実録!土地活用(新築マンション投資)

土地活用・不動産投資について、初心者の方にも参考になるような分かりやすいブログを目指しています。 業者側の情報ではなく、土地所有者、投資者の視点でリスクについても、お話しします!

2021年12月

大手不動産販売からDMが届きました。
その中に「不動産売却ガイドブック」が入っていました。



【収益物件の利回り、価格の推移】




2010年つまりリーマンショックの頃から2021年までの
収益物件の価格と表面利回りの推移が掲載されていました。




収益物件は
  1. 一棟マンション
  2. 一棟アパート
  3. 区分マンション
それぞれのジャンルごとに分けて、売買価格と表面利回りがグラフになっています。



どの収益物件でも、
売買価格は2010年〜2012年が底で、その後右肩上がりです。

2018年以降も少しずつ高くなっています。



このデータは
  • 「収益物件市場動向年間レポート2020年」
  • 不動産売買情報サイト建美屋などの情報
を加工したものだそうです。


【一棟マンション】



2010〜2012年頃の売却価格は、13500〜14500万円ほど。
2021年の売却価格は、17000万円となっています。

表面利回りは
2010〜2012年に10.4%前後だったものが、2016年に8%台まで下がります。
その後は、表面利回りはあまり変化せず2021年では7.84%になっています。



 

【一棟アパート】



アパートの売却価格は
2010年が4600万円です
それから2012年が4200万円と落ちていきます。
その後、右肩上がりで2021年では7202万円です。


表面利回りは
2010~2012年は、11.5%ほどですが、その後2016年に9%まで下がります。
その後あまり変化せず、2021年では8.59%になっています。






【区分マンション】




区分マンションの売却価格は
2010年は862万円、そこから右上がりで2021年は1515万円になります。

表面利回りは
2010年に12.16%だったものが、2017年に7.5%まで下がっていきます。
その後変化せず、2021年では7.40%になっています。

12%と7%台では、かなりの差になっていると思います。





【このDMの狙いは】



このDMが言いたいのは、
「今が高値だから、収益物件を売りませんか?」
ということです。

収益物件を売買する企業としては、売るタマがなければ仕事になりません。

だから彼らに言わせれば、いつでも売り時なのかもしれませんね。



売り時となるように、データを集め、加工するのは、仕事なのでしょうがないですね。

こちらは、そこを見越して考えなくてはなりません。



とはいうものの、全体としては
実際に平均単価が上がり、表面利回りは下がってきているようです。


家賃が一定なら
販売価格が上がれば表面利回りは落ちるわけですから
販売価格と表面利回りの関係は負の相関になります。


表面利回りが下がるということは、売り手にはよく、買い手にはNGですね。




シェアハウスなどの不動産投資の問題があってからは、融資は引き締め傾向だったようですが
結果として、中古収益物件市場は活況だったということでしょうか?

少々、疑問も残ります。





【全体の傾向がわかる】



売却価格が変動してるといっても
同じマンションの価格が推移しているわけではありません。
大きな物件が売れる年と、そうでない年という違いかもしれません。



表面利回りが下がってきていますが
古い収益物件より、新しい収益物件のタマが増えれば、表面利回りは下がります。
内容によっても利回りは変わりますから、同じ収益物件の利回りが変化しているわけではありません。


それでも、全体の傾向はわかります。




表面利回りが下がってきているということは
買い手が多いということですね。

確かに売却するには良い時期かもしれません。




毎年、1年間の収入(家賃と共益費)を計算して表面利回りから逆算すれば
およその売却価格がわかります。

売却価格が債務よりも高ければ、一安心ですね。







 
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先日、客付け担当者のお話を聞く機会がありましたので、情報をシェアします。


【新型コロナの影響は?】



国内の移動は、例年レベルまでもどってきているようです。


特に大手企業では転勤が増えており
ある程度グレードの高い物件は入居が決まりやすいとのことでした。 

コロナで移動を控えていた反動かもしれませんね。


そんなわけで
名古屋市中村区では6万円台の1Kはそこそこ入居するようです。


名古屋市で6万円台の1Kというのは
新築から10年前後で、WIFIやオートロックなどの設備がある部屋というイメージです。



一方、4万円以下の部屋はなかなか入居が決まらないとのことでした。

理由は外国人が減っていること、低所得層の動きがあまりないからだそうです。



確かに、外国人の入国は減っていますね。

低所得者も、新しい仕事が決まれば、引っ越すこともあるのかもしれませんが
今は、なかなか、良い仕事も少ないようです。





【入居者層の二極化が始まっている】




入居者も、二極化が明確になってきているようです。



上場企業や公務員など、手取り収入が20万円以上あれば
設備の整った部屋を選ぶようです。


一方、低所得者層の方は
できるだけ、家賃の出費を抑えたいという人もいます。


さらには、超ボロ物件でもいいからと
激安家賃を狙う人もいるかもしれません。



中途半端な物件は、
超ボロはいやだけど、できるだけ安い部屋が良いという選ばれ方になります。
値段競争になるということですね。


エリアによって
  1. 築浅で設備が整った物件
  2. 中途半端な物件
  3. ボロ物件
どの物件が、多いのか、違いがあります。


中途半端な物件でも、需要に対して供給が少なければ
高い家賃を維持できます。

中途半端な物件が、たくさんあれば
価格競争にモロに巻き込まれるでしょう。

このように需給のバランスも大きな要素です。


 
 


