実録!土地活用(新築マンション投資)

土地活用・不動産投資について、初心者の方にも参考になるような分かりやすいブログを目指しています。 業者側の情報ではなく、土地所有者、投資者の視点でリスクについても、お話しします!

カテゴリ:実録!新築マンション投資 > 事業計画

今回の新築マンション建築は、主に相続税対策として行っています。

ざっくりとした計画の概要は、
土地    1億0000万円
建物    2億5000万円
諸経費      1200万円 
総投資   3億6200万円
です。

当初収支計画 としては、
自己資金   1200万円
借入    3億5000万円 
です。

しかし、3億6000万円の借入でシミュレーションします。


30年ローン・金利1.0%で、
年間の返済額が、1390万円です。

もし、金利が1.4%だと、
年間の返済額が、1470万円です。

金利が、0.4%変わると、年間80万円変わってきますね!

これを、
35年ローンにすると、
金利1.0%だと、1220万円
金利1.4%だと、1302万円
です。

多くの金融機関では、30年ローンが一般的ですが、
一部の金融機関では35年ローンも受け付けてくれます。

今回は、35年を予定しています。
金利は1%以下に、収まる予定ですが、1%でシミュレーションします。
当初の10年は1%以下でも、その後は利率が上がるかもしれません。


家賃設定は、
当初計画で、満額で2466万円です。
(共益費含む)

実際の運営では、満室の92%でシミュレーションします。
すると、家賃収入は2269万円です。

家賃収入から、管理費(家賃の4.32%)が引かれます。
これが、89万円になります。

したがって、実質家賃の入金は、2269-89=2180万円です。


支出は、返済以外に
共益費     201万円
固定資産税等  250万円
修繕費     100万円
です。

すると、収支(キャッシュフロー)は、(35年1.0%でシミュレーション)

CF=2180-1220-201-250-100=409万円

といったところです。





もし、売上がさらに低下した場合、を考えてみます。

売上が当初満室家賃の 

84%の場合  CF=257万円(20年後を想定、固定資産税222万円で試算)
           
80%の場合  CF=172万円(25年後を想定、固定資産税212万円で試算)

76%の場合  CF= 78万円(30年後を想定、固定資産税201万円で試算)

72%の場合  CF=ー6万円(33年後を想定、固定資産税192万円で試算)

私のシミュレーションでは、30年以降は、CFが赤になると予想しています。


このように5年ごとに、家賃を低下させてシミュレーションをしています。





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相続税対策として、不動産投資は、やはり王道です。

今回の不動産投資のスタートは、相続税対策でした。



【F氏の思い(1)】

土地を所有しているので、相続税対策が必要である。
土地の割に、現金が少ないので、相続税が発生するなら、相続税資金を貯めたい。
現在、すでに土地活用をしているが、10年後には負債が減少し、資産が増えてしまう。

【F氏の思い(2)】


所有している土地を有効活用して、資産形成をしたい。




ビジネスマン商談
(写真はイメージです)



すでに、土地活用をされているので、
新たなアパート・マンション建築に向いた土地はあまりありません。


そこで、土地を購入して、マンションを建てるという方針で、
賃貸マンション、アパート向きの土地を探してました。




名古屋の不動産の状況はリニアバブルという様相で、

(1)土地の値上がりが激しい
(2)優良物件は、右から左へ売れてしまい、市場に出て来ない

のです。





今回の事業は、建築会社からの情報提供でした。
そのため、複数の建築会社のプランを比較して、ベストを選ぶという方法は取れません。


今回、話のあった建築会社のユニホーさんは、

(1)名古屋では中堅クラスで、コストパフォーマンスは高い・・・・・・◯
(2)一括借上は、していない・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・△

です。


参考(私もユニホーさんの、戸建て賃貸を2戸運営しています)




一括借上には、メリット、デメリットがありますので、
△にしておきました。

一括借上については、いずれ、解説したいと思います。



【資産状況】

事業プランを、F氏の資産状況にあてはめて、評価してみました。


F氏の資産(概算)

土地・・・・2億2000万円(固定資産評価額ベース)
建物・・・・1億1000万円(固定資産評価額ベース)
金融資産・・・・6000万円
負債・・・・2億3000万円

合計・・・・1億6000万円

 

