実録!土地活用(新築マンション投資)

土地活用・不動産投資について、初心者の方にも参考になるような分かりやすいブログを目指しています。 業者側の情報ではなく、土地所有者、投資者の視点でリスクについても、お話しします!

2019年09月

2019年9月27日、ダイワハウスの賃貸マンションを見学しました。
いやあ、でかかったです。 

P9273134





【建物外観】




 何と言っても、14階建、89戸、テナント1ですから
写真に収まりません



P9273136


特徴的なのは
1〜2Fがメゾネットになっているところです。



P9273138


写っているのは、2Fから上層階です。





P9273139


ここがテナントスペースになります。

104m2ですから
31坪くらいです。

家賃は坪8000円として
24〜25万円くらいになりそうです。

税込にすると
27〜28万円くらいになります。




テナントの上は、1LDKになります。




【戸数は、89戸+テナント1】




14階建で、89戸
すごい規模です。



(7〜14F)
7F〜14Fは、約100m2の2LDKまたは3LDKが1フロア5戸

両端が3LDKで、中は2LDKです。


8フロアx5戸で、40戸になります。



(3〜6F)

3〜6Fは、約50m2の1LDKが10戸です。
4フロアx10戸で40戸になります。
 
両端は57m2とちょっと広め、1LDK+サービスルームとなっています。


このように1フロアは10スパンで
3〜6Fは、10戸

7F以上は、2スパンで2LDKまたは3LDK
という作りになっています。


(1〜2F)
 
1Fと2Fも、10スパンになっています。
通常のマンションでは1Fが人気ありません。

そこで、ちょっと工夫をしています。


1Fは、エントランスと、テナントゾーンが2スパン分あります。

それ以外の6スパンは、2Fから1Fに降りていくメゾネットになっています。
メゾネットの間取りとしては2LDKで90〜100m2ほどです。


そして
テナントゾーンの上には、1LDKが2戸
エントランスの上には、1LDKが1戸と吹き抜けとなっています。

つまり
1〜2Fで

1LDK(2F)が3戸、
メゾネット2LDK(2Fおよび1F)が6戸
テナント 1
エントランス

という構成です。


ちょっと分かりにくですね
すみません。





これで、トータル
89戸となります。





【建物概要】




建物構造  RC造14階
高さ 43m
敷地面積 約1790m2(約540坪)
延べ面積 約7640m2(約2300坪)
容積率対象 約7070m2

エレベーター 2機
駐車場 59台
駐輪場 73台



このエリアは商業地で容積率400%です。
ほぼ、使い切っているようです。





【収益物件として販売?】



この物件は、土地の所有者が建築したわけではなさそうです。


かと言って
誰かが土地をかって建築したわけでもなさそうです。



どうも
ダイワハウスが土地を買って建築して
収益物件として販売するようです。



もちろん、この規模になると
個人が買うというよりも
不動産投資会社が購入するようです。

リートにするということかもしれません。



通常の施工会社では
投資家なり地主なりの
融資が決まってから着工するものです。


さすが、ダイワハウス
業界一の企業です。


自社で建てて
ゆっくり販売ということです。



噂では
建物25億、土地10億、合計35億くらいという
話が出ています。



施工面積が2300坪でしたから
税込坪あたり1080万円とすると
2300x1080万円=24億8400万円

こっちはぴったりです。


土地は、このあたりの相場では
120〜150万円とすると
 
540坪x120〜150万円=6億5000〜8億1000万円 


こんなところでしょうか?



