確定申告の季節がやってきました。
ただいま、書類相手に奮闘しています。

【2021年（5年目）の収支は？】

まずは毎月送られてくる明細書を合計してみます。


（収入）

家賃収入　　 21,163,078円
礼金　　　 735,000円
敷金預かり　 913,000円
共益費 1,935,275円
合計 24,746,353円

（支出）
管理費 928,026円
新規広告費 570,700円
設備費 896,832円
敷金返還 880,000円
合計 3,275,558円 


（収支）
24,746,353 ー 3,275,558 ＝21,470,795（円）


敷金が33,000円増えています。
これは、預かっているだけで自分のお金ではありません。

実質的な収支は
21,470,795 ー 33,000 ＝21,437,795円ーーーーー（①）
となりました。




建設会社（管理会社）との取引はここまです。





5年目ですが今のところ、修繕費はかかっていません。
来年くらいから、壁紙など少しずつ発生すると思います。




さて、ここから融資の返済、固定資産税などが出て行きます。


返済額 11,678,292円

諸経費
共用部電気代 234,904円
共用部水道代 15,642円
WIFI費用 168,960円
（小計） 419,506円


固定資産税
土地 167,232円
建物 1,342,002円
（小計） 1,509,234円



その他経費は
11,678,292＋419,506＋1,509,234 ＝13,607,032（円）ーーーー（②）




新築マンション5年目の収支は
①ー②ですから
21,437,795ー13,607,032＝7,830,763（円）



収支は、783万円の黒字となりました。






昨年と比較してみます。


2021年　783万円
2020年　870万円

【ここからさらに税金が引かれます】

実は、ここから個人事業税と所得税を支払う必要があります。



個人事業税は、所得の5％です。
これは、経費として参入することができます。


（ちなみに、所得は収支とはちょっと計算が異なります）




ほんとに、税金がかかりますね・・・

【5年目の感想は】

コロナ下の影響もあって、人の動きが少ない1年でした。
そのせいか、空室期間が長くなってしまい、家賃収入が落ちてしまいました。
2022年は、持ちなおして欲しいものです。



あとは礼金で73万円、いただけたのはありがたいです。
結構、大きいです。
客付費用・広告費用に53万円も、費やしていますが礼金でまかなえています。


一方で、礼金がなければ空室期間がもっと短くて済んだのかもしれません。
このあたり、客付け現場のスタッフの情報が欲しいところです。

個人的には礼金がいただけるうちは、いただいて行きたいです。
法人の転勤など、礼金などは会社持ちという方もいますので。




家賃があと10％少なくなれば200万円くらい収入が落ちますし
修繕費がたくさんかかって100万円にもなると
300万円ほど収支が悪化します。

そうすると、収支が500万円を割ってきます。
建築後20年くらいまでは、ここを割りたくないですね。




2021年は、家賃と共益費で2310万円の収入でした。

退却戦略として、6％の利回りで売却するとすれば
2,310÷0.06=38,500（万円）


慌てて売るために、7%なら
2,310÷0.07=33,000（万円）


欲張って5.5%なら
2,310÷0.055=42,000（万円）


2310って、きれいに割り算できるんですね
（どうでもいいけど）


現在の融資残高は
31,566万円です。


売る気は無いですけど、売却価格は一つの目安になります。
融資残高＞売却価格だと、債務が残ってしまいます。
今までの収入がこの価格差以上にあれば、トータルでは赤字にはならないかもしれません。

売却価格＞融資残高だと、ちょっと安心です。

（実際には経費や税金がかかったりしますので注意が必要です）



なお、この計算は昨年の実績で計算したものですから
「実質利回り」です。

収益物件は、満室時収入で計算するので、もっと高い販売価格になります。
これを「表面利回り」と言います。




債務が気になる方は、退却価格について知っておけば、多少は安心できると思います。


ちなみに昨年のじっせきはこちらです。
「賃貸マンション投資　2020年（4年目）の実績は？」
http://namc.blog.jp/archives/37165598.html

 

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