実録!土地活用(新築マンション投資)

土地活用・不動産投資について、初心者の方にも参考になるような分かりやすいブログを目指しています。 業者側の情報ではなく、土地所有者、投資者の視点でリスクについても、お話しします!

2020年04月

新型コロナの影響で仕事を失う人が出てきそうです。
愛知県では住宅確保給付金という支援があります。

今回の記事は
愛知県の「住宅確保給付金」について
です。







【住宅確保給付金の概要】



愛知県の住宅確保給付金は



失業などで家賃が支払えない場合
  原則3ヶ月(最大9ヶ月)分を支給
 

と言う制度です。


これはコロナ対策のための制度ではなく
もともとあった制度です。





【住宅確保給付金がもらえる人】




対象となるのは

原則として
  1. 離職者であって、
  2. 就労能力及び就労意欲のある者のうち、
  3. 住宅を喪失している又はそのおそれのある者

ということです。




条件は細かいので
詳しくはこちらをご覧ください

愛知県の住宅確保給付金
https://www.pref.aichi.jp/soshiki/chiikifukushi/0000083363.html


名古屋市の住宅確保給付金
http://www.city.nagoya.jp/kenkofukushi/cmsfiles/contents/0000061/61562/jyuukyochirashi.pdf

 
条件を一部抜粋します。


(1)離職後2年以内の65歳未満の者(自己都合退職も可)
(2)離職前に、主たる世帯の生計維持者であった者
(3)ハローワークで求職活動を行う者
(4)離職により住宅を喪失している者又は喪失するおそれのある者
(5)申請者及び申請者と同一の世帯に属する者の収入の合計額、預金額が一定額以下のもの



(5)の収入の上限、預金の上限は単身世帯では次の通りです。

愛知県内(3級地)の場合
収入の上限  11万4000円(月収)
預金の上限 86万4000円

エリアによって若干違いがあります。


名古屋市の場合
収入の上限  12万1000円(月収)
預金の上限 72万6000円
 


【支給額は】




単身世帯、2人世帯、3〜5人世帯で異なります。
また、支給額のエリアによって若干の違いはあります。


一例をあげますと


単身世帯
の場合

愛知県(3級地)の場合
上限  3万6000円

名古屋市の場合
上限  3万7000円


です。




【支給期間と支給方法など】



(支給期間)

原則3ヶ月
一定の条件のもと、9ヶ月を限度に延長支給可


(支給方法)

直接、住宅の貸主の口座へ振り込み


(その他)

就職活動を行う必要あり


(相談窓口)
市町村ごとに窓口があります。
自立相談支援機関 相談窓口一覧
https://www.pref.aichi.jp/uploaded/attachment/309617.pdf


 

【この制度への感想は?】



アパートの入居者の方で

新型コロナの影響のため
勤めていた職場から解雇された場合

家賃を払うことが大変です。


特に預金のない人は
家賃の負担が大きくなります。



この制度を使えば

例えば、収入がゼロになったとしても
最大で3万7000円
を市町村が負担してくれます。


もし
57000円の部屋に住んでいるのであれば
実質2万円で住むことができます。


もちろん

光熱費や食費、通信料などもかかりますから
それ以外にも数万円はかかりますが・・


なんとか

次の仕事が見つかるまで
やりくりできるかもしれません。





多くの貸主は
アパート、マンションの融資返済をしなくてはなりません。
こちら側も、それほど余裕のある人ばかりではありません、



市町村から貸主の口座に
直接、振り込んでもらえるということで
入居者が食費などの他の費用に使ってしまうことは
避けられます。


そういう意味で
入居者にも、貸主にも公平に優しい
給付だと思います。




入居者も貸主も大変です。


自治体の給付を
知っておくと良いと思います。












 
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2020年4月1日から民法が改正施行されます。
不動産賃貸借に関するところを
自分の覚えとして記事にまとめまています。



前回と前々回の記事では

(1)賃貸借契約における連帯保証人の極度額の設定
アパート経営と民法改正(2020年4月1日施行)4つのポイント(その1)
http://namc.blog.jp/archives/34773964.html


(2)原状回復ガイドラインの明文化
アパート経営と民法改正(2020年4月1日施行)4つのポイント(その2)
http://namc.blog.jp/archives/34805027.html


