実録!土地活用(新築マンション投資)

土地活用・不動産投資について、初心者の方にも参考になるような分かりやすいブログを目指しています。 業者側の情報ではなく、土地所有者、投資者の視点でリスクについても、お話しします!

2017年09月

分譲マンションでは、入居者のための立体駐車場を設けているケースもあります。
賃貸マンションでは、あまり見かけません。
Diamod社のニュースで、立体駐車場の記事ありましたので、考察してみます。

立体駐車場
立体駐車場にはいろいろなものがあります。




【機械式駐車場は、ものすごい「金食い虫」】



ダイアモンド社のオンラインニュースのタイトルです。
ちなみにニュースはこちらから読むことができます。

http://diamond.jp/articles/-/143619

記事の一部が、登録しないと読めないかもしれません。
悪しからず。


この記事に立体駐車場の維持費が記載されています。


例えば、20戸のマンションで20台分の駐車場ですと

毎年の維持費は、
1台あたり年間1〜1.2万円なので、20〜24万円。
かかるということです。



さらに

25〜30年で、耐用年数がすぎるので、新品にすると
1台あたり100万円で、2000万円

ということらしいです。


年間の維持費が24万円なら
30年で、720万ですね。


合計では、
2000+720=2720万円
ということになります。 

1世帯あたり136万円、1年あたり45万円ほどになります。




記事によると

マンション本体の大型修繕は1回目の外壁修繕は積立金でまかなえる。

しかし
2〜3回目となる30年後の修繕では
給排水管やエレベーターなどの修繕が高額となり
駐車場の修繕まで、お金が足りなくなってしまう。

しかし、駐車場を維持するためには交換しか手がないので
・一時金の徴収
・さらなる積立金の値上げ
・場合によっては借り入れ
 などが必要となってくる
 

と、書かれていました。




【分譲マンションと賃貸マンションの駐車場の違い】




分譲マンションでも、賃貸マンションでも
条例で決まっている駐車場の付置義務は同じです。

例えば、このブログの事例(名古屋市中村区)では
戸数の30%以上の駐車場の付置義務があります。
(30㎡以下は、戸数を半分で計算することができる)


20戸のマンションであれば、6台分の駐車場があれば建築条件はクリアします。

とはいうものの
ファミリー向けのマンションで駐車場がなければ入居率が落ちるようであれば
戸数分用意したいと思います。


ここで、賃貸マンションであれば、将来的な収益を考えて
近隣駐車場を借り上げることで、確保することが多いと思います。
または、建設を断念する選択肢になります。

近隣駐車場を併用する場合、
早いもの順で駐車場を契約することになり、
敷地内駐車場の人と、少し離れた駐車場の人と差ができることになります。


賃貸の場合は許されるけど、分譲の場合は難しいですね。




今回の駐車場を立体化するコストが2000万で、一戸あたり100万円です。
分譲マンションであれば
最初の販売価格が3300万が3400万になるだけです。

高額なマンションであれば、最初の100万円はピンとこない金額になります。


そういうわけで
平成7年以降の60%に機械式駐車場があるらしいです。


住みたいマンションは、敷地の広い郊外ではなく
地価が高く、すでに建物がたくさん立っている都心立地です。
これなら高い価格でも、売れますね。



【分譲住宅の機械式駐車場の注意点】



長期的な修繕計画は必要不可欠ですね。

その上で、
駐車場を利用する人の利用料金を将来に向けて
ちゃんと積み立てていくことが大切です。

利用者と利用しない人で温度差がありますから
建物全体の修繕と別会計を原則にしたほうが、良いと思います。
ただ、建物全体の価値を維持するという意味では、入居者全体で維持するという考えもあります。
じょうずにバランスをとる必要があります。


入居者の高齢化にともない
車を持たなくなる人が増えて行くことも考えなくてはなりません。

40歳でマンションを購入した人が、30年後には70歳になります。
1世帯2台借りていた人が、1台になることも多くなるでしょう。



修繕費の予測だけでなく
利用客の変化も同時に予測して
いろいろなシミュレーションが必要
となりますね。



 賃貸マンションはオーナーが修繕しますが
分譲マンションは、入居者全員で決断しなくてはなりません。
事前に、よく話し合っておかないと、 意見の合意が難しくなりそうですね。


