実録!土地活用(新築マンション投資)

土地活用・不動産投資について、初心者の方にも参考になるような分かりやすいブログを目指しています。 業者側の情報ではなく、土地所有者、投資者の視点でリスクについても、お話しします!

2021年02月

中日新聞に積水ハウス子会社の不正に関する記事が掲載されました。


中日新聞2021年2月18日
架空・不透明工事1600万円 積水ハウス子会社「依頼確認できず」
https://www.chunichi.co.jp/article/203954


同2月19日
 架空・不透明工事を発表 積水ハウス子会社、女性に1600万円返金
https://www.chunichi.co.jp/article/204592 




 

【どのような状況だったのか?】

 

 
中日新聞によりますと事件の状況は次の通りです。




 被害者: 長野県のアパートを所有する80代の女性
積水ハウスとはサブリース契約を結んでいる

 容疑者: 積水ハウス不動産中部の諏訪賃貸営業所長(現在は懲戒解雇)

 被害内容: 2017〜19年にかけて架空工事や不透明な工事が約1600万円あった
(1)実際に行なっていない工事に250万円
(2)事前説明が十分行われていない改築工事90万円
(3)2棟のアパートに防犯カメラを15台(過剰)設置する工事200万円
 など

 被害手口: 改築工事の発注書のサインを所長が代筆
支払いを振込でなく現金とした
領収書は会社のものではなく自作のものを渡していた

 会社の対応:不透明な工事代金1600万円を変換した
所長は懲戒解雇


 


【どの業者でも起こり得る事件】



今回の事件は、会社ぐるみで行うものではなく
悪意のある個人による事件のようです。


借金がある
とか
誰かに貢ぐ
とか
ギャンブルでお金がいる・・・

などという人は
ついつい会社のお金や顧客のお金に
手をつけてしまったりします。


どの会社も不正をチェックする機能がありますが
基本的に性善説なのでゆるいものなのかもしれません。


そして
本来ならチェックするべき所長がやっていたということで
発覚が遅れたのかもしれません。

 


【サブリースは特に業者お任せになってしまう】



アパート経営といっても
多くの人は初心者です。

客付け、家賃管理、建物管理など
プロの業者にお任せします。

信頼できる良い業者でないと
今回のような事件が発生する恐れがあります。


この女性も大手の積水ハウスを信頼してお願いしたと思います。


大手だからこそ
1600万円が返ってきたのであって
そうでなければ、返ってこなかったのかもしれません。



しかし

気がつかなければ、そのままだったと思います。




普段からアパート経営に関する様々な情報を得ることが大事です。


とはいえ
80代ではネット情報にアクセスできないでしょうし
周りに相談する人もいなかったのかもしれません。

だからこそ
そういう人が狙われやすいと言えます。


image


【不正工事の被害をどうすれば避けることができるか】




(1)複数の業者と付き合う

この女性は2棟のアパートを所有していました。

一つが積水ハウスで、もう一つが違う会社であれば
違う方の担当者に聞いてみることができたのかもしれません。


ただし
業者が増えると
面倒なこと(書類や作業など)も増えます。





(2)複数の頭で考える

自分一人では不安な時もあります。
家族や大家さん仲間と相談することで
より客観的に考えることができます。

また、ネットにも情報はあります。



高齢者の場合
後継者が決まっていれば
相談できるのでしょうが
子供が東京に行っているということもありますよね。

また、アパート収入を隠しておきたいと
考える人もいます。

いろいろ難しいものです。



注意点としては
ネットの情報はいろいろあります。
リフォーム工事なども我田引水の情報も多くあります。
いろんな人が違う意見を言うと
かえって混乱し迷ってしまうことがあります。






(3)経験値を積んでおく、知識をつける

相続税対策で70代後半から始めるよりは
50代、60代くらいから始めたほうが
交渉力、理解力、判断力はあります。
そして、経験を活かせば80代になっても大丈夫です。


勉強することが嫌でない方は
本を読むなり、ネットで情報を取りなりして
知識をつければ、騙されるリスクは減ると思います。





(4)10万円以上の工事は相見積もりをとる

「大きな工事は他の業者にも声をかけます」
と宣言するだけで
いい加減な見積もりを持ってこなくなると思います。
まして架空工事は持ってこれないでしょう。
他に人には見せたくないはずです。