名古屋市の場合では、これから
  • 設備の整った6万円以上の物件か
  • 4万円以下の格安か
の二極化になる可能性もあると思っていた方が良さそうです。


設備が整っていなければ、5万円台、4万円台をいっきに突破して
4万円以下になるとしたら、けっこう大変なことです。


融資の返済計画では、将来の家賃低下を見込んでいますが
ここまで一気に下がるようには予想していません。


実際には、ここまで一気に下がることはありませんが
需要の山がフタコブラクダのように、二つの山ができそうです。


そうであれば、
  • できるだけ、設備を整えて高い家賃を維持する
  • お金をかけずに、低い家賃でも儲かるようにする
のどちらかの戦術を取る必要があります。



2極化する入居者層のどちらを狙うか

ということですね。




【これからの賃貸マンション経営】


 

アパートや、賃貸マンションで
高い家賃を維持したいのであれば、設備を整えて、
外観もそれなりに維持しないといけないということです。




確かに設備面を考えると

15年前のアパート、賃貸マンションでは
WIFIではなく、ケーブルテレビだったり
宅配ボックスがなかったりと、設備面で、中途半端です。



私の場合、築15年ほどの物件もありますので
今後の入居率に気をつける必要がありますね。



35年くらい前では
バストイレ洗面が一体となったアパートやマンションが多かった時期があります。
部屋も18m2くらいで狭かったです。

今そのようなマンションの家賃はとても低いです。

家賃が大きく下がるかどうかの境目です。


このように、ある設備が変わる前と後で、家賃相場が大きく変わるということがあります。




単身用の場合は
WIFIがあるかどうかが、境になるような気がします。
入居してすぐに使えるのが大きなメリットです。
(個人的な意見です)


所有する古い建物はケーブルテレビ系の光回線なんですよね・・・
どうやって、ネットに繋ぐのか、わかりません。
個人でルーターを買うのかな???



個人で特定の回線を引きたい人とか
ファミリーで、前からどこどこの通信を使っていて割引がある人など
通信会社にこだわりのある人は自分で回線を引くのかもしれませんが
気軽にすぐにWIFIが使いたい人は多いような気がします。


「WIFI無料」の部屋を希望する人が多いんじゃないかな???



しかし、通信技術は、日進月歩です。

「WIFIなんて、古いよ」

という時代が来るかもしれません。



ちょっと先を読むのは難しそうです。




マンションはアパートと比べて、美観の維持はできるので
少なくとも、そういうところはきっちり管理して
高い家賃を維持したいところです。




【リフォーム、設備投資の罠】




 入居率が落ちてきた頃に
  • リフォームして、魅力アップしませんか?
  • WIFI設備や宅配ボックスを導入すれば、入居率があがります
などと、営業を掛けられることもあるかもしれません。



業者が儲かるだけで
資金回収に長期間かかるリフォームや設備投資も多いものです。


よーく、考えてからお金を使わないといけないですね。






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昨日はノリタケイオンの上に移転した旭化成ヘーベルハウスのショールームに行ってきました。



【注文住宅の住宅設備】



ヘーベルハウスといえば注文住宅の中でもハイクラスのメーカーです。


最近のアパート、マンションのバス、キッチンなど
グレードも上がってきましたが、やはり注文住宅はよいゴージャスです。


特に、インパクトがあるのはキッチンでした。


標準仕様のキッチンはこんな感じです。


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う〜ん、かっこいいです。




食器洗浄乾燥機は標準装備です。


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収納もかっこいいです。


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IHもガスも選べます。




換気扇もスタイリッシュです。


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キッチン、パッと見た感じのゴージャス感は、さすがでした。






他にも、こんなタイプもありました。


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カウンター付きのキッチンです。



注文住宅の場合、食器棚もセットになることが多いですね。


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個人的には最初の写真のタイプが好きですね。

もう一回、見ますか?

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私はけっこうキッチンを使うんですが、こんなキッチンなら
めっちゃテンション上がります。


確か、最初の写真のタイプで、幅2400だったはずです。
けっこう大きく見えました。

奥行きがあるので使い勝手が良さそうです。










続いて、洗面の標準仕様はこんな感じでした。


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幅は90センチが標準みたいですね。



最近のアパート・マンションの場合、多くは75センチです。
格安アパートは60センチです。

ダイワハウスさんなんかは120センチとかかなり大きな洗面にするケースもあります。




トイレはこんな感じでした。

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最後に、バスです。


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1坪タイプになります。






こうやって見てみると、一番、インパクトがあるのは


やはり

キッチンですね。






ここまでかっこいいと、男性でも@@びっくりです。

まあ、キッチンに興味がない人もいるかもしれませんが。


常識的には
単身用にはこれほどのキッチンは必要ないですけどね・・





【最近の賃貸マンションの住宅設備の例です】




過去の記事に使った写真を見てみましょう。


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P9273168


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P3080999

P3081000


コメントは、面倒なので、、省略です。



いかがでしょうか?



キッチンのインパクトに比べると、洗面、トイレ、バスはなんとか頑張っている感じです。




もし

高級タイプのマンションを作るのであれば


キッチンでインパクトを出してみたいと思いました。





それを忘れないようにという忘備録ブログです。


賃貸マンション用の住宅設備は
ある程度規模のある建設メーカーはそこそこのグレードのものをかなり安く仕入れています。


一点豪華主義とはいえ、かなり差額が出そうな気もします。
悩ましいですね。






PS

キッチンをカッコ良くすると、一緒に、食器棚も作りたいですよね。

でも、賃貸となると、メンテが心配ですね。
30年、もつのかな??


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