実録!土地活用(新築マンション投資)

土地活用・不動産投資について、初心者の方にも参考になるような分かりやすいブログを目指しています。 業者側の情報ではなく、土地所有者、投資者の視点でリスクについても、お話しします!

カテゴリ: 土地活用・不動産投資ニュース

日銀がマイナス金利政策を解除することになりました。

今後の不動産投資やアパート経営への影響を考えてみました。


 

【マイナス金利政策の解除】



 今までのマイナス金利政策は「金融緩和策」です。
  • 市場にお金があふれる
  • 低金利
  • インフレ
  • 円安
を目指しています。

金融緩和の方策としては「政策金利の低下」
以外にも

国債、社債などの資産の買い上げも
市場にお金が出て行きますから
金融緩和となりますよね。







「マイナス金利政策」を解除すると逆の動きになります。
金融引き締めですから

  • 市場のお金がタイトになる
  • 高金利
  • 円高

です。


今後、市場や為替はどうなっていくのでしょうか。



【急激な変化を望まない方針】



日銀としては
今までの異常な状態、つまり、マイナス金利は解除する
が「急激な変化は望んでいない」ようです。


低金利のなかで
半導体関連の企業をはじめ
大型の設備投資が進んでいます。

金融緩和政策の中で
それなりに経済活動が活発になってきたことに
水をさすことはないようです。


マイナス金利は解除するものの
金融緩和策である「国債の購入」は継続します。

さらに長期金利が急激に上昇する場合には
機動的に国債の買い入れ額を増やすようです。



 
長期的には
ゆるやかに金利が上がっていく可能性が
強いようですが

短期的、急激な金利の上昇はないようです。



【不動産投資、アパート経営への影響は】



今の段階ではなんとも言えませんが
長期的には、金利が上昇するでしょう。


不動産投資は
融資資金で行うことが多いので
金利の上昇は大きな問題です。

とはいえ
今年は金利の急激な上昇はなさそうです。


日銀の決定を受けて
通常であれば円高になるところ
円安になっています。


為替市場、株式市場とも
マイナス金利の解除は織り込み済み
あるいは
急激な変化はない、金融緩和の維持
という反応でした。


一方、大手銀行は相次いで
普通預金の金利の上昇を発表しました。

とはいうものの
0.02%程度で
大きなものではありません。


当面は低金利が継続すると思われます。



心の準備として、
来年以降は金利が上がることを
想定しておいた方が良いでしょう。


例えば、

  • 借入金利が1%だったものが1.3%になる
  • 借入金利が1%だったものが1.5%になる
 
 という感じでシミュレーションしておくと良いと思います。

1億円を30年で借りて 
当初3年が1%、それ以降1.3%の元利金等返済だとすると
毎月の返済額は

当初の3年は、毎月返済額32.2万円
4年目からは 毎月返済額33.4万円

このように1.2万円のアップです。


1.5%だと毎月の返済は34.2万円となり 
2万円のアップになります。


知っておけば
それほど怖くありませんね。


金利上昇は
不動産経営にはマイナスです。

建設費の高騰と金利の上昇で
新しく建築するのは難しくなります。


逆に言えば、新築は家賃を相当高くすることになりそうです。


既存の物件は
綺麗に維持できていれば家賃の上昇も可能だと
考えています。
 
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日経新聞に、不動産投資による相続税対策に関する記事が掲載されました。



そもそもの内容はこちらから
https://www.nikkei.com/article/DGXZQOUE0742Z0X01C21A2000000/

 
今回の日経の記事はこちらです。
https://www.nikkei.com/article/DGXZQOUC272HF0X20C22A1000000/
 



【相続税の評価は路線価か、実勢価格か】



日経新聞2021年12月21日の記事より引用




路線価に基づかない相続課税の是非、最高裁が司法判断へ

実勢価格より大幅に低い路線価に基づいて相続財産を評価することが適切かどうかが争われた訴訟で、最高裁第3小法廷(長嶺安政裁判長)は21日、当事者の意見を聞く上告審弁論を2022年3月15日に開くと決めた。二審・東京高裁は、路線価が大幅に低い場合は路線価による財産評価は不適当だとする国の主張を認めたが、最高裁が改めて考え方を示す可能性がある。

