実録!土地活用(新築マンション投資)

土地活用・不動産投資について、初心者の方にも参考になるような分かりやすいブログを目指しています。 業者側の情報ではなく、土地所有者、投資者の視点でリスクについても、お話しします!

2017年03月

3月30日大安、建物の引き渡しがありました。


【建物の引き渡し】



3月30日、現地で建物の引き渡しがありました。

引き渡しにともなって
各種書類の説明がありました。

書類の量がすごいことに・・・

P3313339

太いファイルが4冊と他にも書類が3組

そして後から、アルバムというか写真集のようなものが送られてくるそうです。




そのまま積み上げるとこんな感じに・・・

P3313342

高さ25センチ、重さ10Kg超です



【書類の内容は?】




内容は次の通りです。

(1)作品の綴り
(2)作品の綴り

P3313340



(1)の綴りの内容は
・作品全景写真 

・建物引渡証 ・鍵一覧表 ・ポスト番号 ・確認済証 ・中間検査済証
・検査済証 ・消防用設備検査届出書 ・工事請負契約書 ・覚書 ・工事管理報告書(以上一部写し)

・工事写真
・住宅瑕疵担保責任保険付保証明書
・地質調査報告書
・杭打ち工事施工報告書

(2)の綴りは
・設備工事竣工図+測定報告書
・工事写真(隠ぺい部)
・アフターサービス保証書
・各保証書
・使用品番一覧表
・設備業者一覧表
・竣工機器リスト


つぎに分厚い書類がこちらです。


P3313341



(3)(4)こちらのファイルは
構造計算書・構造図です。


それ以外の書類は

(5)消防用設備等検査済証
(6)エレベーターの検査済証
(7)緑化率適合証明等通知書


1棟のマンションを建築するのには
本当にたくさんの書類が必要となりますね。


ちなみに竣工図面は
打合せをして当初の計画から変更された部分も反映されたものでした。



【鍵を受け取り、管理にお預けする儀式】



建物と書類と鍵を引き取り
次に管理部門に鍵をお預けします。


まあ、一応、鍵を持ってきてくれて受け取り
お渡しします。


鍵は各戸に3本ずつ。
2本を入居者にお渡しして、1本は管理が預かる方式です。



【支払いも終了しました】



引き渡し資料には
すでに入金は2億4900万円と事前に記載されています。

本来であれば引き渡しは入金と同時が原則ですが
銀行に本日振り込むのを確認しています。


引き渡しが終わった後に
建築業者から入金確認の連絡がありました。


建物の引き渡しといっても実際は書類の引き渡しですね。


あまりにいい加減な会社だと
書類の整理とか不安ですね・・・
と、思いました。



【現状の入居状況は】



3月31日または4月1日から入居者に引き渡しですが
現状のところ
24戸中14戸の入居が決まっています。

もう少し早く完成すればよかったです。

14戸の入居で、返済金額よりも高い家賃ではありますが
なんとか4月中に満室になってほしいものです。

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建物引き渡しを明日に控えた3月29日
銀行と打ち合わせをしました。