小さな工事でも
「時間のある人であれば」相見積もりをとって
違う業者に立ち会って、工事をしてもらうのも悪くありません。



ただ
クロス張替えの工事2万円のために

別の業者にも見てもらうために
❶アポイントを取りア❷パートを開け現場を見てもらい
❸見積もりを受けとり❹契約し
❺アパートを開けて❻工事に立ち会い❼作業を確認し、
❽支払いをし、❾工事が終わったことを管理会社に報告する・・・

時間のない人はそんなことはしませんね。




【この記事を読んて思うこと】



退去があれば必要に応じて
クロスを貼り替えます。

でも、一度も現場を見たことないですね・・・

正直言って
管理会社お任せです。



もしかしたら
架空工事があるのかもしれません。


管理会社だって
利益を追求するのが基本です。


金払いのよい大家さんには
バンバン工事をお勧めしているのかもしれません。


ただ
担当者個人にお金を支払うことはありません。
今回の事件では、ここで強引な方法がとられていました。


昔は
なじみの施工会社に仕事を回して
キックバックを受ける・・・
というのが建築・不動産業会の常でした。

今は、大手ではなくなってきています。
中小企業はこの限りではありません。




ビジネス用語で「情報の非対称性」という言葉があります。



たとえば・・・
医者だって
利益のために
不要な検査や薬を出しているのかもしれません。


中古車が実は事故車だと知っているのは売り手だけとか・・




こちらと相手との間に
情報量、知識量が違うと
交渉や契約ははフェアにはいかないのです。


この差を埋めることはできませんよね?







そこで
「なんとなく、これくらいかな?」
と、自分で思うところの線引きで決めるしかないです。


あとは担当者の人間性を信じるしかありません。
多少不真面目でも、詐欺まがいのことをする人は稀です。



信じられない感じの人であれば
面倒だけど
相見積もりを取るなり、他の業者の意見を聞くなり
それなりに自分が介入しなければならない
ですね。





 
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なにをもって正確な空室率というのか??
けっこう微妙ですが計算してみました。



【 実際に住んでいない日数が空室】



退去した日は、日割りで家賃が入ります。
翌日から、空室となって家賃収入はありません。


次の入居者の入居日から、また、家賃が発生します。


ということで
入居者がいない日数を空室日数として計算してみます。




【2020年の退去の回数は?】



このマンションは
1Kが9戸、1LDKが15戸です。

このうち
ずっと入居中だった部屋
つまり
2020年の1年間を通して
退去がなかったのは

1Kが7戸
1LDKが10戸で
合計17戸です。


退去があったのが
1Kが2戸
1LDKが5戸
で合計7戸です。

ちなみに、1戸は2回退去がありましたので
回数としては8回の退去、入居があったことになります。


ちなみに
すぐの退去された方は、就職後、すぐに転勤になったようです。


24戸で、8回の入れ替えがあったということですから
入れ替えの頻度を計算すると

8÷24=33.3%

3年に一回の入れ替えがあるという感じになりますね。




 

【空室日数と空室率は?】



7戸の空室日数は次の通りです。


20日
47日
34日
79日
50日
84日
41日

最長で84日ですから
約3ヶ月空室でした。



早い場合でも20日、3週間はかかります。

ちなみに
2回退去のあった部屋は
2回の合計で47日です。
案外早く決まっています。



7戸の空室日数の合計は
355日となります。




(空室率の計算)

満室の場合
24戸x365=8760日
です。

実際は355日の空室がありました。



空室率は

355÷8760=4.05(%)

となります。







ちなみに
2019年は空室が延べ409日で
空室率は
4.67%
でした。




【実際の家賃収入はもう少し多くなっている】




先日の記事で
家賃低下を元に計算した空室率は3.38%と紹介しました。


詳しくはこちらを
賃貸マンション投資 2020年(4年目)の実績は?
http://namc.blog.jp/archives/cat_361720.html 




家賃ベースでは3.38%

空室ベースでは4.05%



なぜ、違いがあるのでしょうか??


