実録!土地活用(新築マンション投資)

土地活用・不動産投資について、初心者の方にも参考になるような分かりやすいブログを目指しています。 業者側の情報ではなく、土地所有者、投資者の視点でリスクについても、お話しします!

2018年01月

一括借上の契約を交わせば、一定の家賃が振り込まれます。
当然、契約した家賃で募集をかけてると思われますが
契約家賃より高い家賃で入居募集するケースがあります。 

今回、大東建託から成果還元の資料が届きましたので
仕組みと実績を紹介します。



【30年間フルパッケージのアパートSのケース】

 

このアパートは2014年春に建てられたものです。
2x4の4戸、大東建託の得意なそれぞれの玄関が1Fにあるタイプです。
30年間家賃保証、修繕費込みのフルパッケージの契約です。

借上家賃は1Fが60000円、2Fが68000円
駐車場は8640円で2台です。


2017年の家賃実績は、

101号室は設定家賃は年間720,000円ですが
年間実績は732,000円でした。
12000円のプラスです。

つまり、6万円の家賃のところ、
実際は61000円で入居していたというわけです。

同様に
102号室の設定家賃も年間720,000円で
実績は732,000円。

201、202号室の設定家賃が、年間816000円で
実績が、828000円。
こちらも12000円のプラスです。

建物トータルで、設定家賃よりプラスとなったのは
12000x4=48000円
でした。


大東建託では
借上契約よりも家賃収入が高い場合は、50%をオーナーに還元します。
これを「成果還元」と呼んでいます。

このケースでは
48000x50%=24000円
ですね。


ちなみに、
駐車場は2台のうち、1台が空いています。

8640x12=103680円

駐車場は、家賃保証がないので
そのまま、満室家賃よりも収入が少なくなりました。

部屋の方は、100%の入居率ということです。


(注意点)
成果配分は、前年1年間を集計して、計算します。
集計期間は、2017年の1月から12月。
そして、成果配分、今回の場合24000円が振り込まれるのは、1月31日です。
確定申告をする場合、年をまたぎます。
成果分は来年の家賃とするしかないですね。


ちなみに確定申告用の年間資料は
2017年2月から2018年1月の実績です。

2018年1月の家賃は、2017年の年末に支払われますので、
支払いの実績の年間集計というわけです。

税理士さんや税務署に説明するのも面倒なので、
ただ家賃として、計上するつもりです。


【30年間フルパッケージ契約のアパートRのケース】



つぎにこちらのアパートのケースです。
アパートSは満室なので、計算が簡単でした。

こちらのアパートは8戸で
借上家賃は57000円2戸、55000円2戸、67000円2戸、69000円2戸です。
駐車場は9720円が3台です。



101号室は設定家賃が57000円のところ
1〜2月は58000円の家賃収入なので、2ヶ月で2000円UP
3~12月は59000円、10ヶ月で20000円UP

102号室は55000円のところ
1〜2月は56000円、2ヶ月で2000円UP
3月は期中退去で、48774円、6226円DOWN
4月は空室で、55000円DOWN
5~12月は56000円で、8ヶ月で8000円UP

103号室は55000円のところ
1月は55000円で、プラスマイナス0
2〜12月は57000円で、11ヶ月で22000円UP

104号室は57000円の家賃で
57000円で満室なので プラスマイナス0

201号室は69000円のところ
70000円で満室、1年で12000円UP

202号室は67000円のところ
68000円で年間満室、1年で12000円UP

203号室は67000円のところ
1月は67000円で プラスマイナス0
2〜12月は69000円なので、11ヶ月で22000円UP

204号室は69000円の設定家賃で
1月は69000円で、プラスマイナス0
2〜8月は71000円で、7ヶ月で14000円UP
9月は退去があり、日割り計算で24266円の収入で、44734円DOWN
10~12月はなんと73000円の家賃で、3ヶ月で12000円のUP