10年後には、負債は1億3000万円程度になるので、
資産は2億6000万円程度にはなるでしょう。



今回の事業プランを全額融資で実行すると、

 土地・・・・・・5000万円増加 (時価1億円の土地の評価額を5000万円とした場合)
 建物・・・・・1億3000万円増加 (総投資2億6000万の建物の評価額を1億3000万円とした場合)

 負債・・・・・3億6000万円増加 =財産が3億6000万円の減少


その結果

 資産合計・・・1億8000万円の減少

となります。



事業プラン前は、1億6000万円の資産だったので、
相続税評価上の資産は、-2000万円となります。


当然、この時点で相続があれば、相続税はゼロです。



しかし、前にも、お話ししましたが、10年後には、返済が進んでいきます。

 既存の負債・・・・・・・・1億0000万円の減少
 今回の事業の負債・・・・・  9000万円の減少

なお、債務の返済は、原則として、賃貸マンション、アパートの家賃で充当しますから、
資産が減少することはありません。


そこで、F氏は、
15〜20年後に、もう1棟の不動産投資をしたい
と、考えています。


その後は、古いマンションや、アパートを建て替えていけば、
常に資産と負債のバランスを保っていけると思います。


(注意)
実際の不動産の相続税評価額は、
土地・・・・路線価をベースに計算(固定資産税評価額より10〜15%ほど高くなる)
建物・・・・固定資産税評価額
です。


また、土地の評価は、
賃貸住宅を建てていると自由には使えない土地ということなので、
更地の評価額より、低い評価になります。





【20年後、30年後の入居率を予測する】


F氏の不動産は、名古屋の1エリアに集中しています。
さて、名古屋の将来の賃貸住宅需要はどうでしょうか?


まず、「日本の人口は減少する」というのが前提です。
(東京の一定のエリアは、減少しないかもしれませんが)

その中では、愛知県は、人口の減少が少ない方かもしれません。

しかし、名古屋市内でも、現在、空き地の多いエリアは、
不動産投資はリスクが高くなります。

なぜなら、
空き地があるということは、
ライバルとなる物件が増える
可能性が高いです。

入居率の低いエリアで、
となりに新築マンションやアパートがあれば、同じ家賃では厳しいです。
空室リスクだけでなく、家賃低下リスクも高くなります。

その点、住宅密集地では、建替しか供給がありません。

人気の駅の、駅近物件であれば、
新築マンションが満室であれば、同じ家賃でも、空いたマンションに入居したい人もいるでしょう。



もう一つ大切なことは、

たとえ物件が供給過多となっても、
魅力のある物件には、人が入り、
魅力のない物件には、人が集まらない
ということです。



長期的に見て、今回の事業は長期的安定性があると判断しています。





【無理な計画の、不動産投資をしたら、どうなるのか?】


不動産投資は、原則として30年スパンで考えなくてはなりません。

最初の10年・・・・・修繕も少なく、入居率も高く収益性が高い
次の10年・・・・・・修繕が増え(エアコン、給湯器の更新)、家賃が低下してくる
ラストの10年・・・・大型修繕があり、家賃が低下してくる
その後の10年・・・・修繕は大きいが、ローン返済がない


よくあるのは、
ラストの10年でアパートやマンションを相続した人の声です。



つまり
「金がかかるだけで、儲からない」
という話です。



また、
「管理が大変で、困っている」
という話も聞きます。


いろいろな角度で考えなくてはいけません。





20年後に競争力のない建物では、家賃低下が大きくなります。
しかし、初期投資が大きすぎて、儲からないでは意味がありません。

20年後の家賃を、当初家賃の
 80%と予測するのか、
 60%と予測するのか、
 
しっかり、シミュレーションして、事業を進めなくてはいけません。


管理に関しては、
大東建託のようなフルパッケージに比べると、一般管理は、
多少の手間はかかります。

さらに、所得があれば、確定申告の手間も増えます。

相続後も、ご子息に多少の手間はかかることも覚えておかなければなりません。





【参考情報】
・相続対策だから、儲からなくても良いと、言い切る建築業者もあります。 
・相続税だけを考えて、安易にアパート/マンションの建設を勧める税理士さんやファイナンシャルプランナーさんもいます。


不動産投資のポイント

後悔しないためには、じっくりと検討して、納得してから決断して下さい!







