亀島2丁目の土地が売られていました。
この土地に収益性のあるマンションを建てられるでしょうか?
この土地は
坪数が50坪
坪単価200万円
売価1億円です。
建蔽率 80%
容積率 300%
最初の売り情報では
容積率400%の商業地域となっていました。
その後訂正となり
近隣商業地域300%
ということでした。
間口は10.8m 南向き
接する道路は5.44m
とのことです。
土地面積50坪x300%=150坪
広めの1Kを考えると(9坪なので)
150➗9=16.6
16戸が最大です。
名駅まで徒歩6分ですから
家賃は6.8万円とします(ちょっと高め)
最大収益は
6.8x16x12=1305(万円)
1戸あたり900万で建築すると(ちょっと安め・・)
900x16=14400万
土地代の諸経費が
10500万とすると
総工費で
24900万円
利回りは
1305➗24900=5.24%
ちょっと厳しいですね。
駐車場を2台x20,000x12ヶ月=48万
この分も数字に入れましょう。
収入を1350万円で固定すると
利回り6%を目指すには
1350➗0.06=22500(万円)
の総工費にしなくてはなりません。
土地代の値引きがなければ
22500ー10500=12000(万円)
1戸あたりでは
1200➗16=750万
で建築しなければなりません。
そういえば、昔は1Kが700万円くらいで建設できたそうです。
今は、防犯カメラなど設備の上がり、工賃も上がっています。
プランでは
1Fがエントランス、自転車置き場
2F〜9Fが1K2戸
建築費(諸経費込み) 19500万円
土地 10000万円
総工費 29500万円
年間収入 1500万円
利回り 5.08%
家賃は77000円でシミュレーションしていました。
共益費込みであればこれくらいになりそうです。
コストは
1戸あたり1200万ほどです。
コストが高いのは
(1)高層
(2)1フロア2戸
(3)1Fがピロティー
ということです。
(1)高層について
5Fよりも9Fの方が
柱は太いし、杭は深くなりコスト高。
(2)1フロア2戸
1フロア2戸と4戸を比較してみます。
エレベーター1基の負担額は、1戸あたりで考えれば倍になります。
4戸並びであれば
中の2戸は外壁が不要でコストが抑えられます。
(3)1Fがピロティーでは収入は見込めません。
しかしコストはかかります。
そんなわけで、利回り的に厳しかったです。
売り情報では
土地の形は「長方形」に書かれていましたが
建設業者が入手した公図によると
実は台形でした。
前面は10.8mありますが
後方は6mとのことです。
というわけで
建築プランでは
1フロア2戸ならびでした。
間口は各戸3150mmで6300mmです。
後方はエレベーターと階段なので
6mの幅があれば十分です。
ちなみに日照の問題もあって
かならず容積率いっぱいの建物が建てられるわけではありません。
この場所は個人的には名駅が近く
個人的に気になっています。
なんとか、建築できないか・・
と粘ってみます。
(1)単純に工賃の安い業者にする
(2)1フロア3戸にして6F建を検討する
2〜6F 3戸(小計15戸)
1F 1戸
合計16戸
(3)広めの9戸にして、駐車場付置義務をなしにする
1F 1戸
2〜5F 各2戸
いろいろ検討してみます。
日照については
前述しました。
建築会社には日陰をシミュレーションするソフトがあります。
これで日照をチェックします。
われわれ素人ではできない部分です。
次に駐車場についてです。
名古屋の条例では
集合住宅には駐車場の付置義務というものがあります。
これは、迷惑な路上駐車を増やさないためのルールです。
近隣商業地域では、戸数の4/10必要となります。
30平米以下は戸数が1/2で換算されます。
16戸→8戸で計算します。
8戸x4/10=3.2(台)
切上げなので4台必要です。
一定の条件では半数以上を敷地内、
残りは近隣敷地外でも大丈夫です。
このマンションの場合、2台必要となります。
マンションを計画するにあたって
駐車場の付置義務を果たすという制約があるため
設計の自由度に限りがあります。
この土地に収益性のあるマンションを建てられるでしょうか?
