実録!土地活用(新築マンション投資)

土地活用・不動産投資について、初心者の方にも参考になるような分かりやすいブログを目指しています。 業者側の情報ではなく、土地所有者、投資者の視点でリスクについても、お話しします!

2018年03月

2018年3月28日、大東建託から小荷物が届きました。

大東建託カタログギフト


【中身はカタログギフトでした】



 ファッション&グッズのカタログと
グルメのカタログの2冊セットです。
 
中身の商品はいろいろありますが
カシオのGshockは、30000円と34000円の時計
セイコーの時計も、30000円
ということで、
表向きは30000円相当のカタログだと思われます。

表紙には大東建託の文字が入っており
オリジナルのギフトカタログのようです。



【大東建託「賃貸経営受託システム」10周年を記念して】



このギフトは
大東建託の賃貸経営受託システムが2007年にサービスを開始し
2017年に10周年を迎えたことを記念したものだそうです。

そういえば
昨年は管理戸数が100万戸を超えたということでカタログがありました。

毎年、この時期にあるということは
決算を見据えてということになると思います。

今回のギフト、コスト的には数億円規模だと思われます。

さぞ儲かっているのかと思いきや
2017年4月から2018年2月までの受注高は前年対比▲3.3%
と、前年割れです。


受注高なので、売上や利益とはちょっと違うのかもしれませんが
将来的な売上は減少傾向ということになります。


今まで増収増益を続けてきたもののやや陰りが出てきたのかもしれません。

3月の本決算はどうなるでしょうか?





 
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3月27日の中日新聞、日経新聞(中部経済面)に東建コーポレーションの新しい商品が掲載されました。


【新製品は女性向け賃貸】



首都圏強化の商品で特徴は
・独身女性をターゲットにした女性専用マンション
・収納スペースを従来比1.85倍
・壁面収納にテレビ台、化粧台をビルトイン
(化粧台や姿見を強化) 

中日新聞には
テレビを収納し、ドレッサーも組み込まれている壁面家具の写真が掲載されています。
ドレッサーの鏡のまわりはピンクでちょっとやりすぎかな?と思う人もいそうです。
鏡の横にはライトがあり、お化粧もばっちりできそうです。



【事業計画は?】



・関東を中心に、売上を年間1000億円を目指す
・現在の売上が3000億円で、数年で4000億円に
・首都圏の営業人員を100人から500人に増員して市場開拓に乗り出す方針
・今まで弱みだった都市部を攻めたいと左右田社長のコメントを紹介

それにしても、500人増員というのはすごいですね。
新入社員というより、他社からの転職という形になると思います。




【建築費は?】



中日新聞によると
・建築費は従来より2割ほど高い
・30㎡のワンルームが20戸の5階建の場合建築費は約1億2000万円

とのことです。


1戸あたり600万円?
めちゃくちゃ安いですね。

従来は500万円?

と、思いますよね。



次に、日経新聞によると

・5階建の20世帯の基本形で1億6000万円から

と書かれています。


こちらは、1戸あたり800万円ですね。


そういえば、昔、東建さんにプランを提案されたことがありました。
特徴的なのは建築費と家具代等が別に計上された事業計画でした。


ということで
今回の5F20戸の基本形の場合
建築費が1戸あたり 600万円、家具代等が200万円
というこいうことでしょう。


何れにしても、これは本体の価格です。

諸経費や外構はもちろん、引き込み工事なども別途加算されて
実際には1戸あたり1000万円は超えると思われます。 




【この商品の写真は】



プレスリリースはされましたが
まだHPの商品シリーズには掲載されていませんでした。

写真をリンクしようと思ったんですが・・・


気になる方はこちらをご覧ください。
写真を見ることができます。
(いつまでリンクが有効か分かりませんが)

中日新聞の記事はこちら
http://chuplus.jp/paper/article/detail.php?comment_id=537249&comment_sub_id=0&category_id=115&from=news&category_list=115 





 
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3月18日にMDIさんのアパートを見学しました。
今回の記事は、MDIさんのアパートの利益率について書きます。


見学の記事はこちらです。
MDIの名古屋発のアパートを見学しました
http://namc.blog.jp/archives/25232558.html



【土地付きアパートの販売が好調のMDI】



MDIさんの名古屋支店は、昨年開業です。

地主さんの土地に営業をかけるよりも
土地を購入してアパートを建て、新築収益物件として販売するスタイルのようです。






【MDIさんの名古屋での利回りは】




基本スタイルとなる重量鉄骨3F建1K12戸の建築費は
少し狭目の24.22㎡の場合
8360万円程度


1戸あたりでは
700万円ほどです。

外構工事が
600万円ほど

請負工事費用が9020万円
消費税を乗せると9740万円


そして
諸費用が
430万円ほどかかります。


総工費は
10170万円
になります。



1戸あたりでは
850万円ほどです。

オートロックやセコム、WIFIなどの装備もありますから
そこそこの価格になります。


家賃設定は、立地にもよりますが
名古屋市内の地下鉄徒歩圏では
58000円が上限ではないでしょうか?


