実録!土地活用(新築マンション投資)

土地活用・不動産投資について、初心者の方にも参考になるような分かりやすいブログを目指しています。 業者側の情報ではなく、土地所有者、投資者の視点でリスクについても、お話しします!

2019年10月

日経新聞に大東建託さんの経営状況の記事が掲載されました
(2019年10月29日朝刊)


詳しくはこちらをどうぞ
https://www.nikkei.com/article/DGXMZO51481710Y9A021C1DTA000/ 




【記事の内容は?】




日経よりますと


  • 2019年4〜9月期の連結の営業利益は600億円で、前年より2割減
  • 売上高は2%減の7800億円程度
  • 19年4〜9月の建設事業の受注高は前期比14%減の縮小傾向



ということです。



その原因を次のようにあげています。



  • 主力の建設事業で金融機関のアパート有志厳格化などで受注が低迷した
  • 消費税の影響がでている
  • 不動産投資に顧客が慎重になっている




一方で、賃貸事業は好調のようで



  • 管理戸数は前年同期比4%増の110万戸
  • 入居率は約97%とほぼ満室を維持





なお、今後は


  • 従業員の働き方改革の対応が進み営業力も向上
  • アパート建築の受注改善が見込まれる





【この記事の感想は?】




金融機関の融資が厳しくなったこと

働き方改革の流れ
で、営業の仕方にもメスが入れられたため

いろいろと厳しい状況になったようです。



大東建託の場合木造住宅がメインなので
建築受注から売上までの期間は半年くらいとすると

上半期は2%減の売上が
下半期はもっと厳しくなるでしょう。


受注状況が前年比14%ですからね。





大東建託の利益は3つのセグメントがあります。


(1)建設事業 : 土木・建築その他建設工事全般に関する事業
(2)不動産事業: 不動産の一括借上、賃貸、仲介、入居者の保証人受託業務及び管理に関する事業等
(3)金融事業 : 施主が金融機関から長期融資を実行されるまでの建築資金融資事業等


まあ、(1)が建設、(2)が管理という感じです。




2018年3月決算では

(1)が1091億円  
(2)が334億円
(3)が31億円

でした。


これが

2019年3月決算では

(1)が957億円  
(2)が441億円
(3)が34億円
 

と、なりました。


建設事業に対して、管理の割合が大きくなってきています。

さらに、2020年決算ではさらに大きくなりそうです。



大東建託としては
賃貸住宅事業は、成長期から安定期に入ったという認識です。

今回の融資の厳格化は
ある程度の淘汰につながるでしょう。


長期的には
建設事業を絞り込み、不動産事業を拡大していく
経営方針にシフトするのではないか?
と思います。




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このマンションの入居率、10月まで計算してみました。
名古屋 地下鉄H駅 徒歩2分 新築から3年目の物件です。



【各部屋の空室期間、空室率は】




1〜10月まで、304日間あります。
さて、空室期間はどれくらいだったのでしょうか?

このマンションは
1LDKが15戸、1Kが9戸です。

今期、退去があったのはすべて1LDKです。
(ちなみに、1Kは11月に退去予定です)



各部屋の空室期間は次の通りです。


1LDK

部屋 空室期間

101 31日
102 106日
103 35日
201 49日
202 0日
203 0日
301 21日
302 0日
303 0日
401 24日
402 83日
403 0日
501 0日
502 19日
503 0日

1K

104 0日
204 0日
205 0日
304 0日
305 0日
404 0日
405 0日
504 0日
505 0日




合計
368日



24戸で
計算期間が1〜10月の304日ですから

24×304=7296(日)

空室率は
368÷7296=0.0504=5.0%



1LDKを9戸借りていただいていた
研修生が続々と退去したため
今期は退去件数が増えました。


ちなみに退去件数は8件


来月1Kの退去も予定されている

今年は9件から10件くらいになりそうです。



【平均客付け期間は】




 空室期間累計は、368日
退去件数は8件です。


客付けに要した期間は
平均すると

368÷8=46(日)

約1ヶ月半と言うことになりました。





【この実績についての感想は?】




 