賃貸マンションであれば、オーナーの考えひとつです。
自分なりにシミュレーションして、一番良い方法を選ぶだけですね。

場合によっては、賃貸マンションのほうが分譲マンションよりも
価値を維持しやすいのかもしれませんね。

適切なタイミングで、適切な修繕をすることができます。

 
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固定資産税と都市計画税についての解説です。
土地四価にも言及しています。

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土地にも建物にも課税されます


【固定資産税とは】



固定資産つまり土地や建物の所有者に対する税金です。

土地や建物の評価額の1.4%が納税額になります。



居住用の土地の場合は
1/6に減額されます。


また、小額の場合、免除になります。


1000万円の評価額であれば
毎年14万円です。

10年で140万
50年で700万円ですね!!



【都市計画税とは】



都市計画、つまり、道路整備や上下水道、区画整理などのために課税する税金です。

土地、建物の評価額に対して、0.3%が納税額です。


この0.3%というのは、最高限度とされています。
名古屋では最高税率の0.3%です。

多くの市町村が0.3%なのでないでしょうか??


都市計画税も
住宅地の場合には、1/3に減額されます。


都市計画なだけに
市街化区域の土地や建物に課税され
市街化調整区域の土地や建物には課税されません。





【固定資産税・都市計画税を60年納めると】




固定資産税と都市計画税で合わせて
1.4+0.3=1.7(%)

60年納めると
1.7x60=102

自分の所有物なのに
60年かけて、丸々土地代で買い戻すようなもの

などと言われています。


ただ

住宅地であれば

固定資産税は
1.4x1/6=0.2333(%)

土地計画税は
0.3x1/3=0.1(%)


合計で
0.2333+0.1=0.3333(%)
となります。



これなら、300年ですね。




居住用の土地と建物の評価額合計が
2000万円であれば
2000x0.3333(%)=6.66(万円)
ということになります。


【固定資産税・都市計画税の評価額とは】




よく土地には、価格が4つあると言われます。


(1)実勢価格

実際に、売買される価格です。



(2)公示価格

実際の売買を元に
適正な価格の基準として、国土交通省が発表する価格です。
毎年1月1日時点の代表地点の価格です。


(3)路線価(相続税評価額)

道路(路線)ごとに1㎡あたりの土地の単価を国税庁が決めたものです。
相続税を支払うときの土地の評価の基準となります。
路線価のないところは、倍率方式といいます。
公示価格の8割ほどと言われています


建物の相続税評価額は、(4)の固定資産台帳の価格となります。


(4)固定資産税評価額

市町村の固定資産台帳の価格です。
公示価格の7割ほどだと言われています

今回の固定資産税、都市計画税の計算の基準となります。





【固定資産税、都市計画税を払い続けるのはしょうがない】



今までも、これからも、市町村の維持には一定の費用がかかります。

道路や橋、下水道も老朽化すれば、修繕費用がかかります。
田舎になれば、空き家問題、荒れた土地への対策も必要となります。

もちろん、
所得税や法人税、消費税が潤沢であれば
固定資産税もなくせるのでしょうが、、、
税収不足が続く以降、将来的に、なくなることは無さそうです。


対策としては

(1)固定資産税以上に、土地に稼いでもらう
(2)住居にして、固定資産税を減額する
(3)地方の土地は、売れるうちに、売ってしまう。

などがあります。

しかし
「土地は先祖からもの」という思い入れは強いものなので、
どの対策も、なかなか難しいというのが現実かもしれませんね。





 
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2017年9月23日の中日新聞に、リニア圏構想という記事が掲載されました。
なんと、東京、大阪抜き、名古屋が中心地に浮上 という見出しです。