オートロックなどの装備は良いポイントですが
収納が便利とはいえ、やはり名古屋では狭目という印象です。

この場合
5.8x12=69.6万円が年収となります。


利回りは
69.6 /  850 = 8.19%
です。

駐車場が取れれば、もう少しアップするかもしれません。



地主さんが建築するには、まずまずというところではないでしょうか?

大和、積水などの大手の鉄骨業者よりは、若干利回りは良さそうです。
大東建託のような木質系よりは、表面利回りは劣ります。




【土地を買って建築した場合の利回りは5%台】



この物件を土地付きの収益物件として購入する場合の利回りはどうでしょうか?


1K4戸x3Fの建物の場合、建築面積が150㎡ほどです。


すると、土地は250㎡(76坪ほど)は必要です。
(建ぺい率60%の場合)

駐車場が2台ほど取れそうですね。


土地を坪あたり70万円で購入できたとすると
土地代が5320万円。

諸経費が180万円とします。


すると土地の取得に、5500万円がかかります。



総工費は1億0170万円ですから
総投資額は、1億5670万円となります。



駐車場が1台1万円で、2台設置とすると
年収は
(5.8x12+1x2)X12=859.2万円


総投資利回りは
859.2 / 15670 = 5.48%

こんなところでしょうか?


土地が坪あたり60万で買えれば
760万円安くなるので

859.2 / (15670-760) = 5.76%


逆に土地が坪あたり80万で買ったとしたら
760万円高くなりますから

859.2 / (15670+760) = 5.23%

建物の価格はどこでも、変わりませんから
土地を安く買えるかどうかがポイントになります。


名古屋市の場合
人気のエリアでは坪60万円では、なかなか買えません。



【収益物件としての評価は】



MDIさんの場合
いろいろなサイズの1Kのバリエーションがあるため
土地に対してぴったりのレイアウトで効率良く建てることができます。

利回りは、5%台の収益物件が中心です。


相続対策としてであれば、なんとか合格ラインではないでしょうか?


20年以降の収支が微妙な利回りですので
家賃低下のシミュレーションをして、
場合によっては自己資金を入れたほうが良いかもしれません。

私なら
築15年ほどのタイミングで、もう1棟建てることも検討します。


1棟目の収支が低くなってきたときに、2棟目が助け、
2棟目の収支が低くなってきたときに、1棟目のローンが終わるので
収入が減っても、そのまま収支になります。


MDIさんは
駅近物件に限定しているので
極端な空室リスクは少ないと思います。


ただ、
個人的には、もう少し利回りの取れる物件を気長に待ちたいところです。


相続対策に時間のない人であれば
5%後半で妥協するのもアリだと思います。


MDIさんの名古屋支店の事務所は、かなり立派です。
会社として名古屋エリアにもかなり力を入れていることがわかります。

今後もコンスタントに、収益物件を開発していくと思われます。
開業後、十数棟の事業計画があるそうですが
どの物件も投資家や相続税対策の方に、右から左へ売れてしまっているようです。

ただ、融資が厳しくなってきているので、
多少の自己資金がある人でないと売りにくくなっていきそうではあります。



築20年超の中古物件を利回り7%で買うくらいであれば
新築で駅近の5%後半の方が、手残りは多いはずです。


東京大阪では、地価が高いため、
もっと利回りが低いでしょう。

それで、売れているのですから、
私の6%目標はバーが高いのかもしれません。









 
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2018年3月22日、MDIさん主力の鉄骨造のアパートの見学に行ってきました。


