定を受けて
通常であれば円高になるところ
円安になっています。
為替市場、株式市場とも
マイナス金利の解除は織り込み済み
あるいは
急激な変化はない、金融緩和の維持
という反応でした。
一方、大手銀行は相次いで
普通預金の金利の上昇を発表しました。
とはいうものの
0.02%程度で
大きなものではありません。
当面は低金利が継続すると思われます。
心の準備として、
来年以降は金利が上がることを
想定しておいた方が良いでしょう。
例えば、
という感じでシミュレーションしておくと良いと思います。金融緩和の方策としては「政策金利の低下」
以外にも
国債、社債などの資産の買い上げも
市場にお金が出て行きますから
金融緩和となりますよね。
「マイナス金利政策」を解除すると逆の動きになります。
金融引き締めですから
- 市場のお金がタイトになる
- 高金利
- 円高
です。
今後、市場や為替はどうなっていくのでしょうか。
【急激な変化を望まない方針】
日銀としては
今までの異常な状態、つまり、マイナス金利は解除する
が「急激な変化は望んでいない」ようです。
低金利のなかで
半導体関連の企業をはじめ
大型の設備投資が進んでいます。
金融緩和政策の中で
それなりに経済活動が活発になってきたことに
水をさすことはないようです。
マイナス金利は解除するものの
金融緩和策である「国債の購入」は継続します。
さらに長期金利が急激に上昇する場合には
機動的に国債の買い入れ額を増やすようです。
長期的には
ゆるやかに金利が上がっていく可能性が
強いようですが
短期的、急激な金利の上昇はないようです。
【不動産投資、アパート経営への影響は】
今の段階ではなんとも言えませんが
長期的には、金利が上昇するでしょう。
不動産投資は
融資資金で行うことが多いので
金利の上昇は大きな問題です。
とはいえ
今年は金利の急激な上昇はなさそうです。
日銀の決定を受けて
通常であれば円高になるところ
円安になっています。
為替市場、株式市場とも
マイナス金利の解除は織り込み済み
あるいは
急激な変化はない、金融緩和の維持
という反応でした。
一方、大手銀行は相次いで
普通預金の金利の上昇を発表しました。
とはいうものの
0.02%程度で
大きなものではありません。
当面は低金利が継続すると思われます。
心の準備として、
来年以降は金利が上がることを
想定しておいた方が良いでしょう。
例えば、
- 借入金利が1%だったものが1.3%になる
- 借入金利が1%だったものが1.5%になる
1億円を30年で借りて
当初3年が1%、それ以降1.3%の元利金等返済だとすると
毎月の返済額は
当初の3年は、毎月返済額32.2万円
4年目からは 毎月返済額33.4万円
このように1.2万円のアップです。
1.5%だと毎月の返済は34.2万円となり
2万円のアップになります。
知っておけば
それほど怖くありませんね。
金利上昇は
不動産経営にはマイナスです。
建設費の高騰と金利の上昇で
新しく建築するのは難しくなります。
逆に言えば、新築は家賃を相当高くすることになりそうです。
既存の物件は
綺麗に維持できていれば家賃の上昇も可能だと
考えています。