【リニア開通と日帰り圏の拡大】



日帰り圏とは、片道2時間以内を指します。

現状名古屋〜品川間を1時間40分とすると
名古屋まで10分の自宅から、品川から10分の事務所までいくのが
ぎりぎり2時間ですね。

名古屋駅を基準にすると
品川から20分圏までが日帰り圏になります。


これが、リニアで40分で結ばれると
品川から1時間以上のエリアまでが日帰り圏になるということですね。


今までの名古屋駅からの日帰り圏内人口は
3000万人

これがリニア開通後は
6400万人
となるそうです。

ちなみに品川駅の現在と開通後の日帰り圏内人口は
4100万人、6200万人


ちなみに大阪の開通後は
4800万人とのことです。


一応、開通後の日帰り圏内人口は
名古屋が一番多くなっています。


これが

「名古屋が中心地に浮上」

の根拠だそうです。



【将来的には日本にここだけの集客施設ができると予想される】



東京ディズニーランドやUSJのような
全国的に集客を集める施設ができるのではないかと
予想する。

とのことです。



でも、足元商圏に人口の多いエリアに出店したほうが
経営的にはベターだと思います。


すくなくとも片道2時間かけても
「そこに行きたい!」
という施設でなければ意味がないわけですけど。



レゴランドは、、、、どうなんでしょうか?


【名古屋と東京のオフィス賃料の差は?】



現状では
500人規模の本社を置く場合の賃料は

名駅前では 2.8億円
東京駅前は 7億円

だそうです。


具体的に何坪のオフィスなのか
根拠や出典は示されていません。

名古屋の場合
イマイチのオフィスが坪1万円の家賃(年間12万)なので
2.8億/12万=2333坪
くらいの事務所になります。
ひとりあたり4.6坪となります。

家賃が坪2万円の家賃であれば(年間24万)なので
ひとりあたり2.3坪になります。

書庫とかコピー室とかありますからね。
どんなふうに計算したのでしょうか。。。
ちょっと気になりますね。

あ、話がそれました。





家賃が一人当たり
名古屋で56万円、東京では140万円かかるんですね!!

これは、従業員にしっかり働いてもらわないといけませんね。




家賃が安いので、東京出張にお金がかかっても
名古屋にメリットがあるということでした。

でも、日帰り圏が広いからという理由で名古屋に本社を置くということは
あまりなさそうな気がします。



外資系のヘッドオフィスとかであれば
意外と名古屋でも良いのかもしれませんね。



【名駅付近の地価はすでにバブル状態】



すでに、名駅付近の地価は随分上がっています。
リニアの影響も大きくて、名古屋駅の西側もかなり上昇しました。


名古屋市は名古屋駅周辺の高度開発を目的に
容積率を緩和する方向です。

さらに地価が上昇しそうです。


大規模な建物が建つような物件はなかなかでませんから
100坪以上の土地の方が、かなり高額になっています。


これからどこまで上がるのでしょうか・・・?





最後に、、

【国交省が提唱するスーパー・メガリージョン構想】



国交相は
リニア中央新幹線で結ばれる
東京、名古屋、大阪の三大都市が一体となった
人口約7000万人の地域=スーパー・メガリージョン
のあり方を議論する検討会を発足させた。


とのことです。
 
ちなみに
スーパー・メガリージョンは国交相の造語
だそうです。 

アメリカ東海岸のボストン〜ワシントン、中国の上海圏などを意識しているようです。



リニア開通で、日帰り圏(片道2時間以内)が大きく拡大するので
それに合わせた今度のあり方を議論するようです。

いよいよ、リニア時代、日本の人の流れが変わりますね。
名古屋はどうなっていくのでしょうか?