【地下鉄浄心駅から徒歩4分の立地】



立地は徒歩4分の立地です。

250坪(?)ほどの敷地で東西道路なので、東側、西側にそれぞれ21戸3階建のアパートを建てています。




【外観】




こちらが東側の建物です。

P3220361

奥の方に、西側の建物が見えます。

南向きに5戸並びです。



P3220359

 
建物がL字型になっていて、
東向きに2戸、合計して1フロア7戸というレイアウトです。



こちらが、西側のアパートです。

P3220325


東側と同じように
南向きに5戸(写真でいうと、右側が南です)
西向きに2戸、合計で1フロア7戸の3階建です。

こうやってみると
南側の一番西側(写真では右側)への通路から
西向き2F、3Fの部屋がちょっと覗けそうではあります。


西向きの1Fの部屋は外から覗かれそうで、
女性など洗濯物を干すのは、ちょっと難しいですね。





東側のアパートの南側は敷地内中駐輪場があり
さらにその南側は駐車場(所有者は別)なので視界が開けています。

西側の建物は
敷地の南側は建物があるのでちょっと視界が開けていません。




外壁はサイディングですが30年メンテナンスフリー
(ただし、15年程度で高圧洗浄は必要)
屋根材もガルバニウムで30年メンテナンスフリーとのことです。


1K1戸あたりの面積は26㎡です。
狭くもなく、広くもなくというサイズです。


P3220327


ゴミは猫やカラスの被害を受けないように、ボックスタイプです。
横のスペースは、資源ごみなどのスペースになります。





【室内の様子】




(玄関)
まずは玄関ドア

P3220329


外壁も、ドアも明るい色です。



玄関は90センチ角程度で最小限
シューズボックスも単身用ということで小型です。

でも、棚板は多いので、かなりの靴が収納できそうです。


P3220354

 

(洗濯パン)
洗濯パンはキッチンに横に設置

P3220333


キッチン横に洗濯パンがあります。
洗面室に洗濯パンがある場合が一般的ですが1Kでは公のようなレイアウトもありますね。

洗濯機の足元は玄関との段差があるので、ちょっと使い勝手は悪そうです。





(キッチン)
キッチンは1500mmで2コンロのタイプ

P3220334

右のスペースは冷蔵庫置き場です。


P3220347


オプションでIHも可能とのことでした。


吊り戸棚もあるので単身なら食器棚もいらないでしょう。





(洗面、トイレ、バス)

洗面台は幅は600mmの普及タイプです。

P3220351


 洗面室は、見た感じでは900mmx1350mmでしょうか?

右側にトイレ、左側にお風呂があります。

P3220350

トイレは、かなり狭いです。

900mmx1200mmくらいでしょうか?
洗面所よりも、シュークロークがある分、狭くなっています。

まあ、普段使わないスペースはコンパクトにして居住スペースを稼ぐには
なかなか良いレイアウトだと思います。



P3220348

お風呂も普及タイプですね。


P3220349

 
一面、木目調の化粧パネルで、多少の高級感は出しています。


洗面、バスは普及品ですが、新しいのでそれほどがっかりするようなものではありません。
男性単身であれば、それほどこだわる必要もないですし。







(居室)

キッチン側からみた洋室です。

P3220335
 

写真では、ちょっと暗く写ってますが、実際はもっと明るいです。
内装材も明るいカラーを採用しています。


MDIさんのアピールポイントは、壁面収納です。

P3220337

キッチンよりから、クローゼット、テレビボード、クローゼット、棚。
その右にはさらにクローゼットがあります。

P3220336


現在、扉のあるところはクローゼットです。

P3220344

奥行きはジャケットなどがかけられるように650mmです。


なお、この扉は、入居者の好みのシート(壁紙)を貼ります。
現状は、まだ、貼っていません。


木目調にするもよし、真っ赤にするもよしというわけです。
ちなみに名古屋支社のあるオフィスに併設しているモデルルームは赤のシートが貼ってありました。



P3220343


テレビボードは、レコーダーを入れてコードを出すようになっています。


ここまで収納があれば、家具は必要ないですね。



次は、居室からキッチンを見た写真です。

P3220340

このドアも、入居者の好みのシートを貼ります。
そのため、まだ、取っ手が付いていません。(穴になっています)


P3220341

ドアを閉めるとこんな感じです。



洗濯機は、結構、大きな音がするものです。
寝る場合は、閉めた方が良さそうですね。



P3220342

ダウンライトが6基あります。
中央にシーリングライトのソケットがあります。

ダウンライトだけでも、過ごせそうではあります。
もちろん、エアコンもあります。




(サッシ、ベランダ)

P3220338

ベランダと居室はそれなりの段差があります。
ちょっと降りにくいですね。

コンクリートのままで、樹脂シートを貼る予定はないようです。



そして、窓ガラスはすりガラスです。

P3220353


ちょっと前の風景がイマイチなので、あえてぼかすようにしたようですね。

ガラスは合わせガラスで、防音性・防犯性は高そうです。

1Fのサッシにはシャッターが付いていたか、、見忘れました。





 

【その他設備】



(WIFI)

P3220346
 

WIFIは標準装備です。
最近では必須アイテムです。



P3220345

 インターホンとセキュリティーです。

ダイワハウスなど、セキュリティーが標準化しています。


一般的に、アパートはマンションよりも防犯性に劣る印象があります。

その点、オートロックエントランスとセキュリティーシステムがあれば
入居者にとって、同等の防犯性になるでしょう。 


 

【全体の印象は?】



建物全体は、すっきりしたイメージです。
防犯面、WIFIなどの基本も抑えています。

壁面収納が入居者のポイントになりそうですね。





この建物の収支予想はまた別の記事に書きます。



 
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賃貸マンションを建設するとき、できるだけ低い利息の金融機関を選びます。