国税庁が相続財産の算定基準のひとつとする路線価は、土地取引の目安となる公示地価の約8割とされており、実勢価格より低いのが一般的だ。このため節税目的で不動産を購入する富裕層も多い。今回の事案は実勢価格から大きく乖離(かいり)した路線価を基にした相続財産の評価が問題となった訴訟で、関係者の間で大きな注目を集めていた。

原告は、故人が銀行から融資を受けて購入した不動産の相続人。一、二審の判決での事実認定などによると、原告は東京都内と神奈川県内のマンション計2棟を相続した際、路線価に基づいて財産を約3億3000万円と評価。銀行からの借り入れもあったため、相続税額を「ゼロ」として申告した。

もともと故人が購入した価格は2棟で計13億8700万円だった。国税当局の不動産鑑定でも評価は計約12億7300万円で、路線価とかけ離れていたため、国税当局は「路線価による評価は適当ではない」と判断。相続人による財産評価を否認し、約3億円を追徴課税した。原告側はこれを不当だとして訴えた。



19年8月の一審・東京地裁判決は、路線価に基づいて申告した評価額について「不動産の客観的な交換価値を示しているかは相応の疑義がある」と指摘。「特別な事情がある場合には路線価以外の合理的な方法で評価されることが許される」として、課税処分は妥当だと判断した。20年6月の二審・東京高裁判決も判断を維持した。

国税庁は相続時の財産評価のあり方を「財産評価基本通達」で示している。不動産なら公表されている路線価などを算定基準としている。

ただ路線価は実態と大きく乖離する場合があることから、同通達6項では「通達の定めによって評価することが著しく不適当と認められる財産の価額は国税庁長官の指示を受けて評価する」との例外規定を設けている。今回の訴訟で争われた財産を巡っても、国税当局はこの規定を適用し、評価を見直した。

最高裁はこの規定の適用について司法判断を示す可能性があり、その内容に関心が集まりそうだ。 


この記事の内容をわかりやすくいうと次の通りです。


Aさんの不動産スキーム
  • 不動産2棟を購入した(東京8.37億円、川崎5.5億円)
  • その後、相続が発生
  • 相続財産を路線価で評価(東京2億円、川崎1.3億円)
  • 購入のための負債もあるため、相続税はゼロとなった(この2棟以外の財産詳細は不明)

国税当局の課税
  • 路線価による評価は、不動産の客観的な交換価値を示してるかは相応の意義がある
  • 「特別な事情がある場合には路線価以外の合理的な方法で評価されることが許される」という条項を行使
  • 2棟の評価を不動産鑑定して東京7.54億、川崎5.19億とした
  • 上記評価額で相続税を計算して、3億円の相続税を追徴課税した

その後の経緯
  • 相続人が課税は不当として訴訟
  • 第1審は「特別な事情がある場合には路線価以外の合理的な方法で評価されることが許される」などとして課税は適法と判断
  • 第2審も、判断を維持
  • 相続人が劣勢のまま争いの舞台は最高裁へ 



【今日の記事はこちらです】



日経新聞2022年2月28日
法税務17面より




相続不動産 評価法争う 不動産節税、司法判断へ 
「路線価否定」の相続課税巡り

 

不動産売買による節税策や不動産取引に、大きな影響を及ぼす可能性がある司法判断が年内にも示される見通しとなった。マンションの相続を巡る税務訴訟で、最高裁が3月15日に弁論を開く。高裁までの相続人側敗訴の判決を見直す可能性がある。専門家は「どの程度の節税なら許されるのか基準の提示を期待したい」と話す。

考えられる3つのシナリオ
  1. 最高裁が高裁判決を破棄するなどし、自ら判決を下す
  2. 最高裁判決を破棄し、高裁に審理を差し戻すパターン
  3. 上告の棄却(追徴課税を認める)

シナリオ①の場合「国税庁による6項の適用を認めず、相続人の主張する路線価に基づく評価で問題ないという判断になる」と予測される

シナリオ②の場合「この場合なら通達の規定を適用できるという範囲や考慮すべき事項などについて、最高裁が法的な判断を示す」と予測される

 