 

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【融資シミュレーションの目的】


自分で新築マンション経営の
「収支のシミュレーション」や「退却戦略」を検討することができます。


今回の事業のシミュレーションをしてみましょう。

手順は
(1)概要の把握
(2)家賃などの予測
(3)収支(キャッシュフロー)シミュレーション
(4)退却戦略シミュレーション
です。


今回の記事は、(1)〜(3)までを書いています。



画像キーボード
パソコンを使えばシミュレーションは簡単です(写真はイメージです)





【事業の概要】


今回の事業計画の概要は、次の通りです。

総投資額         3億6200万円(土地1億、建物2.5億、諸経費0.12億)
新築時 満額収入       2466万円 
単純利回り(共益費含)     6.812%
単純利回り(家賃のみ)     6.257%

固定資産税 概算       250万円 (年額)
修繕費(積立含む)        100万円(年額)
管理費            家賃の4.32% (共益費を除いた収入❎4.32%)


と、見込んでいます。



(家賃と修繕費について)

実際は、当初計画よりも、駐車場の増設などで30万円ほど家賃収入アップを見ています。

修繕費 は、150万程度と考えていますが、
家賃アップの部分と、共益費の残額で対応するつもりです。


(修繕費の概算)

RCマンションの修繕費は、建築費用の0.6%と目安にしています。
今回の場合、2億5000万❎0.6%=150万円
→今回の事業は、100万円でシミュレーションしています。

ローンが終わる頃に、さらに大型の修繕が発生する場合があります。
外壁、エレベーターなどの修繕です。
年間150万の修繕は、そこまでは、含まれていません。

実際は、当初の5年以内は、ほとんどかからずに、
5年以降から、経年劣化の壁紙などが発生します。

10年以降から、換気扇、エアコン等、
15年以降、給湯器等、屋上防水工事、
20年後、換気扇、エアコン(再度、交換)

という感じです。

計算上は、30年間で0.6%~0.8%で見ておきます。






【家賃等の予測】


当初の10年間の家賃収入を、新築時満室収入の92%と予測しています。
その後も5年間ごとに、4%下降すると仮定します。
このように、かなり厳しく家賃を予測しておくことが大事です。



「家賃予測(厳しめ)」
 1〜10年    92%     家賃収入(共益費含む) 2269万円
11〜15年   88%  家賃収入(共益費含む) 2170万円
16〜20年   84%  家賃収入(共益費含む) 2071万円
21〜25年   80%  家賃収入(共益費含む) 1973万円
26〜30年   76%  家賃収入(共益費含む) 1874万円
31〜35年   72%        家賃収入(共益費含む) 1776万円




長期的に家賃が低下しない条件は、

(1)駅近物件
(2)グレード感が落ちにくいRCマンション
(3)競合物件の新築が少ないエリア

です。

今回の案件は、上記の予測ほどは低下しないと考えています。
逆に言いいますと、家賃の低下しない物件を計画しています。



木造の場合は劣化が激しいので、上記くらいの厳しめの家賃低下を想定してください。



(駅近のメリット)

例えば、駅から10分の物件の場合、この物件と駅の間に、新しいマンションができると、
同じ家賃では厳しくなります。
駅に近いほど、より近い物件と競合するリスクが少なくなります。



(新築の余地の少ないエリア)

郊外のアパートは、近隣に新しいアパートが建築されるリスクが高くなります。
空き地の多いエリアの方は、新築物件が立てられる可能性が大きくなりますので、
厳しいシミュレーションが必要です。

郊外の空き地が多いエリアでは、上記以上の家賃低下が想定されます。



なお、当案件は、駅から2分の立地で、すでに住宅地となっているエリアです。
建て替え以外に、たくさんの競合がたつことは、ないと思われます。



(固定資産税について)

固定資産税も、緩やかに低下しますが、とりあえず、一定とします。
固定資産税は、建築会社の概算値を使っています。





【融資シミュレーション】


まずは、
30年あるいは35年間、金利一定でシミュレーションしてみます。
そのあとで、10年後以降の金利を変化させてみます。


まず最初に、次のサイトを開きます。

【しっかり】借入返済額シミュレーション:すぽると
https://www.shiruporuto.jp/tool/sikin/menu/s_kariire.html