新築前の入居率の予想は

(1)退去は3年に一度の頻度
(2)客付け期間は2ヶ月

を想定していました。


36ヶ月入居して退去。

その2ヶ月の後に、次の入居者という感じです。


この場合は、
 38ヶ月中、入居期間が36ヶ月なので
36÷38=94.73%

入居率が95%
つまり、空室率は5%
と想定していました。



できれば
新築当初は
(1)退去は3年に一度の頻度
(2)客付け期間は1ヶ月


いきたいと思っていました。


この場合の入居率は

36÷37=97.3%

空室率は
2.7%となります。


退去の後、クリーニングがあるので
最低でも2週間くらいは空室になります。

退去による空室期間が1ヶ月というのは
結構ハードル高いです。









退去件数がやや多かったのは
その研修生の退去が多かったというのがあります。


また
動きがある3月ではなく
やや中途半端な期間だったので
客付けに時間がかかったというのも
空室率が高くなった原因となりました。




【家賃の低下はあったのか?】



現在、当初の家賃設定のまま募集しています。

今のところ、家賃低下はありません。




当初の10年は
3〜5%の空室率、家賃低下なしで
推移してほしいと思います。





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日経新聞にマンション高騰という記事が掲載されました


日経の記事はこちらです
https://www.nikkei.com/article/DGXMZO51095980X11C19A0TJ1000/ 


【建築費増 28年ぶり6000万円】



日経の建築費増という見出しにつられて読んでみました。
建築資材や工賃が高止まりしている記事と、思ったからです。
 
しかし、読んでみると


・首都圏4〜9月の分譲マンション
・価格上昇の主因は土地価格 


ということでした。


価格高騰の原因について
五輪前のホテルや公共施設の建築の急増についても
記載されていました。

ただ、あまり、具体的な根拠や数値はありません。






【マンション価格は、年収の11倍】




マンション価格は首都圏で年収の11倍
東京都では約13倍とのこと

用地取得などの影響で
マンション価格は上昇しているものの
需要は少なく、契約率は低迷しているそうです。


契約率は、70%を下回ると不調とされるが
2019年4〜9月は、64.9%
という低水準であった。

これは、2008年上半期の63.9%
に次ぐ11年ぶりの水準とのこと。



価格上昇で消費者に慎重な姿勢が見られる

というのが、契約が不調な原因だと報じています。






【分譲マンションが不調の場合、賃貸住宅の需要はどうなるのか】



 
分譲マンションの価格が高騰すれば
ローン返済も高騰するため
賃貸から分譲住宅へ移行する人は少なくなると思われます。



分譲マンションが高騰するのであば
新規に土地を買って賃貸マンションを建てるのも高額になるわけです。

新築の賃貸マンションの建設費が高額であれば
当然、募集家賃も高額になります。
既存の大家さんにとってはありがたいです。


今後しばらくは

地主さんによる新築賃貸マンション、アパートの建設は
一定の割合であると思いますが

土地を買っての、賃貸マンション、アパート建設は
融資も厳しいこともあり
しばらくは激減しそうです。






既存オーナーにとって
供給過多がいちばんの不安です。

しばらくは、大丈夫そうですね。



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写真はイメージです






 
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2019年9月27日、ダイワハウスの大型賃貸住宅を見学しました。
その1:外観、概要
その2:内観
に続いて、今回は、収支についての記事です。


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【賃貸部分の収入は?】




このマンション
1LDK、1LDK+S(45〜57㎡)が43戸
2LDK、3LDK(91〜105㎡)が46戸
です。


家賃ですが
1LDKは11万円
2、3LDKは22万円 
くらいのようです。


11万x43+22万x46=1485万円

これが家賃収入です。



駐車場が52台あります。

12000円(税込)として

1.2万x52=62.4万円


家賃収入は
月額1550万円ほどになります。


12ヶ月で、
1550x12= 1億8600万円


毎年の家賃収入が1億8600万円です。





【テナントの家賃は】




テナントの家賃は
月額で28万円ほどと予想されます。

年間では
28x12=336万円となります。




【投資利回りは?】




総投資利回りを計算してみましょう。

家賃収入はテナントを合わせると

1億8600万円+336万円=1億8936万円


1.89億÷35億=0.054=5.4%


土地を買ってダイワハウスで建てた割には
かなり良い利回りだと思います。






収益物件として販売する場合は
収入に共益費も含まれませす。

この場合の利回りも計算してみましょう。

 
共益費は
1LDKが1万円、2、3LDKが1.5万円です。


1x43戸+1.5x46戸=112万円

年間では
112x12=1344万円


共益費と家賃を含めた総収入は
 
1億8936万円+1344万円=2億0280万円

表面利回りは

2億0280万円÷35億=5.794=5.8%



収益物件としては、まずまずの収益率になりました。

東京エリアで新築マンション1棟投資をすると
5%を切るどころか、場合によっては4%も下回ります。




最後に 

もし、地主さんが建てたとしたら
どれくらいの利回りになるでしょうか?

