分譲マンションでは、入居者のための立体駐車場を設けているケースもあります。
賃貸マンションでは、あまり見かけません。
Diamod社のニュースで、立体駐車場の記事ありましたので、考察してみます。
立体駐車場にはいろいろなものがあります。
ダイアモンド社のオンラインニュースのタイトルです。
ちなみにニュースはこちらから読むことができます。
http://diamond.jp/articles/-/143619
記事の一部が、登録しないと読めないかもしれません。
悪しからず。
この記事に立体駐車場の維持費が記載されています。
例えば、20戸のマンションで20台分の駐車場ですと
毎年の維持費は、
1台あたり年間1〜1.2万円なので、20〜24万円。
かかるということです。
さらに
25〜30年で、耐用年数がすぎるので、新品にすると
1台あたり100万円で、2000万円
ということらしいです。
年間の維持費が24万円なら
30年で、720万ですね。
合計では、
2000+720=2720万円
ということになります。
1世帯あたり136万円、1年あたり45万円ほどになります。
記事によると
マンション本体の大型修繕は1回目の外壁修繕は積立金でまかなえる。
しかし
2〜3回目となる30年後の修繕では
給排水管やエレベーターなどの修繕が高額となり
駐車場の修繕まで、お金が足りなくなってしまう。
しかし、駐車場を維持するためには交換しか手がないので
・一時金の徴収
・さらなる積立金の値上げ
・場合によっては借り入れ
などが必要となってくる
と、書かれていました。
分譲マンションでも、賃貸マンションでも
条例で決まっている駐車場の付置義務は同じです。
例えば、このブログの事例(名古屋市中村区)では
戸数の30%以上の駐車場の付置義務があります。
(30㎡以下は、戸数を半分で計算することができる)
20戸のマンションであれば、6台分の駐車場があれば建築条件はクリアします。
とはいうものの
ファミリー向けのマンションで駐車場がなければ入居率が落ちるようであれば
戸数分用意したいと思います。
ここで、賃貸マンションであれば、将来的な収益を考えて
近隣駐車場を借り上げることで、確保することが多いと思います。
または、建設を断念する選択肢になります。
近隣駐車場を併用する場合、
早いもの順で駐車場を契約することになり、
敷地内駐車場の人と、少し離れた駐車場の人と差ができることになります。
賃貸の場合は許されるけど、分譲の場合は難しいですね。
今回の駐車場を立体化するコストが2000万で、一戸あたり100万円です。
分譲マンションであれば
最初の販売価格が3300万が3400万になるだけです。
高額なマンションであれば、最初の100万円はピンとこない金額になります。
そういうわけで
平成7年以降の60%に機械式駐車場があるらしいです。
住みたいマンションは、敷地の広い郊外ではなく
地価が高く、すでに建物がたくさん立っている都心立地です。
これなら高い価格でも、売れますね。
長期的な修繕計画は必要不可欠ですね。
その上で、
駐車場を利用する人の利用料金を将来に向けて
ちゃんと積み立てていくことが大切です。
利用者と利用しない人で温度差がありますから
建物全体の修繕と別会計を原則にしたほうが、良いと思います。
ただ、建物全体の価値を維持するという意味では、入居者全体で維持するという考えもあります。
じょうずにバランスをとる必要があります。
入居者の高齢化にともない
車を持たなくなる人が増えて行くことも考えなくてはなりません。
40歳でマンションを購入した人が、30年後には70歳になります。
1世帯2台借りていた人が、1台になることも多くなるでしょう。
修繕費の予測だけでなく
利用客の変化も同時に予測して
いろいろなシミュレーションが必要となりますね。
賃貸マンションはオーナーが修繕しますが
分譲マンションは、入居者全員で決断しなくてはなりません。
事前に、よく話し合っておかないと、 意見の合意が難しくなりそうですね。
賃貸マンションであれば、オーナーの考えひとつです。
自分なりにシミュレーションして、一番良い方法を選ぶだけですね。
場合によっては、賃貸マンションのほうが分譲マンションよりも
価値を維持しやすいのかもしれませんね。
適切なタイミングで、適切な修繕をすることができます。
賃貸マンションでは、あまり見かけません。
