実録!土地活用(新築マンション投資)

土地活用・不動産投資について、初心者の方にも参考になるような分かりやすいブログを目指しています。 業者側の情報ではなく、土地所有者、投資者の視点でリスクについても、お話しします!

2017年06月

亀島2丁目の土地が売られていました。
この土地に収益性のあるマンションを建てられるでしょうか?


【土地の概要】



この土地は
坪数が50坪
坪単価200万円
売価1億円です。

建蔽率 80%
容積率  300%

最初の売り情報では
容積率400%の商業地域となっていました。 

その後訂正となり
近隣商業地域300%
ということでした。

間口は10.8m 南向き
接する道路は5.44m
とのことです。


【どれくらいの建物が建つのか? 概算】



土地面積50坪x300%=150坪

広めの1Kを考えると(9坪なので)
150➗9=16.6
16戸が最大です。

名駅まで徒歩6分ですから
家賃は6.8万円とします(ちょっと高め)

最大収益は
6.8x16x12=1305(万円)

1戸あたり900万で建築すると(ちょっと安め・・)
900x16=14400万

土地代の諸経費が
10500万とすると

総工費で
24900万円
 

利回りは

1305➗24900=5.24%



ちょっと厳しいですね。


駐車場を2台x20,000x12ヶ月=48万
この分も数字に入れましょう。



収入を1350万円で固定すると
利回り6%を目指すには

1350➗0.06=22500(万円)

の総工費にしなくてはなりません。


土地代の値引きがなければ
22500ー10500=12000(万円)

1戸あたりでは
1200➗16=750万
で建築しなければなりません。

そういえば、昔は1Kが700万円くらいで建設できたそうです。
今は、防犯カメラなど設備の上がり、工賃も上がっています。




【建築会社に ラフのプランをお願いしました】




プランでは
1Fがエントランス、自転車置き場
2F〜9Fが1K2戸

建築費(諸経費込み) 19500万円
土地 10000万円 
総工費 29500万円

年間収入 1500万円

利回り 5.08%

家賃は77000円でシミュレーションしていました。
共益費込みであればこれくらいになりそうです。


コストは
1戸あたり1200万ほどです。

コストが高いのは
(1)高層
(2)1フロア2戸
(3)1Fがピロティー
ということです。

(1)高層について
5Fよりも9Fの方が
柱は太いし、杭は深くなりコスト高。


(2)1フロア2戸
1フロア2戸と4戸を比較してみます。
エレベーター1基の負担額は、1戸あたりで考えれば倍になります。

4戸並びであれば
中の2戸は外壁が不要でコストが抑えられます。

(3)1Fがピロティーでは収入は見込めません。
しかしコストはかかります。


そんなわけで、利回り的に厳しかったです。








【地形は台形だった!】



売り情報では
土地の形は「長方形」に書かれていましたが
建設業者が入手した公図によると
実は台形でした。

前面は10.8mありますが
後方は6mとのことです。

 

というわけで
建築プランでは
1フロア2戸ならびでした。
間口は各戸3150mmで6300mmです。 

後方はエレベーターと階段なので
6mの幅があれば十分です。 



ちなみに日照の問題もあって
かならず容積率いっぱいの建物が建てられるわけではありません。




【しつこく、チャレンジ】



この場所は個人的には名駅が近く
個人的に気になっています。

なんとか、建築できないか・・
と粘ってみます。

 
(1)単純に工賃の安い業者にする
(2)1フロア3戸にして6F建を検討する
2〜6F 3戸(小計15戸)
1F 1戸 
合計16戸
(3)広めの9戸にして、駐車場付置義務をなしにする
  1F 1戸
  2〜5F 各2戸

いろいろ検討してみます。


【制約条件は日照と駐車場の付置義務】



日照については
前述しました。


建築会社には日陰をシミュレーションするソフトがあります。
これで日照をチェックします。

われわれ素人ではできない部分です。


次に駐車場についてです。

名古屋の条例では
集合住宅には駐車場の付置義務というものがあります。
これは、迷惑な路上駐車を増やさないためのルールです。

近隣商業地域では、戸数の4/10必要となります。

30平米以下は戸数が1/2で換算されます。

16戸→8戸で計算します。

8戸x4/10=3.2(台)
切上げなので4台必要です。


 一定の条件では半数以上を敷地内、
残りは近隣敷地外でも大丈夫です。

このマンションの場合、2台必要となります。



マンションを計画するにあたって
駐車場の付置義務を果たすという制約があるため
設計の自由度に限りがあります。

 
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2017年6月28日、中電から電気代の明細が送付されました。


