今回の記事は、ブログの読者様のお話です。



【少し前に、業者の事業計画書についてのご相談を受けました】




初めてのアパート経営には不安はつきものです。

特に
「数千万円の借金をする」
なんてことは
普通、あまりないことですから
不安になるのは当然です。



まわりに相談できる人がいないため
一人で抱え込んでしまいがちです。


心細いですよね。


営業担当者に相談して
「絶対儲かりますよー」
などと言われても、どこまで信じていいのやら・・






そんな方には
アパート経営の先輩として
わかる範囲でアドバイスをしたり
経験をシェアしています。


土地活用でお悩みの方は
こちらのサイトからどうぞ!

名古屋土地活用 NAMC
https://namc.jimdofree.com





そんな経緯があって
私が相談を受けることになりました。

詳しくはこちらの記事をご覧ください。

アパート経営 事業計画書の相談を受けました」2021.9.01
http://namc.blog.jp/archives/38610100.html




【3月26日に完成引き渡し】




そのアパートが3月26日に完成します。


嬉しい瞬間です。



また、

ローンの返済の始まりでもあります。

(一般的には完成後3ヶ月後から返済するケースが多いです)




今回のアパートは
2棟で10戸(1LDK5戸、2LDK5戸)です。

ニューファミリーが中心になりそうです。





一般的に、ファミリー層は
4月に向けて、転居を考えているケース多いものです。



そんなわけで3月完成のアパートは
完成前に満室になったりすることもあります。




建築中のアパートに
でかでかと
「満室御礼!」
と、書かれているのを見かけたことがあるかもしれませんね。



でも、そういうケースは、
4戸くらいのわりと小型の物件です。





この物件は、さすがに10戸なので

「すぐに満室にはならないかも・・?」

と思いました。






ちなみに

このブログのマンション(全24戸)は
3月31日に完成し

満室になったのは、6月でした・・・


やはり、満室になるまでは不安になりました






なかなか、入居が決まらないと
オーナーさんは不安になるものです。
  • 家賃が高かったのかな?
  • このまま入居しなかったら、どうなるんだろう・・・
そんなふうに考え始めたら、落ち着いて過ごせません。





そこで

「一括借上契約なので、焦ること、ないですよ」

と、メールでお伝えしていました。






そうしたら




3月7日のメールで

すでに満室です!!

とご報告がありました。





これは安心ですね。





ほんと、良かったです。




【3月26日は、とても良いお日柄だとか・・】




完成引き渡しの2022年の3月26日は

「一粒万倍日」と「天赦日」と「寅の日」
が重なって、とても良い日らしいです。


特に金運が良いのだとか!?


アパート経営の良い始まりになりそうです。





【アパート経営は、建ててからがスタート】




アパート経営は
建てる前も重要ですが
本当の経営はここからです。

ここから、お金が出たり、入ったりするわけです。


経営という意味では
完成引き渡しから始まり
融資を完済するまで、あるいは、アパートを取り壊すまで
続きます




ただ、建てた後に
行うことは、あまり多くはありません。

しっかり管理することくらいです。




間取りも、設備も
今更、変更できません。


「経営は建ててから」ですが
どんな建物を建てるかで
ほぼ決まってしまうと言えるでしょう。



事前の計画がとても重要だということですね。



今回のアパートは
大手施工の割に工事代金が低い計画だったので
将来的にもリスクが少ないものでした。


借上かつ修繕費込みの契約なので
建物に問題があったとしても
負担はありません。



とはいうものの
だんだん古くなれば、それなりに家賃も低下します。


また、細かいことを言えば
22年目までは、返済金額に対して減価償却が大きいので
CFの割に所得が少なめになります。


23年目以降になれば
減価償却がないので
CFの割に、所得が大きめになります。


22年目以降は
  • 家賃が低下する
  • 所得税は増える
ので、注意が必要です。



給与所得が多い方は所得税率が高いので
所得税>CF
となって、キャッシュアウトになることもあり得ます。




22年目まではよく儲かりますが
それを全部使ってしまうのではなく
23年目から返済終了までのために
ある程度プールしておけば安心です。

 

所得税は、他の収入と合算しないと
計算できないので
事業計画には記載されません。


税理士さんとお付き合いがあれば
どれくらいの所得税になるのか
資産してもらうと安心です。



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融資返済が終われば
家賃が多少下がったとしても
家賃がまるまるすべて収入
になります。



ずいぶん先の話にはなりますが
老後の収入があるのはありがたいことですよね。