実録!土地活用(新築マンション投資)

土地活用・不動産投資について、初心者の方にも参考になるような分かりやすいブログを目指しています。 業者側の情報ではなく、土地所有者、投資者の視点でリスクについても、お話しします!

2017年01月

平成29年1月24日(火)
検討してきたアパートローンの借換を検討してきましたが、
ついに契約をしました。

【銀行にて契約】

今回の借換で必要な書類は次の通りです。


(1)納税証明書その3個人(税務署にて)
(2)市税の未納のないことの証明(市役所)
(3)印鑑証明書(本人3通、連帯保証人である配偶者1通)(市役所)
(4)住民票(本人1通 本籍地なし)(市役所)
(5)土地と建物の登記識別情報

他に必要なものは

(6)預金通帳
(7)実印(本人、連帯保証人)
(8)通帳の届出印


銀行では

アパートローンの契約書
連帯保証人の契約書
反社会的でないという誓約書
司法書士への委任状

などなど

数枚の書類に署名、捺印をしました。

契約と印鑑
(写真はイメージです)


【実行日は】


全融資先での返済日が1月31日です。


1月31日の前日である1月30日に、融資実行をします。
2280万円がこの銀行に振り込まれます。

融資金額は、

アパートローンの残高 + 諸経費

の範囲内で

キリの良いところに決めました。


1月30日に旧融資先銀行に振り込みます。



事前に払込用紙を記入して

通帳は預けてきました。




実行日が1月30日なので

抵当権の設定は1月30日になります。




司法書士さんが

1月30日に 

当該土地と建物に抵当権を設定します。



この時点では

前の金融機関(今回の場合は保証会社です)が1番抵当で

この金融機関が2番抵当になります。




(返済日の設定)

なお、支払日は、毎月5日しました。


月末はいろいろと慌しかったり

曜日によって、当月や来月にずれるのが嫌だったからです。






【1月31日は旧融資先で繰上返済の手続きをします】


(旧融資先にて)


繰上返済の手続きをします。

事前に通知してあるので、まあ、スムーズに進むことでしょう。



あと

「抵当権の解除証書」

をお願いします。



抵当権者は旧銀行ではなくて

保証会社なので

少々時間がかかるかもしれません。



抵当権者が

返済されたので、抵当権を解除しますと

言わないまま

勝手に抵当権を外すことはできません。





なお

一部の金融機関では

証明書ができても、なかなか送付してくれないところもあるので

こちらからアプローチして受領しないといけないらしいです。







(新融資先へ)


1月31日に、旧融資先で繰上返済の手続きをしたら

「繰上返済の記帳のある通帳のコピー」



「繰上返済の計算書」

を借換後の金融機関へ持っていかないといけません。




融資には目的があって

そのリスクに応じた金利を設定します。



アパートローンの借換資金として融資していただいたこの2000万円で

間違っても、

フェラーリを買ったりしてはいけません。


「ちゃんと返済するから」

と言ってもダメです。






金融機関の支店としても

使途を把握して、報告する必要があるのかもしれませんね。















いつも応援ありがとうございます。
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1月21日 積水ハウスのアパートを見学しました。
この記事は積水ハウス3F2LDK6戸のアパートの見学記です。



 

【積水ハウスのアパート見学会】



名古屋市中村区、地下鉄本陣から徒歩10〜12分のところに

積水ハウスのアパートが完成しました。


3階建、2LDK6戸です。


外観はオフホワイトにブラウンの配色。
明るい雰囲気です。




接道は東側と北側で
建物は南向きです。




東側からの写真です。

BlogPaint

北東にあるコーナーサッシが印象的です。


受付のテントには、積水ハウスの担当者、4〜5人が詰めていました。



住所、名前、アパート見学に来た目的など書いて見学します。

(「名前を書くと、激しい営業攻撃に遭うのでは??」という記事を後日UPします)