【今回の電気料金は(2017年6月)】



従量電灯Bが 8514円
低圧電力が 8523円

合計 17,037円

でした。

使用期間は5月26日から6月22日の28日間です。


ちなみに5月分はこちらです。
http://namc.blog.jp/archives/17728661.html 


5月が18203円なのは
5月分の使用期間が31日
6月分の使用期間が28日
という差かもしれません。


当初の計画 2万円以内に収まっています。

 
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6月中旬、大東建託の営業員が訪ねてきました。
この営業員の方はいろいろ転職されている方で
前職の時から面識があった方です。

そのなかで面白い情報がありました。


【大東建託のリノベーション】



大東建託といえば
新築アパート(特に2x4)に強みがあり
建物管理戸数も業界1という会社です。


私も大東建託の物件をいくつか保有しています。
すべて大東建託が建設した物件で家賃保証または一括借上を利用しています。




 今回の情報は
「自社以外の建物のリノベーションをやっている」 
ということです。


通常の場合
大東建託は他社が建設した物件も管理、客付けをすることはありますが
その場合一括借上の制度はありません。

このリノベーションの特徴は
大東建託の強みである一括借上制度が利用できることです。


建築業全体が新築需要の減少を見据えて
リノベーションへ力を入れています。


また

鉄筋コンクリートの建物は
解体する費用が高いので、リノベーションして新しい価値を生み出す方が
メリットが高いという点もあります。

確かに、内装をまるごとリフォームすれば
室内にいる限り新築のようです。


しかし、

(1)耐震など躯体の性能がいまいち
(2)エントランスや外観がボロい
(3)オートロックや防犯カメラなどの機能が遅れている


という点は、入居者からみたらデメリットです。
高い家賃設定ができにくいのかもしれません。


また、

・築年数を入れて検索する人がまだまだ多い

という状況でどこまで客付けできるのか?

という問題もあります。



【一括借上制度が利用できる】



そんななかで
一括借上制度が利用できるというのは
一定のリスクヘッジになると思います。


駅近の人気物件(入居率が95%以上が確実な物件)であれば
あえて一括借上の傘に入らないで
通常の管理にしたほうが、収入は多いと思います。

リフォームの場合の借上は、家賃の88%の支払いのようです。
一方、通常の管理会社であれば、
95%の入居率で管理費5%引かれて90%。
さらに営業広告費などが引かれる場合があります。


駅から10分圏であれば
競争力にやや欠けるので、借上で空室率を一定にした方が
経営的に安定します。


ちなみに当初3年間は、家賃固定のようです。




あとは、初期投資の問題があります。

他者のリフォームと比べて
大東建託のリフォーム費用が高ければ、その差が出ます。


このあたりは見積もりを取ってみないと
わかりませんね。



 

【手探りの状態と思われます】



大東建託はリフォームに関しては
後発です。
新しい取り組みと言えるでしょう。

つまり

現状では採算は分かっておらず
試験的な運用だと思います。


だから、ここが狙い目だと思います。


じつは大東建託で、倉庫付事務所を所有しています。
もう、すっかりローンも終わった建物ですが
建築時にはあった制度「事業用物件家賃保証制度」に加入しているのです。

だから
空室でも、設定家賃の7割以上の支払いがあります。

ありがたいことです。


今では、事業用の家賃保証は制度としてありません。

大東建託は
結果として
「事業用物件の家賃保証は、経営的には合わない」
ということが分かったということでしょう。


ひょっとすると
このリフォームの一括借上もそのようなメリットがあるかもしれません。



そこが狙い目だと思いました。


大東建託の各支店とも新築営業に熱心ですが
リフォーム物件の情報はなかなか取れていないはずです。
試験的な導入を目指してガードが低くなっているかもしれません。



ただし・・・
築古マンションを買ってチャレンジするのもよいのですが
今は投資用マンションがめちゃめちゃ高値です。

買って、さらにリフォームまでしたら
経営的に合わないでしょう。

現実的には
自己所有している人ではないと
採算は合わないのではないかな?と思います。


【大東建託のリノベーションは】



大東建託のリノベーションは
最低でも1フロアを丸ごとリフォームするのが条件のようです。
大東建託のリノベーション
http://www.kentaku.co.jp/estate/menu/renovation/


ワンルームマンション1戸ではスケールメリットが出ないということでしょうか?