【融資の実行は 3月30日】



銀行の担当者と自宅で打ち合わせをしました。

内容としては
(1)融資額の決定
(2)連帯保証人も含めて契約書の署名捺印
(3)登記費用、建築費用の支払い=振込用紙の作成 
といったところです。

所要時間1時間でした。

雑談がなければ30分ですね。


【融資額の決定】

融資目的(=マンション建設)の範囲内でしか
融資は出ません。

したがって
事業に関わる請求書や領収書の提出が求められます。


事前の電話では
・融資額は3億6000万円にすること 
・返済日は毎月20日にすること
を決めてありました。

融資額の決定にあたっては
支払額を一覧表にしたものを銀行にFAXして
総額が3億6085万円になる見込みと伝えていて
融資額は話し合いで既に決めていました。

ちなみに
当初の事業計画3億6260万円より
175万円ほど少なかったです。
当初の融資枠は3億6200万円でした。




本日は不足している領収書等の提出です。

当銀行とは4月21日の土地売買からのおつきあいです。
土地の残額、建築時金、中間金などの融資のときには
請求書をもとに融資していただいています。

ですからそれ以外の費用についの領収書が必要です。



それ以前に支払ったもの、別に支払った領収書を提出します。
・土地の手附金の支払い
・建築費の着手金 
・土地の不動産取得税
・水道工事納金
・電柱移設工事

などです。




【署名捺印】



署名したものは、、、まあ、忘れましたが覚えているものをいくつか。

・金銭消費貸借契約(ちがうかも・・)
・固定金利の契約
・団信に入っていないことを通知する書類
・司法書士への委任状


実行日は3月30日、一部の書類は3月29日の日付だったと思います。

なお、ここで印鑑証明書
契約者2通、連帯保証人1通も
提出しました。




【支払いの手続き】



司法書士費用と建物引き渡し金を
それぞれ出金伝票を記載して

それぞれ振込用紙を記載しました。



以上で手続きは終わりです。



************


通帳は銀行員に預けました。
4月3日以降に返却となります。



別件で

(1)2016年度の確定申告書の提出
(2)相続セミナーの案内

などがありました。




いよいよ明日が引き渡しです。
訳あって自転車で向かいます!






 
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2017年3月28日現場の確認をしました。



【エントランスから通路】




建物の写真は何度もUPしていますので
外構やエントランスをチェックします。

と言っても、これから入居前のクリーニングがあります。


仕様や工事の不備があれば指摘したいと思います。




P3283227


最初の自動ドアを開けると
そこにオートロックがあります。

P3283245


オートロックのパネルは直立式です。

P3283246


エントランス内部の写真を撮り忘れました。


防犯カメラを確認。

全部で4か所です。

P3283251


画面の右上から時計回りに

(1)正面駐車場
(2)エレベーター内部
(3)北側駐車場~ゴミステーション
(4)エントランス内部

良い画像のデータですと
10日分の録画が残るらしいです。


P3283252

1Fの通路には防犯フェンスがつけられました。




【北側駐車場、自転車置き場など】




北側の駐車場に芝生が張られました。
緑化スペースということでもあります。

P3283233


奥にゴミ置き場があります。

タイル張りですので
コンクリートを積んだだけのものより立派ですね。



このゴミ置き場に

「CourtMARIAGE専用ゴミ置き場」
「防犯カメラ作動中」

のプレートを設置します。



外部からの持ち込みを防止する目的と
内部の指定日以外のゴミ出しを防止する目的
の両方の効果を狙います。


自転車置き場とガスのバルクです。

BlogPaint



バルクのまわりのフェンスがなかったときは
ちょっと危険な感じもしましたが
多少は和らぎました。


内部の確認は次の記事で・・・
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3月26日の日経新聞1面
アパートローンの膨張に対する記事が掲載されました。
http://www.nikkei.com/article/DGXLZO14524510W7A320C1MM8000/



【2016年の不動産融資の額】



2016年の不動産融資は
12兆2806億円で
前年比15%増。

過去最高であったバブル期の1989年を上回ったということです。


そのなかで
アパートローンは
3兆7860億円で
前年対比21%増、
統計が始まった2007年以降で最高。


【不動産投資に失敗した事例】



記事では三重県津市などで
アパートが乱立して、空き家が増えている事例を載せています。

石川県でアパートを所有していた男性は
サブリースしていたが家賃を1割減らされて収支が悪化、
売却したものの手元には3000万円の借金が残ったという記事も。

土地がなくなって、さらに3000万の借金では
ひどすぎます。



(私の感想)

しかし
1割の家賃低下で、収支が赤字では、
そもそも最初の計画からして間違っていますね。

・不動産業者はそうなることをわかって建ていたのかどうか?
・オーナーは自分なりに収支計画を検討したのかどうか?
・詳しい人に相談したのかどうか?