今回の建物は写真撮影可ということでした。
オーナー様の意向で、撮影不可という場合もあります。




BlogPaint

2F、3Fはキッチン横にベランダがあります。





東側に駐車場が5台、

北側に1台あります。


ファミリー向けなので
1戸につき1台確保しています。



北側は、他にエントランスと自転車置き場があります。





間取りは2LDKです。

南側にLDKともう1室あります。

そして北側に、寝室があります。

北入り玄関の場合は、南向きの部屋が取れます。



南向きに2部屋というのはポイント高いです



ただ、1Fは前の建物があるため、冬の場合は日当たりはいまいちです。




【寝室のコーナーサッシがオススメポイント】




今回見学したのは

1Fの東側、2Fの東側の部屋です。


2Fの寝室の写真です。


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東側から、北側にかけて、L字型のサッシがあります。


木造では、角に柱があるからできないとのことでした。






別の角度から見るとこんな感じです。



P1213008



道路側に面しているので、ガラスは磨りガラスになっています。



前に、違う場所でみた建物は、道路側が透明ガラスでした。

道路側からの視線が気になって、昼でもカーテンが必要???という感じでした。


その点、改善されていますね。


コーナーサッシにおかげで、外観の印象はアップします。


しかし、中に入れば、出窓とかのほうが使い勝手はよいかもしれません。

場合によっては、普通の窓にしてコストダウンしたほうが良いのか
検討してみても良いかもしれませんね。

1ヵ所につき10万円以上変わってくるかもしれませんし、
やはり強度的には、4隅に柱があったほうが良いような気もします。


モデルハウスとしては
コーナーサッシがあったほうがベターですが
施主としては考えどころです。






【リビングルームは、機能壁を設置】




リビングルームは、アクセントにもなる機能的な壁を設置しています。


湿度調整や防臭(?)の機能があるそうです。

P1213002

この部屋は商談仕様ですね。




テレビを置いたシーンはこんな感じです。

P1213006


P1213007


LDKは、13畳ほどあって、ダイニングテーブル、ソファーを置いても、

余裕のスペースです。

2LDK全体で、60㎡以上あります。

ファミリー向けには十分な広さではないでしょうか?



【住宅設備は・・】



最近のアパートは

お風呂、キッチン、トイレは高級マンションに近いレベルです。


P1212993

お風呂も広々しています。




トイレのドアハンドルも、ちょっと差別化しています。
(写真の出来がイマイチですみません)

P1212999




トイレには、扉付きの収納があることと


トイレットペーパーホルダーに棚がついていて

スマホなどを置けるようになています。


手すりが付いているので、安全ですね。


P1212996


写真はないけれど

玄関にも手すりがありました。


転倒防止の効果もありますが

靴を履いたり、脱いだ入りするときに、壁に手をついたりしますが、

手すりがあれば、壁紙が汚れにくいという効果もあります。



【遮音性に力を入れている】



P1213000

昔の鉄骨アパートは階段が鉄でできているので

タンタンタンとか、カンカンカンとか音がしました。


そんな安アパートは過去のものですね。



積水ハウスは3Fは、重量鉄骨を使用しています。



不動産業界では、アパートと、マンションと区別しますが、

軽量鉄骨はアパート、重量鉄骨はマンションとするケースがあります。




当然、耐火性能や防音等、マンションのほうがグレードが上ですね。



RCマンション並みのグレードになっています。






【収益性は?】




(1)この物件の収入は?

(これは私の予測です)

平均家賃90,000円、駐車場10,000円として、

月間家賃60万円

年間720万円ですね。



(2)総工費は?

見学の担当者には

「解体工事や退去はあったのか?」

また、

「同じ規模の物件を建設したらどれくらいになるか?」

など質問しました。


前は古いアパートからの建て替えですので
解体費や退去費用などがかかります。
300〜400万くらいでしょうか・・・



総工費は9500万円ほどだと思います。


720 ➗ 9500 = 7.6%


 ズバリ私の予想利回りは、7.6%です。



ちなみに、土地は100坪ほど、建物は、120〜130坪くらいでしょう。

 

「総工費がいくらかですか?」

とか

「家賃はいくらですか?」

とか

「利回りはいくらですか?」
 
とか尋ねてもオーナー様のプラバシーの観点から
ストレートに教えてくれない場合があります。


近所の一見さんに話したりすると
街の噂になってしまったりもしますから
慎重な担当者もいます。




今回は

「総工費1億円超えますね!」 

と、担当者に声をかけたら、

「いいえ、超えてませんよ」

と、返事がありました。




積水ハウスの重量鉄骨の場合、

2LDKで1200〜1300万の建築費が相場ということです。


利回りも8%台が多いとのことでした。





積水ハウスを始め、大手の建築メーカーで建てる場合
やはり、投資利回りという観点からは、やや物足りません。


例えば、今回の物件で、土地から購入した場合、


収入(共益費除く)は、720万で


総投資は、建物9500万 土地6000万  で15500万


利回り 5%です。



しかし、

(1)土地オーナーであること

(2)目的が、相続税対策や収益目的であること

(3)将来的に需要が見込めるエリアであること


であれば、良い選択だと言えます。



9500万円を1%の利息で30年ローンの場合

月返済が30.6万円
年間返済が367万円です。


修繕費50万、固定資産税50万とすると

支出は467万円です。


467万 ➗ 720万 = 65%

 当初家賃の65%まで家賃が下がった時に
赤字になります。


相続税圧縮効果を考えれば

悪い投資ではないと思います。




 
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名古屋市上下水道局から納入金の案内が申請した建築会社に届きました。
そして、納入をしていきました。



