今回の新築マンション建築は、主に相続税対策として行っています。
ざっくりとした計画の概要は、
土地 1億0000万円
建物 2億5000万円
諸経費 1200万円
総投資 3億6200万円
です。
当初収支計画 としては、
自己資金 1200万円
借入 3億5000万円
です。
しかし、3億6000万円の借入でシミュレーションします。
30年ローン・金利1.0%で、
年間の返済額が、1390万円です。
もし、金利が1.4%だと、
年間の返済額が、1470万円です。
金利が、0.4%変わると、年間80万円変わってきますね!
これを、
35年ローンにすると、
金利1.0%だと、1220万円
金利1.4%だと、1302万円
です。
多くの金融機関では、30年ローンが一般的ですが、
一部の金融機関では35年ローンも受け付けてくれます。
今回は、35年を予定しています。
金利は1%以下に、収まる予定ですが、1%でシミュレーションします。
当初の10年は1%以下でも、その後は利率が上がるかもしれません。
家賃設定は、
当初計画で、満額で2466万円です。
(共益費含む)
実際の運営では、満室の92%でシミュレーションします。
すると、家賃収入は2269万円です。
家賃収入から、管理費(家賃の4.32%)が引かれます。
これが、89万円になります。
したがって、実質家賃の入金は、2269-89=2180万円です。
支出は、返済以外に
共益費 201万円
固定資産税等 250万円
修繕費 100万円
です。
すると、収支(キャッシュフロー)は、(35年1.0%でシミュレーション)
CF=2180-1220-201-250-100=409万円
といったところです。
もし、売上がさらに低下した場合、を考えてみます。
売上が当初満室家賃の
84%の場合 CF=257万円(20年後を想定、固定資産税222万円で試算)
80%の場合 CF=172万円(25年後を想定、固定資産税212万円で試算)
76%の場合 CF= 78万円(30年後を想定、固定資産税201万円で試算)
72%の場合 CF=ー6万円(33年後を想定、固定資産税192万円で試算)
私のシミュレーションでは、30年以降は、CFが赤になると予想しています。
このように5年ごとに、家賃を低下させてシミュレーションをしています。
ざっくりとした計画の概要は、
土地 1億0000万円
建物 2億5000万円
諸経費 1200万円
総投資 3億6200万円
です。
当初収支計画 としては、
自己資金 1200万円
借入 3億5000万円
です。
しかし、3億6000万円の借入でシミュレーションします。
30年ローン・金利1.0%で、
年間の返済額が、1390万円です。
もし、金利が1.4%だと、
年間の返済額が、1470万円です。
金利が、0.4%変わると、年間80万円変わってきますね!
これを、
35年ローンにすると、
金利1.0%だと、1220万円
金利1.4%だと、1302万円
です。
多くの金融機関では、30年ローンが一般的ですが、
一部の金融機関では35年ローンも受け付けてくれます。
今回は、35年を予定しています。
金利は1%以下に、収まる予定ですが、1%でシミュレーションします。
当初の10年は1%以下でも、その後は利率が上がるかもしれません。
家賃設定は、
当初計画で、満額で2466万円です。
(共益費含む)
実際の運営では、満室の92%でシミュレーションします。
すると、家賃収入は2269万円です。
家賃収入から、管理費(家賃の4.32%)が引かれます。
これが、89万円になります。
したがって、実質家賃の入金は、2269-89=2180万円です。
支出は、返済以外に
共益費 201万円
固定資産税等 250万円
修繕費 100万円
です。
すると、収支(キャッシュフロー)は、(35年1.0%でシミュレーション)
CF=2180-1220-201-250-100=409万円
といったところです。
もし、売上がさらに低下した場合、を考えてみます。
売上が当初満室家賃の
84%の場合 CF=257万円(20年後を想定、固定資産税222万円で試算)
80%の場合 CF=172万円(25年後を想定、固定資産税212万円で試算)
76%の場合 CF= 78万円(30年後を想定、固定資産税201万円で試算)
72%の場合 CF=ー6万円(33年後を想定、固定資産税192万円で試算)
私のシミュレーションでは、30年以降は、CFが赤になると予想しています。
このように5年ごとに、家賃を低下させてシミュレーションをしています。