 
この記事をわかりやすく説明すると次の通りです。

  • 「相続不動産を路線価でのみで評価するか」あるいは「国税庁が必要に応じて不動産鑑定評価を採用することは合法か」が問われている
  • 最高裁の判断は、弁論という形で3月15日に行われる
  • その結果は3つのシナリオがありうる
  • どのシナリオとなるかによって、今後の相続税の評価の方法が変わるかもしれない




【評価通達6項適用 他にも裁判事例はあるのか?】




 
実は、今回の裁判以外にも、多数の裁判例がありました。

多くの納税者が敗訴しています。


参考になるHPはこちらです。
税務の勘所 当局評価通達6適用で「待った」
https://nichizei-journal.com/kan/当局-評価通達6適用で「待った!」%E3%80%80裁判でも納/



露骨な相続税対策にはさすがに「待った」を掛けたくなりますね。

しかし
どこまでが露骨なのか・・・
その基準を明確になるのでしょうか?



確かに、

かなりの高齢の方が、いきなり何十億円もの不動産を買う

のは、相続税の節税のため以外のなにものでもありません。


本人の判断というより、子供や税理士のアイディアだと思われます。



タワーマンション節税などというのも、一時、流行りましたね。
(今も、流行ってるのかもしれません・・)




露骨な節税には待ったをかけたいというのはわかります。

でも、どこまでが露骨なのか、、

線引きは難しいですよね。



かといって
すべての不動産を不動産鑑定士に評価してもらうのはかなり大変なことです。

そもそも路線価は相続税評価のための仕組みなので、それを全否定するのもおかしな話です。



いずれにしても3月15日の判断が気になりますね。。

 
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築20年目の5F建RCマンションで、外壁工事・屋上防水工事を行いました。
このブログの新築マンションではありません。

image
イメージ写真です



【このマンションの概要は】



2001年完成、5F建、1LDK15戸の賃貸マンションで
建物の面積は710㎡ 234坪ほどの規模です。

部屋は43㎡ほどで、窓側が洋室、その奥にあるダイニングが10畳ほどで
一応1LDKとなります。



【工事費用は】



当初の見積もりでは1000万円以上でしたが
1戸あたり60万という希望を押し切って
総額900万円(税込)の工事になりました。

工事内容は
足場を組んで、外壁の洗浄、屋上ベランダ防水、窓枠や外壁継ぎ目の補修となります。

他社と相見積もりをとって
安くしたいという気もありました。

しかし・・

近隣挨拶、入居者へのご案内、工事中の自動車等の養生、工事の品質などを踏まえると
格安工事会社よりも管理会社の責任でやってもらう方を選択しました。

管理会社には、相見積もりとるとは言っておきましたが
実際には、当初の見積もりに対して指値を行なって契約しました。



なお、工事中にタイルの浮きを見つけ、その補修に18万円ほどかかりました。


このように、本契約以外の工事が発生するリスクもあります。
(参考になれば幸いです)


