一括借上の契約を交わせば、一定の家賃が振り込まれます。
当然、契約した家賃で募集をかけてると思われますが
契約家賃より高い家賃で入居募集するケースがあります。
今回、大東建託から成果還元の資料が届きましたので
仕組みと実績を紹介します。
このアパートは2014年春に建てられたものです。
2x4の4戸、大東建託の得意なそれぞれの玄関が1Fにあるタイプです。
30年間家賃保証、修繕費込みのフルパッケージの契約です。
借上家賃は1Fが60000円、2Fが68000円
駐車場は8640円で2台です。
2017年の家賃実績は、
101号室は設定家賃は年間720,000円ですが
年間実績は732,000円でした。
12000円のプラスです。
つまり、6万円の家賃のところ、
実際は61000円で入居していたというわけです。
同様に
102号室の設定家賃も年間720,000円で
実績は732,000円。
201、202号室の設定家賃が、年間816000円で
実績が、828000円。
こちらも12000円のプラスです。
建物トータルで、設定家賃よりプラスとなったのは
12000x4=48000円
でした。
大東建託では
借上契約よりも家賃収入が高い場合は、50%をオーナーに還元します。
これを「成果還元」と呼んでいます。
このケースでは
48000x50%=24000円
ですね。
ちなみに、
駐車場は2台のうち、1台が空いています。
8640x12=103680円
駐車場は、家賃保証がないので
そのまま、満室家賃よりも収入が少なくなりました。
部屋の方は、100%の入居率ということです。
(注意点)
成果配分は、前年1年間を集計して、計算します。
集計期間は、2017年の1月から12月。
そして、成果配分、今回の場合24000円が振り込まれるのは、1月31日です。
確定申告をする場合、年をまたぎます。
成果分は来年の家賃とするしかないですね。
ちなみに確定申告用の年間資料は
2017年2月から2018年1月の実績です。
2018年1月の家賃は、2017年の年末に支払われますので、
支払いの実績の年間集計というわけです。
税理士さんや税務署に説明するのも面倒なので、
ただ家賃として、計上するつもりです。
つぎにこちらのアパートのケースです。
アパートSは満室なので、計算が簡単でした。
こちらのアパートは8戸で
借上家賃は57000円2戸、55000円2戸、67000円2戸、69000円2戸です。
駐車場は9720円が3台です。
101号室は設定家賃が57000円のところ
1〜2月は58000円の家賃収入なので、2ヶ月で2000円UP
3~12月は59000円、10ヶ月で20000円UP
102号室は55000円のところ
1〜2月は56000円、2ヶ月で2000円UP
3月は期中退去で、48774円、6226円DOWN
4月は空室で、55000円DOWN
5~12月は56000円で、8ヶ月で8000円UP
103号室は55000円のところ
1月は55000円で、プラスマイナス0
2〜12月は57000円で、11ヶ月で22000円UP
104号室は57000円の家賃で
57000円で満室なので プラスマイナス0
201号室は69000円のところ
70000円で満室、1年で12000円UP
202号室は67000円のところ
68000円で年間満室、1年で12000円UP
203号室は67000円のところ
1月は67000円で プラスマイナス0
2〜12月は69000円なので、11ヶ月で22000円UP
204号室は69000円の設定家賃で
1月は69000円で、プラスマイナス0
2〜8月は71000円で、7ヶ月で14000円UP
9月は退去があり、日割り計算で24266円の収入で、44734円DOWN
10~12月はなんと73000円の家賃で、3ヶ月で12000円のUP
という結果でした。
合計すると、設定家賃よりも、20040円のUPとなって
その50%である、10020円が成果として還元されます。
ちなみに、駐車場は3台とも満室でした。
2009年に設定した年間家賃は
5,952,000円
実質収入は
5,972,040円
でした。
大東建託の借上家賃は10年間固定です。
つまり、10年間の競争力を想定して決めています。
この物件はアパートタイプなので
マンションの家賃設定よりかなり割安だと思います。
アパートSは築後3年、アパートRは築後8年目ですが
当初の家賃設定以上の家賃で募集しています。
このまま、築後10年目の契約更新に臨めば、家賃据え置きでいけそうです。
名古屋市内では、新築が好きな人も多いので
新築時プレミアムを狙っていきたいところですが
新築時の家賃は、設定家賃のままだったと思います。
大東建託の場合、退去があるとその都度、家賃を査定・調査して募集しますから、
その時に、家賃が上がったようです。
あと、更新時点でも値上げしているようですね。
101号室の場合
1〜2月は家賃の1000円アップ、
3〜12月は家賃の2000円アップとなっています。
退去期間がないので、更新時値上げと考えられます。
月々、1000円、2000円と積み上げることで、
当初家賃より収入をアップしても
ちょっと退去があれば、すぐに飛んて行ってしまいますね。
やはり、空室率の影響は大きいものです。
なかなか借上家賃以上の収入を得るケースは少ないと思いますが
一応、借上家賃以上の収入を得た場合は、50%還元してくれるというのは
大東建託の良心(?)でしょうか。
私が経営者なら、他の赤字アパートの補填に使いところです。
アパートSは、100%の入居率です(駐車場除く)
アパートRは、102が39日間、204が21日間の空室でした。
8室x365日=2920日
で、割り算すると
(39+21)➗2920=2.05%
空室率は、2%、入居率は98%ということになります。
まずまずの数値だと思います。
当然、契約した家賃で募集をかけてると思われますが