その辺りが気になります。

記事にはそこまで踏み込んではいません。


営利目的の企業が
アパートを提案することは止められませんね。

記事の論調は、融資する金融機関に警鐘を鳴らしている様です。

 




【日経新聞は金融機関の人も読んでいるはず】



一定のアパートの建替更新は必要だと思いますが
エリアによっては

(1)過剰供給 
   ↓
(2)空室が増える
   ↓
(3)家賃低下して募集
   ↓
(4)収益性悪化

と、最悪のパターンになります。


融資する側も
十分に気をつけないと融資がコゲつく

ということです。



【金融機関は融資先に困っている】



金融機関も、不動産投資、アパート融資になれていないと
正しい判断ができないと思います。

上場企業の利益は回復していても
中小企業は経営の厳しいとことが多く
地方銀行や信金は融資先として、企業よりもアパートローンとなるところも増えています。

これからどうなっていくのでしょうか?

ビジネスマン考える



【過剰なアパート融資がなるなれば、いいのだけれど・・・】


アパート経営する側としても
どんどん新しいアパートが増えて、値崩れを起こせば、
現状の所有物件の家賃も低下してしまうわけですから
適正な部屋数になって欲しいものです。


このような日経の記事が続いていますが
金融機関の動きは変わってきているのでしょうか?