という結果でした。


合計すると、設定家賃よりも、20040円のUPとなって
その50%である、10020円が成果として還元されます。


ちなみに、駐車場は3台とも満室でした。


2009年に設定した年間家賃は
5,952,000円

実質収入は
5,972,040円
でした。


【大東建託の借上家賃の設定について思うこと】



大東建託の借上家賃は10年間固定です。
つまり、10年間の競争力を想定して決めています。

この物件はアパートタイプなので
マンションの家賃設定よりかなり割安だと思います。

アパートSは築後3年、アパートRは築後8年目ですが
当初の家賃設定以上の家賃で募集しています。

このまま、築後10年目の契約更新に臨めば、家賃据え置きでいけそうです。


名古屋市内では、新築が好きな人も多いので
新築時プレミアムを狙っていきたいところですが
新築時の家賃は、設定家賃のままだったと思います。

大東建託の場合、退去があるとその都度、家賃を査定・調査して募集しますから、
その時に、家賃が上がったようです。

あと、更新時点でも値上げしているようですね。
101号室の場合
1〜2月は家賃の1000円アップ、
3〜12月は家賃の2000円アップとなっています。
退去期間がないので、更新時値上げと考えられます。


月々、1000円、2000円と積み上げることで、
当初家賃より収入をアップしても
ちょっと退去があれば、すぐに飛んて行ってしまいますね。

やはり、空室率の影響は大きいものです。



なかなか借上家賃以上の収入を得るケースは少ないと思いますが
一応、借上家賃以上の収入を得た場合は、50%還元してくれるというのは
大東建託の良心(?)でしょうか。

私が経営者なら、他の赤字アパートの補填に使いところです。





【入居率を計算してみる】




アパートSは、100%の入居率です(駐車場除く)


アパートRは、102が39日間、204が21日間の空室でした。

8室x365日=2920日
で、割り算すると

(39+21)➗2920=2.05%

空室率は、2%、入居率は98%ということになります。


まずまずの数値だと思います。




 
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2018年1月23日の日経新聞、コンパクトシティー誘導という記事が目につきました。


【コンパクトシティー 国土交通省の方針は】



リードの文章を紹介します。
(一部、本文とまとめています)

(1)福祉施設や子育て支援拠点といったまちの都市機能を一段と凝縮する
(2)地方でのコンパクトシティーを加速する狙い
(3)自治体が中心地を市街化区域の1割以下に集約する場合、補助金や規制緩和で支援する
(4)機能が分散する自治体への補助金を減らし支援にメリハリをつける
(5)人口減にあわせたまちづくりを促し、行政コストの削減につなげる
 
とのことです。


自治体は立地適正化計画で、

(1)病院、役所、商業施設などを集める区域
(2)住宅を整備する区域

を定め

その設定後に補助金や容積率の緩和、税制優遇などで区域内に関連施設を優遇したり
公有地を積極的に生かし、鉄道やバスなど交通機関との連携も進める

ことになります。

コンパクトシティーのモデル都市ということで
山形県鶴岡市、和歌山市、山口県周南市
の事例が載っていました。




以上が記事の紹介です。

つづいて、コンパクトシティーとアパート経営について思うことを
次の章で書いていきます。



【コンパクトシティーとアパート経営】



5年、10年で、街そのものがすっかり変わるとは思えませんが
商業施設、病院、子育て支援に利便性の高いエリアができれば、
入居者の人気もそのエリアに集中しそうです。

コンパクトシティーの政策が進めば
地方都市では
(1)利便性の高いエリアのアパート・マンションが人気になる
可能性が高くなりそうです。

子育て世代の住居として人気が出そうです。

また
不便な自宅を売却して、利便性の高いエリアに住みたいという
高齢世帯の住み替えも期待できます。

一方で
再開発で土地の流動性が高くなり
(2)アパート、マンションの過剰供給
という可能性もあるかもしれません。

アパートやマンションの建設会社にとってはビジネスチャンスです。
同時期に多数のアパートやマンションが建設される可能性は高いでしょう。

それでも、需要より供給が多ければ良いのです。

しかし、供給の方が多ければ
新築そうそう部屋が埋まらないという可能性も出てきます。




このように、常に、極端な両方の可能性を考えて
納得する決断をしなくてはなりません。


アパート・マンション経営は、自治体の計画にも注意しないといけない
ということですね。

建築側は、そういう情報に機敏に対応して動いてきます。
投資する側も、しっかり情報を収集しないといけないですね。

私もアパート経営について、相談を受けるケースもありますが
そういった情報も集める必要を感じました。

と、忘れないようにするため
ブログに書き記した次第です。






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2018年1月13日の日経新聞に、投資マンションの記事が載りました。


