実録!土地活用(新築マンション投資)

土地活用・不動産投資について、初心者の方にも参考になるような分かりやすいブログを目指しています。 業者側の情報ではなく、土地所有者、投資者の視点でリスクについても、お話しします!

2019年06月

前回の記事で、外壁修繕の見積もりが届いたことを書きました。
今回は、塗装業者に直接施工をお願いした場合の工事費を計算してみようと思います。


【直接工事の場合の費用を調査しました】



管理会社からの見積もりは次の価格でした

足場工事 604㎡ x@1300=785200
屋根塗装 208㎡ x@2100=436800(シリコン塗装)
外壁塗装 514㎡ x@2100=1079400(シリコン塗装)
軒天塗装 208㎡ x@1500=436800(ウレタン塗装)
樋塗装 116mx@1100=127600
水切り塗装 58mx@1200=69600
目地コーキング打ち替え 356mx@1200=427200
サッシ廻りシール打ち増し 198mx@900=178200
配電盤塗装 1式 29000
装飾材塗装 1式 94100
ベランダ防水 51㎡ x@8000=408000
駐輪場塗装 1式 115800
パーティション塗装 2箇所x@8700=17400 



 愛知県内の塗装会社のHPをいくつかピックアップして
工事単価を調査しました。


工事単価を表示している業者は割と少数派で
コミコミでいくらという業者が多かったです。
きっとコミコミの業者の方が安いと思います。

しかし、案外そういう業者でも
あれやこれやで、高くなっていくものかもしれません。



【足場工事】



足場工事は、@600〜800円というところが多かったです。

管理会社経由の見積もりでは@1300円です。
これは、ちょっと高いですね。

604㎡ですから、500円違えば、30万円変わってきます。



【屋根塗装、外壁塗装】



塗装単価は、シリコン塗料で1400〜1900円が多かったです。
中には、2000円というところもありました。

見積もりでは、2100円でした。

なお、塗料によって金額がいろいろ変わります。
もっと良い塗料で2000円という業者もありました。



この建物は30年ローンですから
少なくとも、あと15年は持つような塗装にしたいと思います。


まあ、この程度の差額ならしょうがないかな?
と思いました。



【軒天塗装(ウレタン)、樋塗装、水切り塗装】



見積もり単価は、それぞれ
@1500円、@1100、@1200
と、多分高いと思います。

ただ
金額としては
11万、13万、7万円と少額ですので
スルーすることにしました。



【目地コーキング打ち替え】



コーキング打ち替えとは、外壁パネルの継ぎ目の劣化したコーキングを
外して、また、打ち直すという工事です。

これが見積もりでは@1200円ですが
直接施工では800円ほどでした。

少し差があります。

356mありますので、400円違えば、14万円違ってきます。


【サッシ廻りシール打ち増し】



これは、窓の周りと外壁の間の工事です。
これは、コーキングのように外すことができず
上から打ち増します。


見積もりでは@900円ですが
直接施工では、@600円ほどです。


300円違えば、198mなので、6万円ほど違ってきます。


【ベランダ防水】



見積もりでは@8000円でしたが
直接加工では@4000円〜ということでした。


まあ、狭くてやりにくいとか
いろいろな条件で変わると思います。

ここは、@6000円とすると2000円違ってきます。
51㎡なので、10万円ほど違ってきます。

【その他塗装工事】



駐輪場塗装が115800円というのも
その工事のためだけに、塗装すればそれくらいかかりそうですが
本体工事と一生にやるのであれば、もう少し安くても・・
と思います。

しかし、これも見積もりを依頼しないと
正確な費用はわかりません。

同様に
配電盤や装飾材などの費用も費用がはっきりとは
わかりませんでした。



【今後の方針】




管理会社には
足場工事の単価を@800円
屋根・外壁塗装の単価は、そのまま
コーキング打ち替えを@800
サッシ周り@600
ベランダ防水を@6000円
で、やってもらうように
交渉してもらうことにします。


メインの屋根、外壁の塗装では
想定通りの利益が出るわけですから
他は、薄利でやってもらうという作戦です。



ちなみに
今回のシミュレーションでは
60万円ほど、安くなります






結果は、また後日、報告します。



【その他、思うこと】



全体で400万円の工事だと思うと
駐輪場塗装の12万円が、安いものだと思えてきます。


でも、駐輪場だけのとそうであれば
もっと安くなるかな?
と思ったりします。


人間って、けっこういい加減な生き物だと思います。



 
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所有する木造アパートが築16年を超えました。
そろそろ外壁の修繕が必要だと管理会社から工事の見積もりが届きました


【アパートの概要】



このアパートは2x4の3F建、2LDKなど6戸です。
建物の床面積は、376㎡ です。



ちなみに平成30年の手取り家賃は491万円です。 
ローンの返済は、215万円 
固定資産税を引いて
年間のCFは240万円ほどです。



現在、外壁のパネルのコーキングがひび割れたり、劣化しており
そろそろ修繕が必要となっています。



【見積もりの概要】



管理会社は、3〜4社から見積もりをとって
一番安いところの見積もりを持ってくてくれました。
ちなみに@は単価です。


足場工事 604㎡ x@1300=785200
屋根塗装 208㎡ x@2100=436800(シリコン塗装)
外壁塗装 514㎡ x@2100=1079400(シリコン塗装)
軒天塗装 208㎡ x@1500=436800(ウレタン塗装)
樋塗装 116mx@1100=127600
水切り塗装 58mx@1200=69600
目地コーキング打ち替え 356mx@1200=427200
サッシ廻りシール打ち増し 198mx@900=178200
配電盤塗装 1式 29000
装飾材塗装 1式 94100
ベランダ防水 51㎡ x@8000=408000
駐輪場塗装 1式 115800
パーティション塗装 2箇所x@8700=17400

値引き -235651

合計 3648149
消費税 291851

合計 3940000

 


【なんと、394万円の工事でした!】



防水工事
200万円超と予想していましたが
結構な金額になりました。



一発で、年間の収支が赤字になります!


このように
大型修繕は事前に積立しておかなければ
余裕のない人は困ってしまいます。





【管理会社を通すべきか?】






直接、塗装会社に頼めば
もっと安くなります。

外壁塗装の会社のHPをみれば
管理会社のマージンがないから、安くできます 
と、よく書いてあります。
通常、管理会社の利益が20〜30%入っているからです。

その理屈で言えば
今回の工事の場合
300万円ちょっとになるということですね。





ただ
いい加減な工事をする業者では困ります。

また
入居者とのトラブルが発生するのも困ります。


管理会社を通せば
実績のある(というか、トラブルのない)業者の施工になります。


また、入居者への事前の連絡なども
業者任せですと、ちょっと心配な面もあります。


さらに
・見積もりの依頼
・見積もりや工事内容の検討
・契約
・立会い
・完成後のチェックなど

なんども足を運び、時間がかかります。

 

(1)手間が省ける
(2)品質上の安心がある
(3)入居者への告知等が安心である

この価値をどれくらいに見積もるか・・・

難しいところです。






とりあえず
HPを参考に、直接施工した場合の金額を計算してみようと思います。



 
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