最終的に、工事総額は

900万円+18万円で、約920万円といったところです。




アパート、マンションで多少の違いはあると思いますが

単身用であれば、アパートなら1戸あたり40万円
マンションなら60万円くらいを想定しておけば良いと思います。


最近の建材はレベルアップしていますので
30年間メンテナンスフリーのアパートも増えています。





【家賃に対して、どれくらいの工事費だったのか?】



このマンションの場合
現在では1戸あたりの家賃が、66,000円ほどです。


年間では
6.6X15戸X12ヶ月=1188万円


管理費と家賃保証を引き算して
駐車場の家賃を加えた昨年の実質的な手取り収入は
1220万円でした。


大型修繕費は
年間家賃1220万円に対して
920万円です。


1年間の家賃に匹敵する規模となりました。


大型修繕は20年間で920万円ですから

1年あたりにすると
920万円÷20=46万円

これくらいの額を、大型修繕のために残しておかなければなりません。




【本年度の収支は?】



この物件の場合
手取り収入が1220万円

支出は
大型修繕が920万円
その他修繕費が90万円
固定資産税が148万円
ローン返済額が520万円
合計で、1678万円です。

収支は
1220ー1678=▲458万円(赤字)
となりました。


毎年の家賃収入を全部使ってしまう方はいませんか?
大型修繕の時に「困ってローンを組む」ようなことにならないように
しないといけません。



【RCマンション:修繕費総額の予測】



このマンションは建設費が1億6000万円でした。

20年間の概算では

毎年の修繕費が90万円ほどとして
90万円X20年=1800万円
大型修繕費が920万円

合計で2700万円です。




今回の大型修繕で15年ほどは大丈夫だと思います。
次は35年か40年目に、外観や募集家賃と相談して決めようと思います。


投資の面から30年間の修繕費を計算してみます。
毎年の修繕費は
90万円X30年=2700万円
大型修繕は920万円
合計で、3620万円




【新築マンション投資:修繕費をどう予測するのか?】




先ほど30年間の修繕費の総額を計算しました。

1年あたりでは120万円程度になります。


投資額(建設額)で割り算すると
120÷16000=0.75%
となりました。



ちなみにこの建物の場合
修繕費を保険で賄うような契約になっています。
それを修繕費として計算しています。
そのため、修繕費は少々高めかもしれません。



このブログの新築マンションでは
毎年の修繕費を、建築投資額総額の0.6%でシミュレーションしています。



【さらに修繕費がかかることも!】




当初は新品ですし、保証もありので問題ありませんが
年月が経てば、壊れるものは壊れます。

  • エレベーターの修繕
  • 自動ドアの修繕
  • 消火設備、防災システム
  • 集合インターホン、オートロック
などなど必要に応じて発生します。


とくにエレベーターは高くなりそうです。
更新ではなく修繕で進めていきたいですね。



このようにアパートと違い、設備が多い分、修繕費も高くなりそうです。


外観は多少ボロくなっても住めますが
エレベーターが動かないとか、インターホンが繋がらないではマズイですからね・・

いずれの修繕も100万円超えになりそうです。


ただし、
融資返済がなくなってからの工事であれば
収支的には、対応はできそうだと思っています。




【複数所有で事業の安定化】



一つのマンションだけを所有していると
大型修繕がある年の収支が極端に悪化します。

例えば、10年ごとに、複数の物件があれば
その分を賄ってくれます。



ただし、相続対策などで
短い期間で複数の物件を建築した場合、大型修繕が重なることもあります。

事業の安定化には、築年をバラす方が有利ですね!

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日経新聞に、次のタイトルのような記事が掲載されました。

壁床材 過去最大値上げ サンゲツ 4月受注から18〜24%
(日経新聞2022年1月15日)
https://www.nikkei.com/article/DGXZQOFD118ED0R10C22A1000000/ 




【値上げ幅は、最大18〜24%】



サンゲツは、住宅やオフィス向けの壁材・床材を2022年4月から値上げするそうです。


理由は原材料の高騰と、物流費の高騰とのことです。


サンゲツは壁紙で5割、塩ビ系の床材で4割の国内シェアを持っているそうです。




【今後の新築、リフォームのコストは上昇する】



大手の値上げに、他社も追従する可能性が高いと思います。
当然、これからの新築コスト、リフォームのコストも上昇すると考えた方が良さそうです。


セメントも高騰したし、ウッドショックもありました。
建築資材の高騰はしばらく続きそうです。


オリンピック前から建設費はずっと高止まりでした。

いつになったらが下がるのか、、、と思っていましたが、
下がるどころかますます上昇する感じです。





退去の後の原状回復工事で、壁紙の張り替えはいままで980/㎡でした。

これからは値上げになるかもしれません。

壁紙の値上げは修繕費の上昇に直結しそうです。

4月受注分以降に値上げですから、もしかしたら、大手は壁紙をたくさん備蓄して対応するかもしれませんね。





【新築コストと家賃】



これから新築マンションのコストが上昇すれば、新築家賃も上昇していく可能性もあります。

ただし、景気がそれほど良くない状況では、極端な値上げはできないでしょう。


ということは、あまり儲からない投資になるので、乱立することはないと思います。





ということは
  • 家賃がゆるやかに上昇する
  • 新築物件の供給は少なめ
のどちらかということになります。




すでに、建ててしまった物件の家賃は下がりにくい状況ではあります。

 

ただ、これから新築物件を建てるのは、ハードルが上がりますね。 




 
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マンションやアパートの建物には名称がつきます。
来客や、郵便・宅配などの業者の方のためにも、名称をどこかに表示します。