【ワンルームマンションの価格高騰が続く】



2017年の平均価格は、2年ぶりに最高となったそうです。

つまり、2015年が最高だったのが、2016年は下がり、
2017年は21015年を超えたということです。

東京のマンションは、2017年の平均価格は、1961万円で昨年の9%アップ
ちなみに15年は1828万円だそうです。

大阪のマンションは1381万円で昨年の20%アップだそうです。
20%アップは、すごいですね。


ちなみにこのデータのソースは
情報サイト健美家に登録された物件価格の集計です。
ほぼ、中古物件ですね。

ちなみにこのサイトでは(2018年1月24日現在)
投資用ワンルームマンションが全国で15000戸
一棟売アパート10000棟
一棟売マンション6000棟

ワンルームマンションでは新築は4件のみヒットしました。

(注意点)
新聞記事だけを読むと、
一瞬、新築の物件の価格と勘違いしそうです。

それと、売情報の売価ということで、実売価はもう少し安くなりそうです。
売りたい値段の平均値ということですね。

見出しだけ見ると、誤解が生じます。



【価格上昇の原因は】



(1)老後への不安から賃貸収入を得ようとする30〜40代サラリーマン投資家の根強い需要
(2)医師や弁護士といった高所得者層が節税も兼ねて複数の物件に投資
(3)海外からの需要も旺盛

とのことです。


【最近の利回りの傾向は】



投資用マンションは、低金利で融資が受けやすくなった2013年から価格が上昇した。
東京では10%近かった利回りは、現在では5%台後半まで下がっている。

とのことです。




記事の紹介は、ここまでです。
最後に、コメントを次の項目で。


【投資マンションの注意点は】




サラリーマンでも、始めやすい価格である事がメリットです。
しかし注意することもいろいろあります。

記事にもあるように
・老後不安を煽られて
・節税目的を煽られて
購入する人が多いようです。


健康食品の売り方のようですね。


サラリーマンで収入の安定した人であれば
マンション投資が赤字でも、支払い能力があるという前提で
融資が組めているだけという部分があります。

つまり、投資マンションの事業性ではなく
サラリーマンの信用で融資をしてるということです。

利回りが6%の中古物件では、長期的に保有しても、それほど儲かりません。
というのは、修繕積立と管理費を支払うので、実際の利回りは低くなります。

そして
この修繕積立は、大型修繕や共用部のための修繕費を積み立てるものですから
内部の更新や修繕は別途費用が発生します。

物件によってはローンの返済をすると収支は赤字のケースもあります。


そこで
「赤字でも、将来の収入になる」
というセールストークもあります。

しかし
20年後、30年後に、一定の家賃で入居者がを募集するには、
マンションの品質を維持する必要があるので
どうしても大型修繕が必要になります。

そもそも投資用マンションは、分譲用マンションより低く設定して、売りやすくしていますから
将来は、大型修繕の費用が足りなくなるでしょう。
その場合は各オーナーが出金して修繕しなくてはなりません。

ところが、それぞれのオーナーの意見がまとまらず、
修繕が進まず結果的に資産価値のないマンションになる場合もあります。

逆に管理会社が、積立金があるうちに相場より高い修繕をおこなうケースもあります。
1オーナーでは、多数決で決まった意見をひっくり返せません。

このように、将来の方向を自分で決めることができないことが注意点です。





安値で買って、年間6%の家賃を得て
購入価格に近い価格で売り抜けるというようなことは
プロでも難しいです。


市場には、ほぼ、騙されたように買ってしまったマンションを
買い取るというビジネスもあるくらいですから。


始めやすいような価格ではありますが、
なかなか、難しい投資だと思います。

これがワンルームマンションの実態ではないでしょうか?




 
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1月16日、ユニホーさんのアパートを見学に行きました。
完全予約制の内覧会でした。

P1160234


【建物は、鉄骨や2x4と変わらない外観】



スクエアのイメージのすっきりした外観です。
構造は木造の在来工法です。
大東建託の2x4やダイワハウス、積水ハウスの鉄骨と違う工法です。
最近東建コーポも、木造3Fのアパートの新商品が発表になっていました。
(工法はちょっとわかりませんが2x4っぽいです)