ところが
工期が長期間に及ぶ場合では
事業の最初に想定した金利と、融資実行するときの金利が大きく変動する可能性があります。


ビジネスマンが売上アップグラフを描く



【工期が2年かかる事業の場合の資金需要は】



2018年4月に1億円の土地を購入する
2018年5月に3億円の賃貸マンションの建設に着手する
2020年2月に完成引渡し

というケースを考えてみます。


資金需要は

(1)2018年4月の時点で、1億円を借り入れて、土地を購入します。

その後、着手金として
(2)2018年5月に1億円を借り入れて、支払います。

次に中間金といして
(3)2019年10月に1億円を借り入れて、支払います。

最後に
(4)2020年2月に、1億円を借り入れて、最終支払いをします。




当然、(1)〜(4)の資金は
1つの金融機関から借り入れます。

なぜなら
最初の土地を購入するときに、抵当権を設定しますから
他行が融資することはありません。


では、この場合の借入金利は、いつ決定するのか?


回答1
(1)の最初の借入のときに、金利を決定する

回答2
(1)〜(4)それぞれの時期の金利を適用する

回答3
(4)引渡しの時の融資が本契約となるので、そのときの金利を適用する


この3つの可能性があります。




事業計画を検討するときに
将来の金利が想定できないのは困りますが
実際はどうなのでしょうか?


実は金融機関のよって回答はバラバラです。



【A信金の場合】



融資のやり方にもよりますが
(1)の最初の融資の時点での金利を適用することが可能とのことです。


たとえば
10年固定金利で1%ということで契約すれば
原則として2020年から10年間は1%の利息となります。

2020年時点で、基準金利が高くなってしまっても
原則として、1%を適用してくれるとのことです。

ただ、基準金利が大幅に上昇した場合は、
最初の融資(1)2018年4月の最初の融資から10年の固定にして欲しいという
条件交渉の可能性があるとのことでした。

また、基準金利が、低下した場合は、連動して、金利を安くしてくれるとのことです。


この融資であれば
当初の金利のめどがつきやすいです。




【B地銀の場合】



原則として、金利は融資実行時点の基準金利に連動するということです。


たとえば
2018年4月の時点で、1%で10年の固定という約束を交わしたとします。

1%が前提で
(1)〜(3)のつなぎ融資をしてくれます。


(4)の最終融資、つまり、融資実行の本契約のときに
基準金利が0.2%上昇していれば、
それに連動して、最終の本契約つまり4億円の融資全体も上昇し1.2%になります。

(1)〜(3)の3億を1%で、借りていても、
これは本当の融資までのつなぎ融資です。

本契約の融資実行で、つなぎ融資を返済して
ここから4億円の全体が1.2%の利息になるというわけです。


ただ、当初の計画が狂うということで
交渉の余地があるということ
です。
たとえば、1.1%になる可能性はあるということです。


もちろん、基準金利が下がれば、連動して融資の金利は下がります。




【C都銀の場合】




(1)の金利は提示できるものの
将来の金利はベースレートに連動するという立場です。

ベースレートは店頭金利のように外からはわからない内部のレートということです。



そして、地銀のように、ベースレートが変動したからといって
交渉の余地は無いとのことです。



【工期が長いと、金利変動リスクがある】



このように工期が長いと金利変動リスクがあるわけです。

もちろん
金利の変動リスクについては、今回検討しているつなぎ融資の間の2年だけでなく、
返済が終わるまでの30年ずっとリスクはあるわけです。


将来の金利変動リスクはしょうがないとしても
入り口の金利は、できるだけ低い金融機関を選びたいものです。



ここで、必殺技があります。



最終融資の時点で、他行の融資も検討するという技です。



ただし
この事例の場合、土地に、当初の金融機関の抵当権が設定されています。

それを解除して、融資実行の金融機関の抵当権の設定の費用が
再度発生することになります。


登録免許税は債務の4/1000です。


土地の債務は1億ですが
通常、事業全体の4億円の債務の抵当権を設定します。
この場合の登録免許税は160万円です。

司法書士の報酬や、さまざまな経費を合わせて200万円ほどが無駄金になるとします。


どれくらいの金利差があれば、借り換えるべきでしょうか?


4億円の融資で30年返済、10年固定の金利が、

1%の場合
当初10年の支払額は
1億5438万円


0.9%の場合
当初10年の支払額は
1億5219万円
(1%との差額、219万円)

0.8%の場合
当初10年の支払額は
1億5001万円
(1%との差額、437万円)


このように0.1%程度の違いであれば
当初の金融機関のままでも、ほぼ同じ。

それ以上の金利差があれば、他行に借り換えた方がベターということになりました。


















 
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