実は
退去は1ヶ月前に 告知しないとならないのです。

したがって
急に転勤とかになっても

そこから1ヶ月分の家賃を支払う必要になってしまいます。


4月1日に辞令があって
「4月10日に赴任してくれ」
と、言われて、すぐに退去します!と
管理会社に、連絡しても、
5月1日までの家賃が支払わなくてはなりません。

この場合
たとえば4月8日に引っ越しするので
その日に退去精算するとします。

実質的な空室は、4月9日から
ですが
家賃としては、5月2日から
収入がなくなるということになります。




単身用のマンションでは
このようなことは多くなります。

もし
4月20日に次の入居者が決まったら
両方から家賃がもらえてしまいますね!!!???

そんなこと、「あり?」でしょうか?

さすがに今回はありませんでした・・



【業者の入居率98%は嘘!?】



よくアパート経営の広告では
入居率が97とか98とかすごい数値をアピールしています。


本当でしょうか???


実は

退去から入居までの期間は
清掃などがあるため
「1ヶ月空室としてカウントしない」
 などの、勝手なルールがあるのでは?

と、私は考えています。



どう考えても
空室率2%は至難の技です。

たまたまこのアパートのこの年は2%だった・・・
ということがありますが
管理戸数が何千戸、何万戸で2%はありえないと思います。





【2020年の空室率の感想】




8回の退去があって
延べ355日の空室期間ですから

客付け日数を平均すると

355÷8=44.4(日)


約1ヶ月半となりました。




人の動く3月前後に退去があったのが2回
残りの6回はそれ以外の時期でした。


それを考えれば、まずまずかな?
と、思います。


ちなみに
客付け広告費用(営業費用)は、0.5ヶ月です。


先日、情報交換させていただいたK様によると
これは最低ラインで、

客付け営業員としては
うまみが少ない物件・・
つまり
積極的に営業しない物件ということです。


それでも
入居者がネットで印刷して
「この物件がいい」
と、言われたら
その物件を紹介することになります。


空室が2ヶ月、3ヶ月と長引くようでしたら
営業費用を1ヶ月、2ヶ月とアップして
販促をかける
というのも一つの作戦です。


他にも
家賃を下げる
という作戦もあります。


いずれにしても
外観や内観の写真は
ネットで検索されるときの効果に
大きな影響がありそうですね。



しばらくは
営業費用などの条件は変えず
現状維持で頑張っていくつもりです。



P3283271










 
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2020年10月17日の記事、2021年2月13日の記事に誤りがありました。



固定資産税(都市計画税)の軽減措置は、5年間です。
上記の記事は軽減される前の金額で計算していました。



【名古屋市  建物の固定資産税等の軽減について】




名古屋市の場合
賃貸住宅の場合1戸当たり(40〜120㎡の場合)
3階以上の耐火、準耐火住宅であれば5年間 1/2に軽減
ということでした。



詳しくはこちらをご覧ください。

名古屋市の建物の固定資産税の軽減措置について
https://www.city.nagoya.jp/zaisei/page/0000074912.html 




というわけで

賃貸マンション 4年目から固定資産税が増額になりました
http://namc.blog.jp/archives/36261153.html

賃貸マンション投資 2020年(4年目)の実績は?
http://namc.blog.jp/archives/37165598.html
 

 の2本の記事を修正しました。

 
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2020年のマンションの実績です。
2019年と比べてどうなったのでしょうか?




2021年2月16日 修正更新

固定資産税等の数値に誤りがありましたので、修正しました。

固定資産税・都市計画税の軽減が継続していましたので、
収支は当初の記事より58万円アップします。
 



【2020年のマンション手取り額と空室率は?】




(収入)

家賃 22,063,483円
礼金      646,000円
共益費  2,028,488円

合計 24,737,971円 



(支出)

管理費  967,160円
その他  1,344,672円

合計   2,311,832円 


管理費は入居、退去、家賃管理などの費用で家賃の4.4%です。

その他の費用とは、エレベーター管理、入居募集費用等、定期清掃、定期検査等です。
共益費を202万円いただいて、134万円の支出です。
この段階で68万円残っています。



(敷金保証金)

敷金預かり 670,000円
敷金返還     575,000円

敷金変動    +95,000円



2020年の管理会社からの振込額は

24,737,971円 ー  2,311,832円 + 95,000円 = 22,521,139円

となりました。


管理会社からの振込額 2252万円



(空室率)

このマンションの空室率は?