【D信金の場合】

D信金の数値を入れてみます。

3億5000万円は、入らないので、1/10の「3500」万円
返済機関 「30」年
金利 「0.75」%

 すると、年間の返済額が、1,303,188円となります。

10倍して、1303万円ですね。
これが返済額です。

あと、融資残高もわかります。(10倍しています)

10年後   2億4196万円
15年後   1億8483万円
20年後   1億2552万円
25年後     5765万円
30年後      0


とても、便利です。


収支は、家賃から共益費、修繕費、固定資産税、管理費、ローン返済を引いた金額ですから
次のようになります。



収支

 1〜10年    92%   2269 - 201 - 100 - 250 - 89 - 1303 =   326万円
11〜15年   88%   2170 - 201 - 100 - 250 - 85 - 1303 =   231万円
16〜20年   84%   2071 - 201 - 100 - 250 - 81 - 1303 =   136万円
21〜25年   80%   1973 - 201 - 100 - 250 - 77 - 1303 =    42万円
26〜30年   76%   1874 - 201 - 100 - 250 - 72 - 1303 =    -52万円
31〜35年   72%      1776 - 201 - 100 - 250 - 68 -      0  =   1157万円


このシミュレーションから、
当初家賃の80%を下回ると、収支がトントン(=損益分岐点)ということになります。



 (注意)
実際には、所得に対して、所得税がかかります。
このシミュレーションから、さらに税金がかかります。

なお、所得税は収支に対してではなく、所得に対して課税されます。

自己資金が少ない場合の新築マンション投資の場合、
通常、収支よりも所得の方が大きくなりますので注意が必要です。

収支は、家賃収入から、ローン返済金を引きますが、
所得は、家賃収入から、減価償却を引きます。

ローンは、30年とか35年ですが、
減価償却は、建物は、47年、土地には減価償却はありません。



他に、火災保険が年額10万円ほど、 かかります。

 


【D銀行で10年後の金利が、上がった場合をシミュレーション】

【(1)10年後に、なんと2%になった場合】

先ほどの、借入返済額シミュレーションのサイトを、
「ブラウザで戻るをクリック」
します。

そうすると、前回の入力数値が残っているので、変更するところだけを入力すればOKです。


「11」年目から、「2」%と、入力します。


すると、

11年目から、年間の返済額が、
1461万円になっています。

10年目までは、1303万円ですから、返済額が、158万円増えました。


収支

 1〜10年    92%   2269 - 201 - 100 - 250 - 89 - 1303 =  326万円
11〜15年   88%   2170 - 201 - 100 - 250 - 85 - 1303 =  231万円
16〜20年   84%   2071 - 201 - 100 - 250 - 81 - 1461 =   -22万円
21〜25年   80%   1973 - 201 - 100 - 250 - 77 - 1461 =   -116万円
26〜30年   76%   1874 - 201 - 100 - 250 - 72 - 1461 =    -210万円
31〜35年   72%      1776 - 201 - 100 - 250 - 68 -      0  =   1157万円


う〜ん、将来金利が高くなると、収支が厳しいのがわかります。

家賃が80%まで低下すると、赤字ですね。




【一般的な建築業者の事業計画書について】


多くの建築業者の事業計画書は、
・将来の家賃低下を見込んでいない
・将来の金利を見込んでいない
・修繕費を見込んでいない
場合があります。

本当は儲からないものを、儲かるように、作為をもって作っている場合も多いのです。

気をつけてください。


今回の事業計画で、当初家賃の100%で修繕費がないと仮定すると、

2466 - 201 - 250 - 98 - 1303 = 614万円 

これが、30年ずっと続くという事業計画書を見て、30年後の年金代わりと思ったていたら、
残念な結果になります。





【(2)10年後に、1%、1.2%、1.5%になった場合】


10年後の金利が、1.0%の場合の返済額   1334万円 (31万円の増加)
10年後の金利が、1.2%の場合の返済額   1359万円 (56万円の増加)
10年後の金利が、1.5%の場合の返済額   1396万円 (93万円の増加)

ブラウザでサイトを前画面に戻して、数字を入れ替えるだけで、簡単にシミュレーションできます。



このように、10年以降の金利によっては、
収支が大きく赤字になるリスクがあるとわかりました。


家賃を5年ごとに4%ずつ下げていますので (100万円ずつ低下)、
その低下がなければ、赤字にならない可能性が高いとも判断できます。



そもそも、1億円の土地を買って、自己資金1200万ですからね。
土地を買うのに、30年ローンなら、毎年、300万くらいの支払いは当然なのかもしれませんが。





【E銀行のシミュレーション】

E銀行の融資の条件は、

融資機関 35年
当初10年の利息  0.8% 予定?