また、金融機関の動きをレポートしてみます。



 
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3月24日 JAの戸建賃貸を見学しました。


【JAのオリジナル企画】



JAは積水ハウスやダイワハウスなどの一流メーカーとタイアップして
土地活用事業を行っています。

JAは土地を所有している農家とのパイプが強く
土地活用への相談も多いようです。

今回は
地場の業者とタイアップした戸建賃貸を見学しました。


これはJA側が主導した企画とのことです。


ポイントは
「住まい手の目線の賃貸住宅」
ということです。

作り手目線で金儲け優先ではなく
入居者が満足する賃貸住宅ということです。



【立地と概要】



立地は中川区(中村区寄り)で
あおなみ線の駅から徒歩2~3分です。

道路付きは北側です。

敷地は110坪程度で
3棟を配置しています。

P3243174

パッと見ると
建売住宅のようにも見えますね。

しかし、境界のフェンスがないので
戸建賃貸だなっと思わせます。


工法は聞きそびれました。
2x4なのか、在来工法なのか・・・・
在来工法のような気がします。


中川区なので
基本は車で活動ですが
通勤、通学で公共機関も利用できる立地です。



建物は79.5㎡です。
3LDKの間取りの可能ですが
あえて2LDKにしています。

1FがLDKで2Fに2部屋です。

1FのLDKは
棟によってレイアウトが違います。

通常の対面式キッチンが基本ですが
1棟はセンターキッチンのリビングでした。
後で紹介します。


【内観は】



リビングを見てみましょう。

センターキッチンというのはこんな感じです。

P3243178


リビングの真ん中にキッチンがあります。

キッチンの向こうにリビングスペースがあります。

P3243180



ここでテレビを置いてくつろぎます。


リビング側からキッチンを見るとこんな感じ。

P3243179


キッチンの向こうにテーブルを置くこともできます。

ここで子供の勉強を見ながら家事をする・・・
そんなイメージですね。


建物の間口は3600mmと思われます。





対面型のレイアウトも
キッチンは建物と並行して配置しています。


玄関からリビングに入ると

P3243203

左にキッチンが見えるのですが
キッチンは窓のほうを向いているのではなく
右手の壁のほうを向いています。

P3243205

上の写真では
キッチンの左側が玄関ホールにつながっていて
キッチンの右側は洗面につながっています。

家事をしやすい動線になっています。

玄関ホールからも洗面に入れますから
子供がくるくると走り回りそうでもあります。



2Fの洋室には大き目クローゼットが設置されていました。


P3243196

ドアがないとのことです。

まあこれで、10万円くらいコストダウンできると思います。



あと、窓が多いです。

どの部屋も2個以上の窓があって
通気性もよいですね。



ピクチャーレールも多用しているので
部屋を飾るのも、釘後が残らないです。

P3243214




【設備】



キッチンは2400mmでガスコンロは入居者が負担します。

P3243200

新築で入居される人にとっては
最初からガス台があったほうがよいですね。

しかし、入居者が入れ替わるときに
グリルとか、あまりきれいじゃないと嫌なものです。

というわけで、最初から設置するのであれば、
クリーニング業者に頑張ってもらわないといけないですね。




あと、防犯の設備も充実しています。

P3243199



玄関や窓ガラスが開けられると
警備会社に通報がいって、駆けつけてくれるそうです。


奥さまが一人でいるときとか
子供が留守番しているときには安心ですね。

ALSOKのステッカーがあるだけでも
予防効果がありそうです。


ちなみに
警備の装備は設置するときの初期費用は
1戸当たり35000円ほどだそうです。

かなり安くお願いできたと言っていました。

通常戸建では20万円くらいになるそうです。


業者として団体割引価格になっているんでしょうね。


なお、ランニングコストですが
希望する入居者が直接負担する仕組みです。

月々1700円だそうです。


電気代や機械の更新は施主負担になりますが
共益費・管理費でまかなえるということです。



洗面所には借り干しのパイプがついていました。
これはポイント高いです。

P3243191


ピンボケですみません。

洗濯機の上にハンガーがあり
洗濯物をハンガーにかけて
まとめてベランダに持っていくことができます。

これはいいですね。

P3243189

洗濯機と洗面の間には棚が設置されています。


洗面はリーズナブルなタイプですね。





【インターネット回線は?】



NTTの光回線とケーブルテレビの回線が外まで配線してあるとのことです。

入居者が好みで好きな会社を契約する方式です。


入居してすぐにWIFIというわけではないようです。


家族が長期に住むのが前提なので
好みの回線を引いたほうがよいという判断ですね。


逆に単身用のアパートの場合は
すぐにWIFI環境のほうが人気だと思います。




【建築までの経緯】



もともと、畑だった土地の活用を考えられたとのことです。

農協と関係性がある方なので
自然と農協にお願いしたということです。
競合はありませんでした。

他にアパートを所有されているので
違うタイプということで戸建になったということです。




【収益性は?】



家賃設定は12万5000円です。

年間収入は
12.5x3x12=450万円

総投資は3棟で4800万円程度(予測)ですから

450÷4800=9.375%

というところではないでしょうか?


2Fを小さめの部屋にして
3LDKにすれば、13万でも募集できたと思いますが
使い勝手は2LDKのほうが良さそうですね。


注文住宅に強いメーカーで建築していますので
住宅設備とかが一般住宅用なのかもしれません。


もう少し
コストダウンできそうな気もしました。




【感想】



私なら
まずは総工費3600万円を目標にします。

広めの2LDKですから
駐車場2台付きで、古くなっても10万円なら入居が期待できます。

450÷3600=12.5%

1戸あたり1200万円ですが、これが目標です。


もし家賃が10万円になっても
360÷3600=10%
の利回りが期待できます。




今回は1戸当たり1600万円でした。
1戸あたり1400万円なら十分可能だと思います。

利回り10%は欲しいから
1戸当たり1500万にしてくれと言えば
やってくれたのかも。


施主はアパートの利回りが頭にあって
9%もあれば十分だと思ったのかもしれませんね。





JAは土地所有者と長い付き合いです。
良いものを作って、長期的に入居が期待できるものを作るという考えですね。
作ったからには、10年は家賃を固定して借上げます。

地元の土地持ちは横のつながりもありますから
一見さんをだますような商売はできません。
そういった意味で、普段から付き合いのある方から信頼されているようです。



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