このマンションがずっと満室だった場合
家賃は月額19,00,800円
共益費は177,000円です。

満室の場合の年間収入は 
( 19,00,800+177,000)x12=24,933,600円です。


実際の収入は礼金を除くと

 家賃 22,063,483円+共益費  2,028,488円 = 24,091,971円


空室率は
家賃を下げていませんので
収入の低下分を空室として計算します。

 24,091,971円➗24,933,600円=96.62%

100 ー 96.62 = 3.38%

となりました。


空室率 3.38%




今後、建物が古くなって価格競争力が落ちて
家賃を下げると収入は減ります。

その場合の収入減は、「家賃の低下」と「空室」の両方の影響を受けます。
そうなると、ちょっと計算が面倒ですね・・・




【このマンションの収支は?】


 

(収入)

収入は
振込額から敷金変動を除いた額とします。


収入 = 22,426,139円
(2019年 22,103,956円)



(支出)

●諸経費
共用部電気代 238,917円
共用部水道代   14,242円
WIFI費用   168,960円

諸経費小計  422,119円
(2019年    421,582円)

共益費の残りが68万円ありました。
42万円の支出があるので
26万円残ります。

共益費は、まあ、適正かなと思います。





●固定資産税・都市計画税
土地       167,232円
建物    1,452,051円(2,033,423円から修正)

税金小計    1,619,283円(2,200,655円から修正以下略)
(2019年   1,619,283円)



融資返済 11,678,292円
(2019年 同額)



支出額は
諸経費小計422,119円+税金小計1,619,283円+融資返済11,678,292円
=13,719,694円



最終的なキャッシュフロー(CF)は
 
22,426,139円ー 13,719,694円=8,706,445円

 

キャッシュフローは
870万円となりました。


収支 870万円


ただし
固定資産税等は控除済みですが
所得税などは、控除されていません。


【ここから税金が引かれます】




税金は所得税・住民税と個人事業税がかかります。
個人事業税は5%です。

あと
償却資産税もかかっています。
建物ごとに金額が出ていないのですが
10〜15万くらいかかっていそうです。
 



【2019年と比べると】



家賃収入そのものは、ほとんど変化がありません。
空室の期間、タイミングで家賃の空白期間が出るという感じです。




そして修繕費はまだ発生していません。
最初の10年間で、できるだけたくさん貯金を作っておきたいです。




【空室率の考え方】



前にも記事にしましたが
事業計画は満室の家賃収入で計算されています。

しかし

実際には、入居者の入れ替わりがあります。
どうしても空室の期間が発生します。
満室の家賃が続くことはありません。



では
どれくらいの空室を見ておけば良いのでしょうか?


単身者用は3年に一度入れ替わるとして計算します。
そして、次の入居者が決まるまで1ヶ月かかるとします。
(清掃やリフォーム期間があるので、空室ゼロにはなりません)

そうすると
3年間(36ヶ月)入居して、1ヶ月の空室ということは
37ヶ月中、36ヶ月分の家賃収入ということです。


この場合の入居率は
36 ➗ 37 = 97.3

設定家賃の97.3%くらいが、ほぼ最高家賃と考えた方がベターです。


実際には
客付けに2ヶ月かかったり営業広告費用を支出したりするので

36 ➗ 38 = 94.7%
36 ➗ 39 = 92.3%

と目安にした方が良いのかもしれません。


営業広告費は家賃の0.5ヶ月か1ヶ月が主流。
急いで客付けしたい場合は、2ヶ月というケースもあります。
礼金は1ヶ月か無しが主流です。

この物件では、礼金で1ヶ月いただき
広告料に0.5ヶ月支払っています。
また、客付け時の管理手数料として0.2ヶ月の費用が発生します。
今の所、礼金で入居者募集費用をまかなえています。