です。

 同様にシミュレーションしてみますと、
年間の返済金額は、1186万円となります。


やはり、35年にすると、金額はかなり少なくなりますね。


ついでに、融資残高も調べてみましょう。

10年後   2億6869万円
15年後   2億1916万円
20年後   1億6761万円
25年後   1億1396万円
30年後      5812万円


この融資残高は、退却シミュレーションで、使います。





では、ここでE銀行の融資の場合の、収支を計算してみましょう。


収支 

 1〜10年    92%   2269 - 201 - 100 - 250 - 89 - 1186 =   443万円
11〜15年   88%   2170 - 201 - 100 - 250 - 85 - 1186 =   358万円
16〜20年   84%   2071 - 201 - 100 - 250 - 81 - 1186 =   253万円
21〜25年   80%   1973 - 201 - 100 - 250 - 77 - 1186 =   159万円
26〜30年   76%   1874 - 201 - 100 - 250 - 72 - 1186 =    64万円
31〜35年   72%      1776 - 201 - 100 - 250 - 68 - 1186 =    -29万円



D信金と同じように、
10年目以降の金利が上がれば、返済金が、50万とか100万円増えるのは同じです。


大きく違うのは、30年目から35年目の収支です。

30年ローンだと、31年目からは、返済がなくなりますので、
家賃が大幅に減っても、収支は黒です。
一方、35年ローンの31〜35年は、厳しいです。


このあたりは、施主のライフスタイル等に合わせないといけません。

例えば30年後に、海外旅行に行きたいのなら、
31年目からの収入を重視するというもよい作戦です。

もっとも、年齢的に相続が発生することも考えておかなければなりません。
ナイーブな問題ですが。



F氏は、15年目から20年目の間に、
同規模の新築マンションを建てることを考えています。


1棟目の家賃が低下してきたときに、次のマンションを建てて、
ローンが終わる最後の10年を 助けるという作戦です。



なかなか、高度な作戦ですが、
資産家の相続税対策としては、非常に有効です。




【まとめ】

以上のように、サイトを利用すれば、自分でいろいろなシミュレーションが可能です。


自己資金をどれだけ入れるのか?
将来の金利をどう読むのか?
家賃の低下はどう予測するか?

いろいろと考えてみて、手軽に試算できますね。

ちなみに、
3億6200万を借りて、35年で金利0.8%で、返済すると、
返済総額は、4億1516万円
利息は、   5216万円です。



なお、
金融機関としても、1融資で 5000万円の利益ですから、
大きな仕事になりますね。




【結論】

35年ローンを基本にして、
当初10年くらいまでの、収益を将来の赤字発生のリスクに備えて、
プールしておくのがベストと、判断しました。

家賃低下が激しい場合をシミュレーションしてみたので、
最悪の場合の赤字も、年額100万以内であると、想定しています






 

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【名古屋の金融機関の金利について】


昔から、名古屋の住宅ローンなどの金利は安いと聞いたことがあります。
それを、名古屋金利とも言うそうです。


今回も、金利の安さを感じました。




今回は名古屋金利について、書いてみます。



まずは、
今回の新築マンション事業に融資を検討してくれた5つの金融機関様、
ありがとうございました。


そして、10年固定金利を、1%以下という条件を出してくれた、2つの金融機関様、
ありがとうございました。

と、お礼を言いたい気分です。


A都銀の場合、
(融資額が少ないので、具体的な条件提示には、至りませんでしたが)

3年なら、0.6%台~1.0%の間

で検討してるとのことでしたが、

10年だと、1.5%以上

になる、と言っていました。


将来の金利上昇のリスクを考えて、
そのような利息になるんですね。



さて、

名古屋の金利は、どうして低いのでしょうか???



名古屋の人は、
堅実と言われます

 ⇩

つまり、
リスクを負わない

 ⇩

リスクの高い融資案件は少ない

 ⇩

ということは、
貸し倒れも少ない

 ⇩

安い金利で貸し出せる 



と、言うことなのでしょうか?