について書きました。







Book1



参考 法務省「賃貸借契約に関するルールの見直し
http://www.moj.go.jp/content/001289628.pdf




今回の記事は
コロナ騒動で
記事のアップが遅れました。
すみません。

【民法改正で大きく変わる賃貸借契約のポイントは4つ】


大家さんとして理解しいておくべき
大きく変わる点を最初に上げておきます。

  1. 賃貸借契約における連帯保証人の極度額の設定
  2. 原状回復ガイドラインの明文化
  3. 一部滅失による賃料減額
  4. 賃借人による修繕



今回は3の「一部滅失による賃料減額」について書きます。




ビジネスマン悩む

(写真はイメージです)


【一部滅失による賃料減額】


一部滅失というのは
簡単に言えば
借りた部屋の一部が使用できなくなることを言います。

たとえば

  1. 電気が使えない
  2. ガスが使えない
  3. 水が使えない
  4. トイレが使えない
  5. 風呂が使えない
  6. エアコンが作動しない
  7. テレビが使えない
  8. 雨漏りがする

という感じですね。 




入居者としたら
困りますね。


「家賃を下げてくれ!」
と文句も言いたくなります。






【今回の変更ポイント】



一部滅失が有った場合は、
借主が貸主に通知し、賃料について協議し、
適正な減額割合や減額期間、減額方法等を
合意の上決定することが望ましい





《今まで》 一部滅失による賃料の減額についての
取り決めがなかった

《これから》
適正な賃料の減額割合や減額期間、減額方法を
協議して合意することが望ましい


 






ここがポイント

国土交通省のWEBサイトに

民間賃貸住宅に関する相談対応事例集
~賃借物の一部使用不能による賃料の減額等について~
https://www.mlit.go.jp/common/001230068.pdf

という事例集が公開されています。


この事例集の32ページに
減額の参考例が示されています。

そこから転記します。




《設備等の不具合による賃料減額のガイドライン》

■状況 ■賃料減額割合 ■免責日数

トイレが使えない 30% 1日
風呂が使えない 10% 3日
水が出ない 30% 2日
エアコンが作動しない 5000円 3日
電気が使えない 30% 2日
テレビ等通信設備 10% 3日
ガスが使えない 10% 3日
雨漏りによる利用制限 5〜50% 7日
(結露、カビ等が発生した場合50%)




国土交通省がガイドラインを提示したので
これを基準にして契約をすることになりそうです。


免責日数があるのはこういうことです。

例えば、水がでない場合

「2日以内に修理すれば家賃の減額はない」

ということです。



【減額の具体例】



例えば

4月の家賃が6万円で
水が5日使えなかった場合

家賃の減額は30%です。

免責が2日なので
水が使えない5日のうち
3日分の家賃を減額することになります。


家賃は6万円で、4月は30日ですから
1日あたりの家賃は
60,000➗30=2,000(円)

3日分で
6,000円です。

30%の減額ですから
6,000x0.3=1,800(円)

の減額になります。



水道工事代以外に
これだけの費用がかかるというイメージですね




気になるのはエアコンの故障の減額です。
他は何%という割合ですが
これだけ5000円となっています。

水が5日使えなくて1800円の減額ということを考えると
この5000円は、1日あたりではなく
月間の家賃からの減額のような気もします。
1日5000円なら10日で50000円となってしまい
家賃が全く入らなくなります。

このブログの読者さんで
詳しい人がいたら、教えて下さい!







【民法改正でどんな影響がある?】


(良い影響)

「トイレが壊れたから、家賃を下げてくれ!」
と、言われたときに
基準があるので、揉め事になりません。




(ただし、民法変更に関係いなく・・)

一定の割合で、図々しい人はいるので
例えば、規定の減額をしても
(先ほどの水の事例では1800円)

銭湯にタクシーで行ってきた
時間がかかった
その時間をどうしてくれるんや

誠意を見せて欲しい


などといってくる人はいるかもしれません。



対応してくれるのは
管理会社なので
ありがたいことです。









【それでどうすれば良いのか?】


4月1日以降の賃貸借契約を変更して
設備が利用できない場合(一部滅失の場合)の減額の基準
を明記します。


これは
管理会社がやってくれているはずです。




大東建託さんからは
 


 日本賃貸住宅管理協会のガイドラインをもとに
 賃貸借契約書へ明確な基準を記載することにした
 

と連絡がありました。



このように
4月1日以降の賃貸借契約では
一部滅失の場合の家賃減額の基準を明記するようになりました。












今回の記事はここまでにします。




最後の変更点は次回の記事にします。

(4)賃借人による修繕






 
 
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