南向きで9戸の1LDKです。

建物の南北に駐車場を取っています。
南側6台、北側6台と、3台余裕があります。
1LDKなので、カップルが入居する場合もありえます。

エントランスは北側にあり東から入ります。

P1160243


東側の通路から南の駐車場にでることができます。


もちろん、オートロックの玄関です。

1Fは侵入防止のフェンスが施工されています。

P1160237


防犯性が高いので、女性も安心ですね。


ゴミ置き場は、こんな感じでした。
P1160245
P1160244

これなら、カラスや猫の被害はなさそうです。

ちなみに、miniminiの看板は隣のアパートのものです。
ちょっと紛らわしいですね。




【内装と遮音性能は】



内装はオーナーの好みで、暖色系ナチュラルです。

P1160238
P1160239
P1160240

南向きに2部屋で、日当たりも良いので居心地が良さそうです。

写真はありませんが、キッチンは対面です。

モダンな外観なので、マンションライクなカラーでも似合いそうです。


ユニホーさんの基本プランは
1LDKが40㎡ですが、ここは45㎡とちょっと広めです。

洋室の間口が、500㎜ほど広いそうです。




遮音、制振に力を入れています。

P1160241

床はこのような金具で受けられていて
振動や音を遮断します。

大手ハウスメーカーの高級アパートと、同じものを使用しているそうです。


営業担当者いわく
通常のRCマンションと変わらないレベルの遮音性になったとのことです。


【コストメリットは?】



この物件の施主さんは、
ユニホーさんも含めて複数の事業プランを検討して
最終的にユニホーさんに決めたそうです。

他社(大手メーカー)は鉄骨造の3Fを提案していたとのこと。

ユニホーさんによると、建設費は鉄骨に比べて
2割ほど安くなるとのことでした。


建築費(本体工事)は
1Kで1戸あたり670万
1LDKで1戸あたり750万ほどということです。

この物件は9戸なので、総額は7800万円ほどではないかと思います。
畑からの建築なので、引き込み工事が高いのと
駐車場も広いので、割高にしてみました。


家賃設定を70,000円、駐車場を10,000円とすると
月収は(7万x9 + 1万x12)=75万円
年収は 75x12=900万円

単純利回りで
900÷7800=11.54%

まずまずの利回りですね。


【予約制の内覧会とは】



チラシを入れて、多くの見学者に来てもらう見学会は
物件の前にテントを張って粗品を配ったりしています。

それに対して、今回は予約制です。
テントも設置せずに静かに行っていました。

一般的に
これは、オーナーが近くに住んでいる場合にたまにあります。

自分のアパートを見せたいオーナーも多いのですが
近所からいろいろ言われたくないオーナーさんもいらっしゃいます。

近所の人が見学に来て、
毎月60万も、家賃があっていいねえ
とか、言われたくない人も多いものです。


【この物件の感想は】



全体の感想はオートロック玄関で、
マンションライクな生活ができそうな物件だということです。

エレベーターがないので、維持費も安く済みそうです。


利回りがそこそこ良いので、土地を買っての投資にも対応できるかもしれません。

駅近の土地であれば、駐車場なしで、
1K9戸を建てるとなかなかパフォーマンスが良さそうです。


1k9戸を6500万円くらいで建てる場合を考えると
家賃は6万円x9x12=648万円
ほぼ10%の利回りです。

土地を3500で手配できれば
投資が10000万円 家賃が648万円
これで、利回りが6.48%です。



間口が11~12mあって
60坪で3500万円で、しかも、駅近ですか。

なかなか甘くないですね。


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2017年1月11日、税務署から不動産取得税の納付書が届きました。
昨日早速、払い込みました。


【不動産取得税の納付期限は1月31日】




建物が完成したのが3月31日でした。

そして、納付書が届いたのが翌年の1月11日。
納付期限は、1月31日です。

昨年の11月頃には、ひょっとして不動産取得税はかからないのか?
と、ちょっと期待もしました。
http://namc.blog.jp/archives/22131059.html

でも、そうではなかったです。


事業計画としては
新築マンションの不動産取得税は初期投資の一部ですが
実際に支払う時期は、建物完成(融資の実行)の数ヶ月あとと
時期がずれてきます。

今回は年度をまたぎました。




【金額は、136万円】



建物の不動産取得税は一定の控除があります。

不動産取得税は、建物の評価額の3%(減額期間中の税率)が納税額です。

集合住宅の場合、評価額の控除があります。
40㎡以上の部屋には、1戸あたり最大で1200万円(建物価格が上限)です。
今回のマンションでは1LDKの部分が該当しました。
ですから、実質的には1Kの部分のみの取得税となりました。

納付書によりますと
課税標準額が 45,301,000円
税率は  3/100
税額が 1,359,000円

でした。



【本年から固定資産税がかかる】



1月1日時点の固定資産に対して、その所有者に課税されます。

昨年の1月1日は、建物は建設中ということでしたが
本年は完成して、固定資産台帳に記載されていますので
しっかり固定資産税がかかってきます。

4月くらいに課税明細書が届きます。

ほんと、不動産には、いろいろ税金がかかります。


 
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