東京、大阪間が近くなって、
名古屋飛ばしとなるリスクもありますね。。。
 
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戸建賃貸を建てて5年目の収支実績を紹介します。


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ユニホーの戸建賃貸の実例(出典:ユニホーHP)

この写真はユニホーさんの施工例です。


写真は南入で駐車場1台ですが
この物件は、北玄関で駐車場2台です。

また、屋根付き自転車置き場はありません。



【建物の概要】



立地 地下鉄より徒歩16分 
土地 自己所有 74坪ほど
建物 3LDK2階建 2戸
駐車場 各戸2台
総投資額 2340万円 (22年ローン)


コメント  駅から遠いので、単身向けは難しい。
ファミリー向け2LDK4戸よりも戸建の方がパフォーマンスがよい。
       駐車場2台で3LDKで10万円なら、入居は確実と考えた。


【家賃実績】



家賃 14万円 x 2戸=28(万円)
管理費  12.096万円
収入 26.79万円

年間収入 321万円 


【支出】



土地固定資産税等 7.1万円
建物固定資産税等 17.5万円
火災保険 7.5万円 

小計 32.1万円


ローン支払(元利) 10.8万円x12=129.6万円
(22年ローン)

合計 161.7万円



 

【収支】



321 - 161.7 = 159.3 (万円)


入居以来、ずっとこの数字が続いています。



コメント
現在、築後5年目ですが、修繕費は未だにかかっていません
その理由は、最初の入居者がずっと住み続けているからです。

長期入居された後の修繕費はそれなりにかかると思います。
面積も広いですし・・・




ローンを別にすると
収支は288万円ーーー(1)

総投資2340万円を(1)で割ると
288 / 2340 = 8.125(年)

9年で、元が取れます。

翌年以降は家賃収入が丸ごと収入になります。


逆に(1)を総投資2340万円で割ると
288 / 2340 = 12.3(%) ーーーーー純利益利回り

家賃収入14x2x12=336万を総投資2340万円で割ると
336 / 2340 = 14.3(%) ーーーーー単純利回り

となります。



【効率性を狙えば良いわけではない】



この土地の面積は、74坪。
容積率は 200%なので、最大、148坪の建物を建てることができます。


しかし
戸建賃貸2棟の合計面積は53坪です。

53 / 148 = 36(%)

つまり
土地のキャパシティーの36%しか土地活用していないことになります。



収益アパート業者であれば
土地を半分にしてそれぞれ6戸〜8戸のワンルームを建設するかもしれません。
12戸あれば、収入は800万ほどになるでしょう。


また
3F、4Fにして148坪を使い切れば
1Kなら16戸
1LDKなら9〜11戸
2LDKなら6〜8戸
になると思います。

しかし駐車場の数が少なくなり、需要は小さくなりそうです。

額を大きくすると
将来の入居が心配となります。

駅近であれば1K16戸も魅力なのですが。




このようにプランには一長一短があります。
オーナーの希望、他の土地活用とのバランスなど
総合的に考えて決断する必要がありますね。



戸建賃貸は
地下鉄駅からやや離れた立地で
単身用需要が少ない場合には検討すべきです。

3LDKで車を2台駐車可能となると
高級マンションくらいか、古い貸家がライバルとなりますので
10万〜18万くらいの家賃が狙えます。








 
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第10回 大東オーナー会「全国支部報告会・懇親会」開催のご案内
が、届きました。


【オーナー会の内容は?】



案内状によると

大東建託、大東建託パートナーズ、大東建託リーシングの主要3社による
「オーナー様参加型運営」「事業の透明性・健全性・信頼性」を一層向上させるために
弊社事業の現状および今後の取り組みについてのご報告をする

また

賃貸事業を継承される次世代のご家族様にも参加いただき
弊社について知っていただく機会とする

とのことです。

 
また、宴席を用意することで

賃貸経営に関する情報収集
オーナー様同士の交流、情報交換
の場として利用していただく

とも、書かれています。



【日時は、12月の平日、昼間の開催】



10時 受付開始
10時30分 支部報告会
12時 懇親会 (13時30分まで)

場所はホテルの宴会場です。


参加は
オーナー本人と家族1名
です。



【多くの人が楽しみにしています】




支部会の報告の方は、静かに、聞いています。


多くのオーナーがホテルでの食事を楽しみにしているようです。
お酒が好きな人はお酒もありますし。

また、くじ引きで景品が当たる余興もあって
それなりに盛り上がります。

これが、結構な本数が当たります。

私も過去に
ペア宿泊券、ネスレのバリスタ、フィリップスの製麺機など
当たりました。
















 
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