だんだん競争力が落ちてくると
礼金をいただけなくなるかもしれません。






そういった意味で
  • 当初10年は満室家賃の95%
  • 11〜20年は満室家賃の92%
  • 21〜30年は満室家賃の89%
くらいで考えておくべきだと思います。



私の場合は駐車場家賃や共益費の残りをあえて計算せず
空室分の補填として事業計画を練ったりします。


このマンションの場合
駐車場の家賃が年間100万円強になります。
満室家賃の4%くらいに相当します。




【細かいことですが・・】



ユニホーさんの場合
期中の入居や退去の精算は翌月の家賃計算書に反映されます。

年度をまたいで精算があるかもしれません。
その場合は、若干の誤差になります。

つまり正確な数字ではなく、概算値です。




IMG_0420




ちなみに、前年の記事はこちらになります。
賃貸マンション投資 2019年の実績(3年目)家賃収入と空室率は?
http://namc.blog.jp/archives/cat_361720.html




【4年目の感想】



このマンションは、土地を買って建物を建てました。
そしてほぼ全額融資です。


当初の家賃設定から値下げしていませんし
空室率も4%以下ということで順調に推移しています。


5年、10年先を超えると
  • 修繕費がかかってくる
  • 礼金(現状1ヶ月)がいただけなくなる
  • 家賃を下げなくては競争力が落ちてくる
といった可能性が出てきます。



だんだん、収支が厳しくなっていきそうです。


例えば
修繕費が100万円
家賃の低下が10%で240万円
とすれば
収入は500万円を切っていきます。







(退却戦略)

 最後に、退却戦略の見直しです。



満室時収入額(家賃+共益費)は
24,933,600円です。
 
 
利回り6%で売却すると売却額は
24,933,600円÷0.06=4億1556万円

同様に
6.5%では、3億8359万円
7.0%では、3億5619万円
8.0%では、3億1167万円
です。


ちなみに、2020年12月末の融資残高は
3億2573万円です。


名古屋市内の収益物件をみると
(情報に出ているのは売れ残り物件ですが)
新しいもので立地が良ければ5%を切っています。

10年以上でも6%台の物件が多いです。

この物件は立地はまあまあなので
7%であればすぐにでも売れると思います。
6%でもいけると思います。

とりあえず
退却はできそうなので、安心しています。





 
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昨日「読者さんとの情報交換しました」の記事をアップしました。

さっそく読者のK様からご意見がありましたのでシェアします。
ちなみに昨日の記事はこちらです。


「ブログ読者さんと情報交換しました」
http://namc.blog.jp/archives/37142901.html





【マンション投資の事業計画の固定資産税に注意】



昨日のブログでも紹介しましたが
K様の事業計画では、固定資産税が低く見積もられていました。

つまり、実際の収入よりは計画の収入よりも減ってしまいます!




K様の案件は大型マンションで、100万円以上も誤差がありました。
毎年100万円も違えば長期的には、かなり大きくなります。


そこで

K様からのアドバイスです。

  1. 事業計画をもらったら税理士さんに固定資産税が正しいか聞いてみる
  2. 最初の固定資産税の請求書がきたら、業者のシミュレーションと比較してみる



K様は不動産業に携わっていた経験もあり
知識もかなりあるほうでしたが
固定資産税が盲点になっていた!
という反省から、皆様への注意喚起が必要と思われたようです。



私の今までの印象としては・・・


何人かの事業計画をサポートさせていただいた経験上
実績のある事業者であれば固定資産税のミスはあまりないと思ってた。

いい加減な事業計画書で顧客を騙すようなこちになってもいけないので
上司がチェックするのが基本。

一方、アパートやマンションになれていない工務店に注文すると
そもそも事業計画を作ったことがないこともある。
(修繕費や税関系の数値は大丈夫か?)
建てたあと、客付けや管理への流れがスムーズではないなどの
問題が起こる可能性がある。

 


というような考えでした。


K様の業者はそこそこ名の知れた企業です。
(ただ、途中で担当者が変わるなど、問題も発生していました)