大東建託の修繕しやすい建材を利用したプランが採用されると思います。
これは維持管理コストの削減のためマストだと思います。


よくあるリノベーションでは
差別化のために、雰囲気のある部屋づくりに注力している企業もありますが
大東建託の場合は、大東流の標準化によってコストメリットを出す方策だと想像できます。



他にもいろいろ問題があります・・・・

そもそも、築45年のマンションの一括借上を
20年とかしたら、躯体が持たないのでは?
などなど・・

疑問点は沢山あります。




 HPを見たら
首都圏限定となっていました。

しかし、名古屋の営業員が持ってきたということは
他のエリアでも手探り対応している可能性があります。


【ざっと、シミュレーション】



まずは郊外で、首都圏の1/2程度の家賃のエリアで計算してみましょう。


家賃5万円の3DKで入居率が80%、管理費5%の場合
年間収入は 5x12x0.8x0.95=45.6(万円)・・・・①

家賃が6.5万の2LDKの88%の場合の年間収入は
6.5x12x0.88=68.64(万円)

ただし3年間固定賃料ですが
最初の3ヶ月は免責(家賃なし)なので1年に付き1ヶ月は家賃がないということです。
つまり実質的にな収入は
68.64x11/12=62.92(万円)・・・・②


 ①と②を比べると

62.92-45.6=17.32(万円)

ということになります。

10年で元を引こうと思うと
150万くらいしか、費用を掛けられません!

多分、実際は300万くらいかかると思います。



首都圏でそれぞれ家賃が2倍であれば、ちょうど良い計算になります。
(当初の家賃10万円が13万円にUPする)


大東建託がエリアを絞る理由は
家賃が一定以上見込めるエリア
ということです。
それで首都圏限定ということだと思います。


地方は
まだ手探りで
HPで公けにはアピールできないということでしょう。


家賃が低いエリアの場合、
次のようなケースでないとペイしないと思います。

(1)現状の入居率が70%程度に落ち込んでいる
(2)リノベーション後の、家賃アップが2万円以上 


何れにしても、いろいろとシミュレーションすることが大事です。
納得してから契約しないといけませんね。


個人的には、10年以内に回収できるという場合でないと
投資するメリットがないと思います。
 

「新築時」と「築40年以降」であれば
・エレベーターの維持、修繕
・水周りの維持修繕など
ランニングコストは高くなっています。

そのことも計算にいれて
建て替えを比較すべきだと思います。
 
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大東パートナーズの担当者が宅配ボックスの案内をしてくれました。


【宅配業者の再配達の問題】



昨今、宅配業者の再配達の問題がニュースになりました。

単身者だけでなく
共稼ぎの家庭では、日中に受け渡しはできません。

そこでニーズが出てきたのが宅配ボックスです。


【宅配ボックスの種類】



宅配ボックスには、
(1)遠隔管理型 
(2)電池式
(3)機械式
等、いろいろなタイプがあります。


前に見学した時の宅配ボックスは
電池式で70万かかりました。

賃貸マンション見学日記
http://namc.blog.jp/archives/17633403.html 

遠隔管理がないので
初期コストのみですが
構造体に埋め込むタイプなので
後付はできません。


しかし、外観はスッキリしています。



今回の提案は、据え置き式の電池なしタイプです。


【大東、オリジナル仕様 価格は5万円ほど?】



大東建託が別注をかけて作ったものです。
後付ですので、ちょっと薄型です。

内寸で奥行245mm、高さ480mm、幅340mmです。

アマゾンなどで小さなものを買った場合を想定しているようです。


価格は工事費込みで2台
115000円でした。


単身用のマンションに設置することにしました。



【戸建用の宅配ボックスの価格は?】



戸建用の宅配ボックスをネット通販で探してみると
パナのものが15000円くらいから
ダイケンのものが35000円くらいからありました。

自分でやれば、もう少し安くできると思います。

しかし
自分で設置した場合

万が一のトラブルを管理会社がどこまでやってくれるのか?