今回の記事は、その失敗例になります。





【マンションの建物名称はエントランス横に】



マンションの場合、エントランスの近くに設置します。



過去のアパート、マンション見学の写真を見てみると・・・



P3151066

これは積水ハウスの4階建です。
正面に建物名称、その右側がエントランスになります。
(ちょっとわかりにくいですが)

確か、建設は積水、管理はユニホーさんの物件だったと思います。





P3010956

これは生和コーポレーションのマンションです。





BlogPaint


これは積水ハウスですね。





PB180707


これは、ユニホーさんだったと思います。




まあ、こんな感じでエントランスの壁面に
建物名称のプレートを設置したりします。


屋根のあるエントランス内に設置しているので
名称のプレートが汚れることはそれほどありません。


写真は新築直後だからきれいなのは当たり前ですが
数年経っても、ほこりがちょっと付くくらいで
クリーニングすればピカピカになるでしょう。






分譲マンションでは、銅像を設置して、その下にプレートがあったり
特別なモミュメントを設置するケースもあります。

その場合、汚れが気になります。



銅像が鳩フンで汚れていたりしたら
イメージダウンになってしまいますよね。









【アパートの名称表示】


アパートでも、マンション同様に
エントランス、集合ポスト付近にプレートを設置するケースも多いです。




P5250500
 
これは大和ハウスさんのアパートです。






宅配業者など、ポスト付近で建物名称を確認しますから
これはこれで、良いと思います。



集合ポストと建物名称をセットにするのは合理的ですね。






一方、長屋形式(それぞれ玄関を持つ)場合は
建物の前にモミュメントを置いたりします。

















image0

大◎建託の事例です。


うわーっ
汚れていますね。


これでは、入居者の気分も⤵️してしまいそうです。





建物名称も、わかりにくいです。



image0



雨だけで、ここまで汚れるとは・・・・



まだ、10年も経っていません。








当初、このモニュメントは、ジョリパットの予定でした。




私はジョリパットは雨で汚れることを知ってました。



image0

こんな感じになってしまうんですね。



 
表側は、タイル張りなので、汚れが目立ちません。
ジョリパットとの差はとても大きいです。


image0






そこで「ジョリパット以外でやってほしい」と注文した結果がアレでした。


エントランスへの石敷きの石を利用したのでしたが、結果的にNGでした。







このように


建物名称を風雪にさらされる場所に設置する場合、防汚対策が重要になります。





この建物は、フルパッケージ修繕費ゼロの契約なので
必要な修繕費は業者持ち です。


この必要な修繕費は「入居に必要な最小限のもの」になるので
ここは手付かずになりそうです。



もっとも、有償の契約であれば、
客付けのためにと、修繕の提案もあるかもしれません。





このモニュメントは、「残念ながら、失敗例」です。



来年には、お金をかけてでも、手直ししたいと思います。


まずは
「クリーニングをしてみてどこまできれいになるか?」
ですね。


無償でできる作業と有償となる作業があるかもしれません。


ただ、

クリーニングしても「数年でこの状態になってしまうのかな?」
という不安が残ります。



「なにかコーティングとか、できないのかな??」

と、思ったりします。



うまくいかないのであれば

いっそのこと、作り直したいですね。

費用もかかりそうですが・・・





汚れないようにするにはどうしたら良いのでしょうか???




案外、難しい課題です・・・・





【エントランス、モミュメントは建物の顔です】





(入居者募集のために)

新しく引っ越しする人は、入居前に現場を見て判断されます。

最初に建物を見たときの印象を大きく左右するのがエントランスです。 


エントランスが汚れていては、台無しです。



毎週、清掃は入るので、ゴミが散らかったりすることはないのですが
いかんせん、モニュメントが汚れています。


入居者募集をスムーズにするためにも、きれいなエントランスは重要です。





(すでに入居している人のために)

また、入居している人の生活のクオリティーを上げるためにも
きれいなエントランスを心がけたいものです。



毎日、出入りするたびに心がウキウキすれば最高ですが
心が沈んでしまってはNGです。



心が荒れると、ゴミ出しとかも、いい加減になってしまい
建物も荒れていきそうです。



そういう意味では
できることなら「エントランスとゴミ置場は離しておきたい」ものです。



残念ながら駐車場を取ると残りのスペースに限りがあって
モミュメントの前がゴミ置場になってしまいました。


せめて、モミュメントをきれいにしないとね・・・


















 
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