しかし
油断せずに
チェックは必要のようですね。




【私からのアドバイス】



契約前に、事業計画書を念入りにチェックしましょう。
契約後の変更は難しいのです。


事業計画書のチェックポイントはこちらです。

  1. 家賃が相場より高めに設定していないか
  2. 家賃が10年後も30年後も低下していない計画になっていないか
  3. 借入金利を低めに見積もっていないか
  4. 修繕費が入っているか
  5. 測量費などの諸経費をあえて載せていないことはないか
  6. 一括借上の注意点を詳しく説明したか(大丈夫と言い切る)
  7. 固定資産税を低めに見積もっていないか
  8. 不動産取得税が見積もられてるか(建築後に発生します)
  9. 火災保険が当初の10年分だけしか見積もられていないことはないか?



固定資産税関係は
今まではあまりチェックしていませんでしたが
7番目に新しい項目を入れました。






この中で一番大きな要素は、1と2です。
やはり収入が一番ですね。


賃貸マンション投資は、家賃収入が当初より良くなることは稀です。

もし、将来、インフレになって、物価や初任給が上がる世の中になれば
家賃もあがるでしょうけど。

通常は新車より中古車の方が安いものです。
車そのものも劣化しますし
ナビやオートブレーキなどの装備も差がつきますからね。

新築と古いマンションが同時に空室になって
同じ家賃なら新築が先に埋まります。

でも、新築が満室になれば、次に中古に流れてきます。
人気のエリアであれば、家賃低下は少なく済みます。

ですから、将来の家賃低下を、最高のパターン、予想パターン、最悪のパターンなど
いろいろシミュレーションします。


やはり
家賃収入が一番のポイントになります。


あと、正確にわからないのは、修繕費です。
経年変化のクロス張替え、換気扇、エアコン、ガス給湯器などの更新
給水ポンプの更新もあります。


当初の10年は修繕費も少ないのですが
その後の10年、20年はけっこう大変です。

いちばんお金がかかるのは、外壁補修工事が金額が大きくなります。
RC造5F建の賃貸マンションでは、900万円かかりました。


エレベーターは
融資が終わってからなので
とりあえず考えなくてよいでしょう。



【最後におまけ】



K様はもともと税理士さんとお付き合いがあったので
税理士さんを自分のチームに引き入れることができます。

一般の人は税理士さんとの付き合いがない方もいらっしゃると思います。

税理士さんでも不動産に詳しくない方も多いので
いきなり相談する場合は注意してください。

また、建築業者が紹介してくれる税理士さんは「業者ファースト」になる可能性があります。
さすがに固定資産税の額をごまかすことはないと思いますが。



私の本業は経営コンサルタントなのですが
やはり税理士さんは、税の専門家で、経営のプロではありません。
(私も大したことありませんけど)

しかし、間違った経営指導をされている税理士さんも散見します。

先生と呼ばれているので、
相談されたら何か答えなきゃと思うのでしょうね。
(性格的に「私にはわからない」と言えないタイプの人もいます)

というわけで
税理士さんに税務を聞くのは問題ないのですが
不動産投資の収益を聞くのは、少しのリスクがあることも知っておいてください。



では
どうやって
税理士さんに頼らず固定資産税をチェックするのか?



いくつかの方法をあげてみます。

(1)営業担当者にチェックさせる

「この事業計画以上に、もしお金がかかるのなら、あなたが払ってくれますか?」
と、詰め寄ります。
(私が払いますとは、言わないと思いますが)

その上で
一つ一つの金額を確認していきます。
さすがに担当者も念入りに調査すると思います。


概算の金額であれば
多めに見積もって記載することになるでしょう。

多くの事業計画では、予備費を取っていることもあります。
その範囲でまかなえれば良しとしましょう。



(2)多くの業者の事業計画書と比較する

前にも書きましたが
複数の業者と比較することで客観性が出てきます。


家賃設定や建築費、固定資産税も、数値が大きく違っていれば気がつきます。
漏れている経費を発見するかもしれません。


ただ、時間がかかります・・・








タイトルから少し話がずれてしまいました。。
参考になれば幸いです。





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