【土地の概要】
この土地は
坪数が50坪
坪単価200万円
売価1億円です。
建蔽率 80%
容積率 300%
最初の売り情報では
容積率400%の商業地域となっていました。
その後訂正となり
近隣商業地域300%
ということでした。
間口は10.8m 南向き
接する道路は5.44m
とのことです。
【どれくらいの建物が建つのか? 概算】
土地面積50坪x300%=150坪
広めの1Kを考えると(9坪なので)
150➗9=16.6
16戸が最大です。
名駅まで徒歩6分ですから
家賃は6.8万円とします(ちょっと高め)
最大収益は
6.8x16x12=1305(万円)
1戸あたり900万で建築すると(ちょっと安め・・)
900x16=14400万
土地代の諸経費が
10500万とすると
総工費で
24900万円
利回りは
1305➗24900=5.24%
ちょっと厳しいですね。
駐車場を2台x20,000x12ヶ月=48万
この分も数字に入れましょう。
収入を1350万円で固定すると
利回り6%を目指すには
1350➗0.06=22500(万円)
の総工費にしなくてはなりません。
土地代の値引きがなければ
22500ー10500=12000(万円)
1戸あたりでは
1200➗16=750万
で建築しなければなりません。
そういえば、昔は1Kが700万円くらいで建設できたそうです。
今は、防犯カメラなど設備の上がり、工賃も上がっています。
【建築会社に ラフのプランをお願いしました】
プランでは
1Fがエントランス、自転車置き場
2F〜9Fが1K2戸
建築費(諸経費込み) 19500万円
土地 10000万円
総工費 29500万円
年間収入 1500万円
利回り 5.08%
家賃は77000円でシミュレーションしていました。
共益費込みであればこれくらいになりそうです。
コストは
1戸あたり1200万ほどです。
コストが高いのは
(1)高層
(2)1フロア2戸
(3)1Fがピロティー
ということです。
(1)高層について
5Fよりも9Fの方が
柱は太いし、杭は深くなりコスト高。
(2)1フロア2戸
1フロア2戸と4戸を比較してみます。
エレベーター1基の負担額は、1戸あたりで考えれば倍になります。
4戸並びであれば
中の2戸は外壁が不要でコストが抑えられます。
(3)1Fがピロティーでは収入は見込めません。
しかしコストはかかります。
そんなわけで、利回り的に厳しかったです。
【地形は台形だった!】
売り情報では
土地の形は「長方形」に書かれていましたが
建設業者が入手した公図によると
実は台形でした。
前面は10.8mありますが
後方は6mとのことです。
というわけで
建築プランでは
1フロア2戸ならびでした。
間口は各戸3150mmで6300mmです。
後方はエレベーターと階段なので
6mの幅があれば十分です。
ちなみに日照の問題もあって
かならず容積率いっぱいの建物が建てられるわけではありません。
【しつこく、チャレンジ】
この場所は個人的には名駅が近く
個人的に気になっています。
なんとか、建築できないか・・
と粘ってみます。
(1)単純に工賃の安い業者にする
(2)1フロア3戸にして6F建を検討する
2〜6F 3戸(小計15戸)
1F 1戸
合計16戸
(3)広めの9戸にして、駐車場付置義務をなしにする
1F 1戸
2〜5F 各2戸
いろいろ検討してみます。
【制約条件は日照と駐車場の付置義務】
日照については
前述しました。
建築会社には日陰をシミュレーションするソフトがあります。
これで日照をチェックします。
われわれ素人ではできない部分です。
次に駐車場についてです。
名古屋の条例では
集合住宅には駐車場の付置義務というものがあります。
これは、迷惑な路上駐車を増やさないためのルールです。
近隣商業地域では、戸数の4/10必要となります。
30平米以下は戸数が1/2で換算されます。
16戸→8戸で計算します。
8戸x4/10=3.2(台)
切上げなので4台必要です。
一定の条件では半数以上を敷地内、
残りは近隣敷地外でも大丈夫です。
このマンションの場合、2台必要となります。
マンションを計画するにあたって
駐車場の付置義務を果たすという制約があるため
設計の自由度に限りがあります。