という問題があります。


個人的なロッカーに使ってしまうケースもあるようです。


管理面、不良や破損の修理や保全を考えると
ここは業者のオススメのほうにメリットを感じました。


大東の場合、個人の裁量はそれほどないので
値引きの交渉はしませんでした。


他社はどれくらいの提案をしてるのでしょうか??

情報があれば、コメントお願いします。






 
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2107年6月14日、賃料等精算書が届きました。


【今月の送金額は?】



5月末に退去があると記事に書きましたが、
6月末の誤りでした。

したがって、今回は満室!の家賃です。


明細は

賃料 2,245,647円 (一部日割り計算あり)
駐車場 77,760円 (72,000x1.08)
(1名 駐車場混みの家賃設定の方がいます)

敷金補償金 747,000円
礼金    747,000円

共益費  202,551円(一部日割り計算あり) 


収入合計 4,019,958円


5月の期中入居者(9室分)の5月分の賃料が
363,582円
今回の送金に含まれています。

ですから、満室家賃は
1,882,065円
ということになります。

ちなみに年間では
22,584,780円ということになります。

収益物件という物差しでは
共益費の加算して計算します。

7000円x24戸x12ヶ月=2,016,000円

年間総収入は
22,584,780+2,016,000=24,600,780円
ということになります。





支出は

新規手数料 149,400円(入居があった時に家賃の20%)
消費税    11,952円 

広告宣伝費 373,500円(入居があった時に家賃の50%)

管理委託費  (2,245,667+72000)x4%x1.08=100,122円(家賃の4%と消費税) 


支出合計 634,974円


差引送金額 3,484,974円



入居者からは、礼金として1ヶ月分いただきますが
広告宣伝費として、0.5ヶ月分
新規手数料として、0.2ヶ月分
が控除されます。


【礼金と広告宣伝費について】

広告宣伝費(家賃の0.5ヶ月)は、入居客付けしていただいた
不動産会社に支払うものです。

新規手数料(家賃の0.2ヶ月)は管理会社に支払います。



もし礼金がいただけなくなると
0.7ヶ月分の支出になります。
これは、大きいですね!
いつまでも礼金が取れるようにしっかり建物を維持していきたいです。





【実質的な収入額は?】



送金額には、将来返還する敷金・保証金が含まれています。

実質的な収入は

3,484,974 ー 747,000 = 2,737,974円です。

この金額からローンを支払います。


ローンは97万円ですから
今月のCFは

273-97=176万円です。



ただ、176万が丸儲けではなくて

(1)将来の修繕費
(2)固定資産税
(3)所得税、事業税

が、見えないコストになっています。

(1)は、年額150〜180万ほどでしょうか? 月額15万くらいを考えています。
(2)は、来年にならないと正確な金額はわかりません。
(3)は、この事業以外の要素も絡んできます。



【管理費が控除されていない!】



精算表を見ると、
エレベーターの管理費用
毎週の清掃点検
消防点検費用の月割り分
などが控除されていません!

月額7.35万円くらいは必要なはずでした。


詳しくはこちらを
「建物設備管理業務の委託契約をしました」
http://namc.blog.jp/archives/16315297.html



通常は引渡しと同時に管理も始まります。
だから、引渡しのあと、すぐに契約を交わします。

今回は、エレベーターの管理費を値引き交渉をお願いしたので
その時点では、契約できませんでした。


そこで、管理費を控除するデータが入力できなかったのでしょう。

その後、契約を交わしたものの控除するデータの入力を忘れているのでは?
と、推察しています。


 まあ、4月、5月の管理費はサービスしてもらって(笑)
6月分くらいから、支払います!
と、言ってみることにします。


 

【そろそろ、累計の収支が気になってきました】



次の記事で
累計の収支を計算してみようと思います。

お楽しみに。
 
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