電卓計算横向き
金融機関は、どうやって金利を決めるのでしょうか?(写真はイメージです)




【土地購入しての、新築マンション投資は、ハイリスク】


名古屋では、住宅ローンの金利も安いのですが、
トヨタ系をはじめ、堅実な社員が多いということもあるようです。

普通は、自分が住む家を手放したくないと思います。

だから、
住宅ローンの返済は、家計の中でも優先する人が多く、
貸し倒れリスクは小さいということで、通常の融資の中でも低くなっています。


その中でも、特に、名古屋の住宅ローン金利は、低いと言われています。




しかし!



今回の新築投資マンションは、
「土地を買って、賃貸マンションを建てる」
 
という事業です。


これは、
土地活用と言われる分野である、
「自己所有する土地に、賃貸マンションを建てる」 

という事業に比べても、ハイリスクです。

 

というのは、


土地が自己所有でも、新らしく買った土地でも、
新築マンションからの収入は同じなわけです。


同じ収入なのに、
一方は、建物だけの融資、
他方は、土地代も含めた融資
というわけです。


今回の例で、具体例を出しますと、

(土地+建物)
3億6200万円の債務を、満室家賃2400万円で、返済していくのと、

(建物のみ)
2億6000万円の債務を、満室家賃2400万円で、返済していくのでは、

それは、ずいぶんと、リスクが違いますよね。


最初はともかく、
10年後、20年後に、赤字になるリスク、
つまり、
貸し倒れのリスクが高くなります。



建築業者であるユニホーさんも、土地購入して建築する場合、
金融機関から、
「土地代は、自己資金でお願いしたい」
と言われるケースも多いと言っていました。


また、他の業者も、金融機関から、
「土地の半分くらいは、自己資金が必要だ」
と言われる場合も多いと言っています。



では、

なぜ、

今回は、

これほど有利な条件を引き出すことができたのでしょうか?




【有利な融資を引き出せる ポイント】


投資目的・・・・相続税対策として事業を行う

相続税対策をするということは、すでに、ある程度の資産があるということです。

相続税対策をしたいという人に融資するのは、金融機関としては、正しい目的という認識です。

「事業として収入を得たい」
「資産形成したい」
 という目的は、金融機関にとっては、やや、リスキーな人という認識になります。

「転売目的」
 建築して、5年、10年で、儲かる価格で転売するというのも、一つの戦略ではあります。

 これは、バブルの不良債権の原因にもなりました。
 このような目的で、お金を借りたいという人には、かなり、厳しい対応になります。



事業計画・・・・将来のリスクも考えている

今回の事業計画の特徴として、

将来の家賃低下リスクの少ない事業プランである(立地、建物)
20年後、30年後の家賃低下を、厳しめにシミュレーションしている
修繕費をシミュレーションしている
事業プランに対する、目的意識がしっかりしている
将来の家賃低下に備えて、キャッシュフローをプールする計画をしている



業者に言われるままに、建築しようとしている

事業プランに対して、理解がない人は、
新築直後の収入がずっと続くと勘違いして
派手な生活をしてしまったりします。
そういう人は、将来が心配です。

家賃が低下し、修繕費がかさみ、金利が上昇したら、
どうなるでしょうか?

「返せない!」となるに違いありません。


それに対して、
計画をしっかり、把握している人は、
事前に対処をすることも、できるでしょう。


今回の事業プランについて、
金融機関は、「駅近立地で家賃低下リスクが少ない」という点を、
高く評価していました。

(地代が高すぎたら、それは、また、リスクになりますが)



投資者の背景

資産背景
収入
事業経験、知識





の3条件により、

かなり、有利な融資を引き出すことができました。



【相続税対策としての名古屋の新築マンション投資】


2〜3億円以上の資産をお持ちで、
相続税対策を考えている方には、
名古屋の新築マンション投資は、非常に有効だと思います。



名古屋や東京、大阪ほど、高い家賃設定は難しいのですが、

(1)その分、土地代が安く、
(2)コストパフォーマンスの高い建築業者がいます。

さらに、
(3)将来的に人口減少リスクは少なく、(東京ほどではありませんが)
(4)名古屋金利が熱い

のです。



地方で土地を持っている人は、土地を売却して、資産の組み替えにという手法も可能です。


このブログでは、
新築マンションの契約から来年の完成までを、リアルタイムで投稿します。

さらに
その後の収益まで公開します。


このブログを参考に、
一度、検討してみては、いかがでしょうか?