ダイワハウスさんの建物なので
建築単価が、もう少し高いのかもしれません。


いずれにしても
すごい規模ですね。





【外回り】





 P9273226


外壁はタイルで
ストライプにしています。



P9273176


北側は目隠ししています。

タイル張りは、側面だけで
裏側は、吹き付けのようです。

南側をもう一度確認してみましょう。





P9273246


1〜2Fは天然石張りですが
上の方はガラスと吹き付けのようです。





P9273137


駐車場は立体です。
維持費はかかりそうですね。


 




ということで
今回の記事は、外観と概要でした。


次回の記事で、内観について報告します。






 
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前回の記事で85万円だった取替工事
価格交渉をして、若干値下げしてもらえました。



 

【前回の取替工事の見積額は85万円でした】





詳細は、こちらの記事をごらんください

「消防設備(火災受信機)の取替工事 見積もりが届きました」

http://namc.blog.jp/archives/33280598.html 


このなかで気になったのは
受信機P型10ラインの単価 41万円

総合盤P型1級の単価 4万円
でした


ネットでは
受信機が25〜33万円
総合盤が1.1万円
くらいからあるようです。


そのほかの費用は妥当だと思いました。

見積もりではメーカー名などの記載はありません。
建築業界でも、○○または同等品などと
グレードで見積もったりします。


そこで
そのあたりの単価を見直してもらい
総額85万円のところ
総額75万円で請け負ってもらうよう
管理会社にお願いしました。



【 指値通り75万円の取替工事になりました】




1週間ほどして
連絡があり、指示通り75万円の工事となりました。


管理会社を通しているので
中古品やバッタ品で工事をするというような
いい加減なことはありません。


もともと
資格にいる仕事なので
リフォームや外壁塗装のように
いい加減な業者は少ないと思います。


ちなみにパナソニックの機器を設置するようです。





正式な注文書をみると
次のような明細でした。



受信機P型1級10L 37万円(前回より4万円安)
総合盤P型1級 2.8万円(前回より1.2万円安)x5台
官庁申請テスト費 5万円
取替工事一式 8.5万円
調整費・材料費 3万円

合計 67.5万円
消費税 6.75万円

支払額 74.25万円 





受信機で4万円安くなり
総合盤で1個あたり1.2万円、5台で6万円安くなり
合計10万円安くなりました。

消費税もあわせると
11万円安くなりました。









【管理会社と値引き】




いつもいつも、値引きを要望すると
担当者から、嫌な奴と思われるかもしれません。


しかし
10万円以上の案件は
あいみつを取ると伝えています。







入居者と業者の間にはいって
いろいろ立ち回ってもらうには
現場をよく知った管理会社が適任です。


多少高くても
基本は管理会社を通して
工事をすることにしています。



電卓計算横向き









 
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消防設備の更新時期に来ています。
消防設備といっても、スプリンクラーとかではなく
火災感知、受信関係の設備です。

管理会社から見積もりが届きました。




【共用部火災受信盤取替工事の見積もり】




見積もりによると

1 受信機P型1級10L 41万円
2 総合盤P型1級 4万円x5台=20万円
3 官庁申請テスト費 5万円
4 取替工事1式 8.5万円
5 調整費・材料費 3万円

合計 77.5万円
消費税 7.75万円
トータル 85.25万円



2の総合盤はフロアごとに必要なので
5台となります。

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各部屋の火災報知器6箇所の取替が
4.5万円

全部で15戸あるので
4.5x15=67.5万円


こちらも含めると
消防関係の更新にかかる費用は

85.25+67.5=152.75(万円)



けっこうかかります



【見積もりを検証してみます】




まずは
備品の価格をチェックします。

楽天で、検索してみましょう。




まずは受信機から。
見積もりでは41万円でした。



受信機 P型1級 10回線 壁掛型 樹脂製 FAPJ105N-R-10L ノーミ製 

【自動火報報知設備】


価格:248,400円
(2019/9/20 08:51時点)
感想(0件)




ノーミ製の受信機は、25〜28万円ほど
ニッタン製の受信機は、33〜43万円でした。


業者の取引がニッタン製だけであれば
40万円くらいになってしまうのかもしれないです。

しかし、うまくいけば
10万円くらいは値引きしてもらえるかも。




続いて、総合盤です。

見積もりでは4万円でした。

楽天で検索してみると




パナソニック BV963401HK 小型総合盤 P型1級 内器 リング型表示灯内蔵

価格:10,830円
(2019/9/20 08:49時点)
感想(0件)