【水道局から届いたのは、2通】



1通は(上)納入通知書で、もう1通は(下)納入通知書です。

いずれも、納期限は平成29年1月19日で

これを頂いたのは、打ち合わせの1月16日。


建築会社は多少遅れても大丈夫というようなことを言っていました。




【 (上)納入通知書】




こちらの金額は 65万円。

目的は給水受託工事収益と書いてあります。

内訳は

基本工事費 345,600円
直接工事費 226,044円
メーター負担金 81,000円

です。




【(下)納入通知書】



こちらの金額は40万円。

内訳は

下水道工事費  401,328円

です。




【銀行で支払い】

 



合計で105万円ほど。

今回の融資をしていただいた、銀行で手続きをしました。



支出は、一つの口座でまとめておかなければ
あとあと、わからなくなってしまいそうです。




【当初の計画との差異は?】


当初の計画(初期費用)の記事です。



事業計画(1)建築概要と初期費用

http://namc.blog.jp/archives/2649456.html 



公市納金として150万円の予定です。


これが

水道関連だけであれば

今回は105万円ですので

40万円ほど、浮いてきます。




建築確認とかの費用がかかるのかもしれませんが

どうなんでしょうか?



確認する必要があります。








 
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いつものように工事写真をアップします。
写真は24日です。




【新築マンション工事の進捗状況です】




 
これは1月24日の写真です。


IMG_0348








先週の写真とあまり変わりませんね・・・



ちなみに先週の写真はこちらです。


IMG_0336



う〜〜ん、あまり変化を感じませんでした(苦笑)

間違い探しのようですね。

左右に並んでいると、比べやすいのですが、
ブログでは縦並びで、すみません。



 
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先日、某マンションの3Fの火災報知器が熱を感知して

マンション内に火災を知らせる警報がなりました。



【近隣のマンションに消防車やパトカーが集まる】




3Fから火災が発生したとの通報あり


某マンションに消防車やパトカーが集まっています。


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火災報知器が作動し、住民が119番通報したようです。



しかし、火や煙は出ていません。


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(各フロアにある火災の警報)


消防署は3Fフロアの安否確認をしたものの

302号室の住民だけは、連絡がとれず、

管理会社を通して連絡しています。



303号室のベランダから
302号室をのぞき込み、熱や煙が発生していないことを確認。


とりあえず、火災は発生していないということで、
パトカー、消防車は戻りました。




【火災報知器が誤作動したのか?】



このマンションの火災報知器は、熱感知式で、
温度の急激な変化に反応するそうです。

寒い日に、シャワーの湯気に反応するケースもあるということです。



今回のケースは

火災報知器が特定の部屋で発報したのではなく

3Fフロアから発報したということは分かりましたが、

どこの部屋からかは分からないそうです。



建物の管理担当者や消防の設備の会社の担当者も集まり
消防士と話し合っていました。





その後、

3Fの入居者(302号室)以外に確認したところ

「急な温度変化するようなことはしていない」

ということでした。

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(各部屋に火災報知器が設置してあります)



でも、まわりに迷惑があったので、
「自分がやりました」とも、言いにくいので、
真偽は分からないということでした。



最初は連絡の取れない302号室の部屋から発報したのでは?
と考えていたようですが、
どうも、違ったようです。







【火災報知器の寿命は?】



火災報知器の寿命は

15年ほどということのようです。


年に1度、消防施設の点検はしています。




今回、誤報のあった3Fフロアは

取り替えて対応するということでした。




【多くの方に迷惑をかけてしまうことも・・】



このように火災報知器のトラブルで

入居者、近隣住民、消防署、警察等、

多大な迷惑をかけてしまうこともあります。



火災報知器の管理責任は

やはり、最終的には所有者となるのかもしれません。


普段からしっかりした管理が必要ですが
入居中の部屋の中まで、なかなかチェックできないのが現状かもしれません。




消防や警察が迅速に駆けつけてくれる日本、素晴らしいことです。
建物所有者としては、誤報がないように気をつけないといけませんね。







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