Diamod社のニュースで、立体駐車場の記事ありましたので、考察してみます。
立体駐車場にはいろいろなものがあります。
【機械式駐車場は、ものすごい「金食い虫」】
ダイアモンド社のオンラインニュースのタイトルです。
ちなみにニュースはこちらから読むことができます。
http://diamond.jp/articles/-/143619
記事の一部が、登録しないと読めないかもしれません。
悪しからず。
この記事に立体駐車場の維持費が記載されています。
例えば、20戸のマンションで20台分の駐車場ですと
毎年の維持費は、
1台あたり年間1〜1.2万円なので、20〜24万円。
かかるということです。
さらに
25〜30年で、耐用年数がすぎるので、新品にすると
1台あたり100万円で、2000万円
ということらしいです。
年間の維持費が24万円なら
30年で、720万ですね。
合計では、
2000+720=2720万円
ということになります。
1世帯あたり136万円、1年あたり45万円ほどになります。
記事によると
マンション本体の大型修繕は1回目の外壁修繕は積立金でまかなえる。
しかし
2〜3回目となる30年後の修繕では
給排水管やエレベーターなどの修繕が高額となり
駐車場の修繕まで、お金が足りなくなってしまう。
しかし、駐車場を維持するためには交換しか手がないので
・一時金の徴収
・さらなる積立金の値上げ
・場合によっては借り入れ
などが必要となってくる
と、書かれていました。
【分譲マンションと賃貸マンションの駐車場の違い】
分譲マンションでも、賃貸マンションでも
条例で決まっている駐車場の付置義務は同じです。
例えば、このブログの事例(名古屋市中村区)では
戸数の30%以上の駐車場の付置義務があります。
(30㎡以下は、戸数を半分で計算することができる)
20戸のマンションであれば、6台分の駐車場があれば建築条件はクリアします。
とはいうものの
ファミリー向けのマンションで駐車場がなければ入居率が落ちるようであれば
戸数分用意したいと思います。
ここで、賃貸マンションであれば、将来的な収益を考えて
近隣駐車場を借り上げることで、確保することが多いと思います。
または、建設を断念する選択肢になります。
近隣駐車場を併用する場合、
早いもの順で駐車場を契約することになり、
敷地内駐車場の人と、少し離れた駐車場の人と差ができることになります。
賃貸の場合は許されるけど、分譲の場合は難しいですね。
今回の駐車場を立体化するコストが2000万で、一戸あたり100万円です。
分譲マンションであれば
最初の販売価格が3300万が3400万になるだけです。
高額なマンションであれば、最初の100万円はピンとこない金額になります。
そういうわけで
平成7年以降の60%に機械式駐車場があるらしいです。
住みたいマンションは、敷地の広い郊外ではなく
地価が高く、すでに建物がたくさん立っている都心立地です。
これなら高い価格でも、売れますね。
【分譲住宅の機械式駐車場の注意点】
長期的な修繕計画は必要不可欠ですね。
その上で、
駐車場を利用する人の利用料金を将来に向けて
ちゃんと積み立てていくことが大切です。
利用者と利用しない人で温度差がありますから
建物全体の修繕と別会計を原則にしたほうが、良いと思います。
ただ、建物全体の価値を維持するという意味では、入居者全体で維持するという考えもあります。
じょうずにバランスをとる必要があります。
入居者の高齢化にともない
車を持たなくなる人が増えて行くことも考えなくてはなりません。
40歳でマンションを購入した人が、30年後には70歳になります。
1世帯2台借りていた人が、1台になることも多くなるでしょう。
修繕費の予測だけでなく
利用客の変化も同時に予測して
いろいろなシミュレーションが必要となりますね。
賃貸マンションはオーナーが修繕しますが
分譲マンションは、入居者全員で決断しなくてはなりません。
事前に、よく話し合っておかないと、 意見の合意が難しくなりそうですね。
賃貸マンションであれば、オーナーの考えひとつです。
自分なりにシミュレーションして、一番良い方法を選ぶだけですね。
場合によっては、賃貸マンションのほうが分譲マンションよりも
価値を維持しやすいのかもしれませんね。
適切なタイミングで、適切な修繕をすることができます。