安いもので、1万円ちょっとからあります。




官庁テスト費は
ネットで業者の見積もり例を見てみると
5〜7万円なので妥当だと思います。


工事費、8.5万円も
2人で丸一日の工事であれば、これくらいになりそうです。


調整費、材料費の3万円は
取替に伴う不測の、配線やメンテ、養生などのための費用だと思われます。

工事費と合わせて、10万円にしてもらえるよう
交渉の余地はあるかもしれません。






【材料費なのか、工賃込みなのか】




工事の見積もりでは、材料と工賃込みで計算してある場合があります。

今回の見積もりでは
取替工事一式で85000円となっています。


ということは
1、2は材料費と考えてよいでしょう。



【管理会社のマージンがある】




管理会社が下請け業者に工事を依頼する場合
当然、管理会社のマージンがあります。


管理会社が2〜3割取っていくのかもしれません。


材料費2万円であれば、25000円で見積もりを作っておかないと
25000円のうち2割の5000円は管理会社がとっていくので
赤字になってしまいます。



管理会社を通して
工事をするのであれば
その分、高くなるのはしょうがないといえます。



管理会社を通さずにやれば安いのですが
業者と現場の間に入って、動いたり
後からのクレームがあったり
いろいろ面倒です。



ネットで安い業者を探してきても
いい加減な工事をして、トンズラでは困ります。



下請け業者は、一定のレベルの会社でないと
下請けを続けられないわけです。

そういう意味では、安心感があります。



ただ
外壁やリフォームに比べると
消防関係の工事は資格がいることもあり
いい加減な工事業者は少ないような気がします。





【材料を支給して、工事だけお願いするパターンもあります】




建築の現場では
材料を施主が手配して
工事だけを請け負ってもらいことがあります。

施工会社が高い問屋から商品を手配している場合や
材料費にも利益を乗っけている場合もあるからです。


ただ、今回のように
管理会社を通すと
なかなかそういうことはできないのかもしれません。





まあ
いずれにしても
もう少し値引きをしてもらえるように
交渉してみます。





【賃貸マンションの消防設備の取替工事 費用】


今回の取替工事から
消防設備の取替工事の費用がわかりました。


5F建15戸のマンションの場合

共用部の火災受信機等の取替工事に80万円
各部屋の火災感知器の取替工事(1戸あたり6台)15戸で65万円

合計145万円ほどかかります。




賃貸マンションの収支計画を通常30年ローンで考えている場合
20年後に、この取替費用150万円をいれないといけない
ということがわかりました。

ざっくりと1戸あたり10万円というところでしょうか。


耐用年数は20年と言われていますが
だましだまし、30年使うこともできるかもしれません。

しかし
万が一火災になった場合
誤報で消防署に何度も迷惑をかける場合
を考えると、更新した方が良いと思います。










 
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大東建託のマンションの火災報知器が誤作動して発報してしまいました


【(1)消防署から連絡があり、火災報知器が発砲したと連絡がありました】





このマンションは5階建なのですが
消防署から連絡がありました。




2階から火災報知器が作動し
消防署が確認したところ
火の気がないので
一時的に警報が鳴らない状態にしている

火災報知器を検査し必要であれば取り替えて
警報が鳴るようにしておいてください

管理会社にも連絡したが
まだ、報告がないので
大家さんにも連絡しました

 

とのことでした。


管理会社に連絡すると
2階の入居者と連絡が取れずに
チェックできていないとのことでした。


そのときに
エントランスなどの共用部分の火災報知器をチェックし
2箇所、取り替えを行いました。


ちなみに、消防関係の検査、メンテナンスは
Mテックというところに外注しているようです。



【(2)前にも水漏れで誤作動があった】




このマンション、前に上の階の水漏れが
火災報知器に流れ込み、誤作動を起こしたことがありました。

今回の誤作動では、水漏れはありませんでした。






【(3)再度、誤作動が】




今回、また、誤作動が起きました。
場所は201号室ということがわかり
中に入ると、お風呂場のそばの火災報知器が作動したということです。


シャワーを出しっぱなしにして
湯気を感知したのか
この暑さで熱を感知したのかはわかりません。


また、水漏れもありませんでした。


今回は管理会社と消防署で
誤作動する火災報知器を取り替えるということで
話がついていました。



【(4)火災報知器の耐用年数は20年】




このマンションの火災報知器の耐用年数は20年(熱感知)