計算してみましょう。

 1.89億÷25億=0.0756=7.6%


 
8%は出ていないようです。

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【このマンションの感想】




スケールの大きな物件でした。

総投資35億なので
そうそう買える人はいません。

しかし
ダイワハウスさんとしては
売りぬける自信があるということでしょう。


投資ファンド系ということでしょうか・・・




収益率を良くするために
必要以上にお金をかけてはいません。

高級賃貸ですから
エントランスには、それなりにお金をかけていますが
北側は吹き付け塗装のままで、タイル張りではありません。


キッチン、バス、洗面も、まあ、ダイワハウスとしては
標準的なものです。
(安アパートと比べれば、グレードは高いです)




気になったのは、家賃設定です。


最近のダイワさんのマンションの家賃はかなり強気です。

エリアがもう少し良ければ
この程度の家賃で良いとも思いますが
少し高いような気もします。



とはいうものの過去のマンションも
その後、満室になっているようですから
新築後しばらくはこの家賃でいけるものと思います。



それにしても
スケールの大きな物件だったな・・




 
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2019年9月27日、ダイワハウスの賃貸マンションを見学しました。
いやあ、でかかったです。 


今回は、内観の記事になります。


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 外観と概要の記事はこちらです。
http://namc.blog.jp/archives/33350010.html




【建物内観エントランス】

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エントランスです。

自動ドアを開けて中に入ったところです。
右側に、ポスト、宅配ボックスがあります。



 

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エントランスの解錠はカードキー方式です。


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ホールの照明はシャンデリアです。

高い家賃を狙うのであれば
エントランスも、それなりの高級感が必要です。


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エントランスを入ると
壁面がライティングされていました。

照明は控えめでムードがある感じです。
このあたりは好みの問題ですね。

個人的には、明るい方が好きです。




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大型マンションなので
ポンプ室も大きめになっています。
配電盤などもここにあります。

実際には、照明の予備などの備品も置いておけそうなスペースです。


こことは別に、管理人室があります。
常駐しませんが、ここまで大規模になると
管理する量も半端ないでしょう。



ちなみに、ゴミ置場が屋内にあり
管理人が、曜日に合わせて、ゴミ出しをするという仕組みです。


管理費用も高くなりますね。


ゴミ出しは、トラブルが発生しがちですが
この仕組みであれば
近隣住民も安心ですし
入居者も不快な思いをすることもないでしょう。








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エントランスには裏口もあります。
自転車置き場からアクセスできます。







【エレベーター 共用通路】


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エントランスフロアのエレベーターホールです。

ダウンライトと間接照明で
落ち着いた雰囲気です。





2F以上のエレベーターホールは次のような感じです。





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エレベーターは2機です。

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エレベーターの扉は木目調です。
メタル調もいいですが、木目調も落ち着いていていいですね。








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エレベーター内の写真です。
壁は養生マグネットのカーペットが貼り付けてあります。
床は滑り止めのシートが貼ってありました。



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エレベーターホールはガラスで覆っています。

エレベーター待ちで、ついつい、外を見てしまうものですが
近隣への配慮、目隠し効果と
風、雨などに吹き込みを防止する効果と
両方狙っているようです。



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写真の右手に見えるのが
エレベーターホールです。




床は樹脂シートが張ってあります。

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外階段も、樹脂シートと滑り止めが貼ってあります。
外階段は、コンクリートのままのマンションのほうが多いと思います。





【1・2Fメゾネット】


(玄関)

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カードキーでタッチする方式です。


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玄関は大理石調、そして、床も大理石調です。


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玄関を入ってすぐ右手に、下の階へ降りる階段があります。



(間取り)

間取りは、2FがLDK。1Fが洋室2室とバストイレです。
なんと、2Fにもトイレがあります。

賃貸でトイレ2箇所は贅沢ですね。


(LDK)

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メゾネットは、間口4.1mの2フロアです。
20畳といっても、かなり縦長です。


それと2Fなので、窓からの眺めはいまいちですね。
これはしょうがないです・・

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リビングの窓側から
キッチン側を見たところです。


キッチンは、対面ではなく縦に入れています。


ちなみに、このメゾネットは間口4.1mですが
となりは4.7mのメゾネットです。
こちらは、対面式になっています。



柱の間隔が、8.8mなので
半分にすると、両方とも対面キッチンがとれなくなるので
片方を生かしたのだと思います。

ちなみに
間口が4.1mのメゾネットの2LDKの床面積は
92㎡

間口が4.7mのメゾネットの2LDKの床面積は
105㎡
です。

4.1mの間口ですと
LDKは20帖、洋室7.7帖、寝室8帖で

4.7mの間口ですと
LDKは22.7帖、洋室8.4帖、寝室9.3帖で
さらに収納が増え、洗面室も広くなります。





リビングは間接照明を採用しています。

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インターホンとお風呂の操作パネル
照明、エアコンのリモコンです。