契約家賃より高い家賃で入居募集するケースがあります。
今回、大東建託から成果還元の資料が届きましたので
仕組みと実績を紹介します。
【30年間フルパッケージのアパートSのケース】
このアパートは2014年春に建てられたものです。
2x4の4戸、大東建託の得意なそれぞれの玄関が1Fにあるタイプです。
30年間家賃保証、修繕費込みのフルパッケージの契約です。
借上家賃は1Fが60000円、2Fが68000円
駐車場は8640円で2台です。
2017年の家賃実績は、
101号室は設定家賃は年間720,000円ですが
年間実績は732,000円でした。
12000円のプラスです。
つまり、6万円の家賃のところ、
実際は61000円で入居していたというわけです。
同様に
102号室の設定家賃も年間720,000円で
実績は732,000円。
201、202号室の設定家賃が、年間816000円で
実績が、828000円。
こちらも12000円のプラスです。
建物トータルで、設定家賃よりプラスとなったのは
12000x4=48000円
でした。
大東建託では
借上契約よりも家賃収入が高い場合は、50%をオーナーに還元します。
これを「成果還元」と呼んでいます。
このケースでは
48000x50%=24000円
ですね。
ちなみに、
駐車場は2台のうち、1台が空いています。
8640x12=103680円
駐車場は、家賃保証がないので
そのまま、満室家賃よりも収入が少なくなりました。
部屋の方は、100%の入居率ということです。
(注意点)
成果配分は、前年1年間を集計して、計算します。
集計期間は、2017年の1月から12月。
そして、成果配分、今回の場合24000円が振り込まれるのは、1月31日です。
確定申告をする場合、年をまたぎます。
成果分は来年の家賃とするしかないですね。
ちなみに確定申告用の年間資料は
2017年2月から2018年1月の実績です。
2018年1月の家賃は、2017年の年末に支払われますので、
支払いの実績の年間集計というわけです。
税理士さんや税務署に説明するのも面倒なので、
ただ家賃として、計上するつもりです。
【30年間フルパッケージ契約のアパートRのケース】
つぎにこちらのアパートのケースです。
アパートSは満室なので、計算が簡単でした。
こちらのアパートは8戸で
借上家賃は57000円2戸、55000円2戸、67000円2戸、69000円2戸です。
駐車場は9720円が3台です。
101号室は設定家賃が57000円のところ
1〜2月は58000円の家賃収入なので、2ヶ月で2000円UP
3~12月は59000円、10ヶ月で20000円UP
102号室は55000円のところ
1〜2月は56000円、2ヶ月で2000円UP
3月は期中退去で、48774円、6226円DOWN
4月は空室で、55000円DOWN
5~12月は56000円で、8ヶ月で8000円UP
103号室は55000円のところ
1月は55000円で、プラスマイナス0
2〜12月は57000円で、11ヶ月で22000円UP
104号室は57000円の家賃で
57000円で満室なので プラスマイナス0
201号室は69000円のところ
70000円で満室、1年で12000円UP
202号室は67000円のところ
68000円で年間満室、1年で12000円UP
203号室は67000円のところ
1月は67000円で プラスマイナス0
2〜12月は69000円なので、11ヶ月で22000円UP
204号室は69000円の設定家賃で
1月は69000円で、プラスマイナス0
2〜8月は71000円で、7ヶ月で14000円UP
9月は退去があり、日割り計算で24266円の収入で、44734円DOWN
10~12月はなんと73000円の家賃で、3ヶ月で12000円のUP
という結果でした。
合計すると、設定家賃よりも、20040円のUPとなって
その50%である、10020円が成果として還元されます。
ちなみに、駐車場は3台とも満室でした。
2009年に設定した年間家賃は
5,952,000円
実質収入は
5,972,040円
でした。
【大東建託の借上家賃の設定について思うこと】
大東建託の借上家賃は10年間固定です。
つまり、10年間の競争力を想定して決めています。
この物件はアパートタイプなので
マンションの家賃設定よりかなり割安だと思います。
アパートSは築後3年、アパートRは築後8年目ですが
当初の家賃設定以上の家賃で募集しています。
このまま、築後10年目の契約更新に臨めば、家賃据え置きでいけそうです。
名古屋市内では、新築が好きな人も多いので
新築時プレミアムを狙っていきたいところですが
新築時の家賃は、設定家賃のままだったと思います。
大東建託の場合、退去があるとその都度、家賃を査定・調査して募集しますから、
その時に、家賃が上がったようです。
あと、更新時点でも値上げしているようですね。
101号室の場合
1〜2月は家賃の1000円アップ、
3〜12月は家賃の2000円アップとなっています。
退去期間がないので、更新時値上げと考えられます。
月々、1000円、2000円と積み上げることで、
当初家賃より収入をアップしても
ちょっと退去があれば、すぐに飛んて行ってしまいますね。
やはり、空室率の影響は大きいものです。
なかなか借上家賃以上の収入を得るケースは少ないと思いますが
一応、借上家賃以上の収入を得た場合は、50%還元してくれるというのは
大東建託の良心(?)でしょうか。
私が経営者なら、他の赤字アパートの補填に使いところです。
【入居率を計算してみる】
アパートSは、100%の入居率です(駐車場除く)
アパートRは、102が39日間、204が21日間の空室でした。
8室x365日=2920日
で、割り算すると
(39+21)➗2920=2.05%
空室率は、2%、入居率は98%ということになります。
まずまずの数値だと思います。