ちなみに、煙感知は10年だそうです。


入居者がいると
なかなかチェックできません。

ちなみにこのマンションは、築19年ですから
そろそろ交換時期です。



さらに、集合盤も、扉が錆びついているので
これも、交換時期になってきます。




【火災報知器、交換費用は?】



このマンション(大東建託)の場合
1箇所の交換であれば、1万円(工賃込み)です。

1戸あたり(43平米の1DK)
6個もついています。

6個まとめて替える場合は
単価7500円ということです。


@7500x6=45000円
消費税を入れたら5万円ですね・・・


これから、退去があるごとに
1戸あたり5万円です。

退去がなくても
誤作動のあった
部屋またはフロアは替えないといけないですね。


後、集合盤は見積もり待ちです。
価格はまた記事にします。
こっちも高くなりそうです。



30年の耐用であれば
ローンが終わってからの交換なんですけど・・・

設備も進化してるので
今は、30年もつのかもしれません




大東建託のフルパッケージなら
このあたりの費用も込みになります。

残念ながら、当時はその仕組みはありませんでした。




480189





まあ、費用はかかるけれど
火事になるよりずっと良いことです。



消防や警察にご迷惑かけないように
しっかり管理してもらわないと
いけないですね。







 
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新築マンション3年目、1〜8月の家賃の実績です。



管理会社からの家賃明細を転記します。


【家賃の実績】




家賃対象 敷金 礼金 共益費他 収入合計
1月 1,900,800 0 0 168,000 2,068,800
2月 1,573,157 0 0 140,500 1,713,657
3月 1,643,800 251,000 251000 147,347 2,293,147
4月 1,784,383 165,000 165,000 160,184 2,274,567
5月 1,851,893 83,000 83,000 165,867 2,183,760
6月 1,878,013 84,000 84,000 171,769 2,217,782
7月 1,742,160 0 0 159,533 1,901,693
8月 1,826,341 84,000 84,000 169,355 2,163,696

合計14,200,547 667,000 667,000 1,282,555 16,817,102  




【支出(固定資産税等、電気水道代は除く)】




   管理費   敷金返還 その他    控除計
1月 81,907    0   73,500   155,407
2月 67,753  417,000    73,500   558,253
3月 70,763  83,000   253,216 406,979
4月 76,836   83,000   191,640 351,476
5月 79,753    0   132,928   212,681
6月 80,882  82,000   133,644   296,526
7月 75,012  84,000   73,500    232,512
8月 78,649    0   133,644   212,293 
合計611,555  749,000 1,065,572 2,426,127 



【送金額】



収入から、支出を引いた金額が入金されます。


1月 1,913,393
2月 1,155,404
3月 1,886,168
4月 1,923,091
5月 1,971,079
6月 1,921,256
7月 1,669,181
8月 1,951,403

合計14,390,975 



ここから、毎月のローン返済、電気代、水道代、ブロードバンド費用
を支払い、
固定資産税・都市計画税、個人事業税、所得税
納税した残りが
最終的な利益になります。







 

【入居率は】




家賃、駐車場とも、当初の家賃のままです。
満室家賃は
1,913,760円
です。 


8ヶ月であれば
1,913,760 x 8=15,310,080 (円)
です。


実際の家賃は
14,200,547円ですから
14,200,547÷15,310,080 =92.75(%)

2月の大量退去の影響もあって
ちょっと悪いです。


3年間入居して(=36ヶ月)
次の客付けに2ヶ月かかるとすると
38ヶ月で36ヶ月分の家賃となりますから
36÷38=94.7(%)


個人的には、この94.7%を想定家賃にしています。




ちなみに昨年実績は
22,080,505÷22,965,120=96.15(%)
でした。


今期も残り4ヶ月ですが
もう少し上昇して欲しいものです。





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