 

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【3月30日から、ボーリング調査 開始!】


現地では、3月30日から、ボーリング調査が始まりました。

地盤の状況によっては、
当初の計画より、耐震強度を高める必要があります。


今回、建設業から提出された「事業計画書」によると、
杭工事25mを超える場合は、別途工事が必要ということです。


つまり、地盤の状況によっては、
追い金が発生します。


今回の建物は、5Fなので、建物の高さは約15mです。
杭工事25m以上ということには、たぶん、ならないでしょう。


近隣のボーリング調査のデータがあるので、
ある程度、現地の地盤を予測できますから、
それほど、誤差なく事前に見積もることができます。


なかには、
建築業者の中には、表面上の収支をよく見せるために、
少なめに見積もる業者もあります!

どうしたら、見抜けるのでしょうか?


複数の業者に、
プランを提出してもらい、基礎工事の額を比較するのが一番です。

(実際は、たくさんの業者と商談するのも、大変なんですけど・・・)


そうでない場合は、近隣のボーリング調査のデータはどうですか?

と、聞いてみると良いと思います。
そして、近隣のデータを、しっかりとメモしておけば良いでしょう。



今回の事業プランの杭工事は、たぶん、大丈夫なはずです。


とは、言うものの、
「まわりの土地よりも、当物件だけ地盤が良くない」
ということも、ありえますのでちょっと心配です。







【事業計画のよりもたくさんの費用が発生するリスク】

このように、当初の計画よりも、費用がかかってしまう例として、

(1)地盤改良工事、杭工事
(2)地中埋設物処分費
(3)修繕費

が、あげられます。


(1)(2)は、地中を掘ってみないと分かりません。



今回の工事では、

(1)地盤改良工事、杭工事


に関しては、近隣データをもとに試算しているので、
多分大丈夫でしょう。





(2)地中埋設物処分


については、どうでしょうか?


今回は、土地売買契約で、
地中埋設物の撤去は、売主負担ということですので、
費用の面では安心です。

ちなみに、契約後、2年間まで有効という条件付きです。



(3)修繕費


初めて、賃貸マンション経営をされる方は、
どれほど、修繕費がかかるのか、わからないと思います。


一般的に、
建設業者の事業計画では、修繕費を少なめに見積もっていることが多いです。

その方が、利益がたくさんに見えるから。。


中には、修繕費を収支計画に入れていない計画書もあります。


建物を引き渡しした後、
2〜3年は、修繕費は、ほとんど、かかりません。

引き渡しの後は、会社の窓口となる人が、
営業担当者から、管理担当者
に、変わり場合が多いのです。


事業計画通りの収支でなかったら、誰に文句を言えば良いのでしょうか?


計画書には、必ず、
「収支をお約束するものではありません」
と、書いてあります!!!


修繕費についても、
自分で、しっかりシミュレーションしなくては、いけません。

誰にも、文句が言えないのです。
厳しい言い方ですが、自己責任です。

しかし、騙すような営業担当者も、時々、いるようです。
心配なら、こちらのサイトをご覧になってみてください。

名古屋発信! 土地活用情報サイト
http://namc.jimdo.com



今回のシミュレーションでは、
建物の建築コストの0.6%を修繕費として、見積もっています。


ギリギリのラインかな?
とも、思いますが・・・・



ちなみに、今回の場合ですと、
建物が2億5000万円ですから、

2億5000万円❎0.6%=150万円


毎年、150万の修繕費を積み立てる予定です。
(当初は使わなくても、将来のためにとっておくだけのことです)



24室ですから、1室あたり、6万円程度。
10年で60万ほどになります。

5年で、換気扇交換、クロス張替え
10年で、エアコン交換
15年で、給湯器交換・・・・


建物全体の、大規模修繕を考えると、少し足りないかも?

という金額です。








【まとめ】

(1)地盤改良工事、杭工事・・・・近隣データから、たぶん大丈夫
(2)地中埋設物処分費・・・・・・売主負担で、問題ない
(3)修繕費・・・・・・・・・・・0.6%で、見積もり



(おまけ)

それ以外に、出て行くお金として、所得税があります。

 所得税率は、所得によって異なりますので、
建築事業計画では、計算されていないことが多いです。

 
 





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