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キッチンは2400mmかな?
と思ったのですが、後から資料を見たら2100mmでした。


引き出しタイプで使いやすそうです。



(階段〜1Fの洋室、寝室)

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階段は手すりがあるから、ちょっと狭く感じます。


階段を降りると目の前がバス、洗面です。
南側と北側(内通路)に部屋があります。

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こちらが、南側。
パンフレットによると、こちらが寝室となっています。






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寝室から、北側の洋室を見たところです。
左手に、階段が見えます。

右手に、洗面があります。

北側の部屋は、腰窓になっています。




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こちらを寝室にすると
寝ている時に、窓のすぐそばを人が通ったりするので
ちょっと落ち着かないかもしれません。

そういう意味では、寝室を南側にしたのかもしれません。


実際には、日当たりの良い南側を洋室として使い
北側を寝室にする人も多いかもしれませんね。




(バス、洗面、トイレなど)

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洗面です。


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バスルームは、全体の写真は撮り忘れましたが
1620の大きなサイズでした。
賃貸では、珍しいですね。


お風呂の栓はプッシュ式です。
鎖のついたゴム栓ではありませんね。
この方がカッコ良いです。

しかし、耐久性にやや問題があります。
我が家の自宅に場合、10年で壊れました・・・

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こちらが洗濯パンです。


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トイレです。
ペーパーホルダーは2連タイプです。


ここは、室内に照明スイッチがありました。


(その他)


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全ての部屋に、照明、エアコン付きです。
LDKは56タイプの大きなものでした。


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ベランダは、1500mmで、広めです。
樹脂シートが貼ってあります。





【1LDK】



つづいて1LDKです。

気になったところだけ記事にします。

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こちらは、木目調のフローリングです。


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玄関に姿見と、折りたたみ式の腰掛があります。



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これはクローゼットではなく、部屋です!


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間口4.7mで、南向きに2部屋とったため
一部屋は、間口が1800mmほどになってしまったようです。

まあ、寝室として使うのであればOKではないでしょうか?

たまに、3帖くらいのベッドルームを作って
一応1LDKという間取りもあります。
1800mm x 2700mm

この洋室は6帖もあります。
余計長く感じられます。

見た感じだと
1.8m x 5.4m です。

かなり細長い部屋です。



そして、寝室ということで
窓がかなり小さいですね。



よく、間仕切りドアを使って
広いLDKとしても使えたりする間取りもあります。

この1LDKもその方がよかったのでは?
と思いますが
ここは、コストダウンを図ったのではないでしょうか?

間仕切りドアを1つの片開きドアに変更すると
一部屋15〜20万円くらいのコストダウンになります。




さて

案外、使い勝っても良さそうですが
入居者はどんな印象を持つのでしょうか?






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キッチンは対面型にしています。
間口は1500mmです。

カウンターがあるので
狭くても、使い勝手は良さそうです。






ちなみに
間口4.1mの1LDKは
部屋の真ん中がLDKで、南側に洋室というレイアウトです。

キッチンの対面式ではありません。


面積は

【3LDK、2LDK】



7Fから14Fは
2LDK、3LDKのファミリー向けです。


このマンションのメインだと思います。

広さは
96〜106㎡とかなり広いです。




(玄関)

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シューズクロークも余裕があります。



(リビング)



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床は大理石調のフローリングです。


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LDKは20帖
この写真の右手に、南向きの洋室があります。


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対面キッチンです。
2400mmですがカウンターがあって余裕があります。

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収納性も高いですね。




後ろには棚があります。

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キッチンカウンターにコンセントがあるのは利便性が高いです。



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ガスコンロの火事を感知して消化する装置です。


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キッチン側にもコンセントがあります。

ちょっとコードがきになるので
常に使うものではなく

ハンドミキサーやジューサー、コーヒーメーカーなどに
向いているようです。

 

LDKはこれで20帖あります。

 

(LDK その2)

こちらは2LDKのほうのリビングです。


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こちらは、26帖です。


さらに洋室をつなげることもできます。


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この洋室が、8帖!
合わせると、34帖です。


ホームパーティーとかしたくなるような広さです。




さらに、その後ろに、もう一部屋8帖の洋室があります。 

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洗面はキッチン側からも、廊下側からもアクセスできます。


個人的には、キッチン側のドアはいらないかな?
と、思います。










バスは1620サイズ、洗面は1200mmと余裕があります。
メゾネットとは違い、トイレは1箇所です。

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お風呂にはミストもついているようです。





2LDK、3LDKの高層階は、さすがに眺めも良くなります。

素敵な生活が送れそうですね。







次回の記事で
家賃や、収益性について書きます。




 
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