実録!土地活用(新築マンション投資)

土地活用・不動産投資について、初心者の方にも参考になるような分かりやすいブログを目指しています。 業者側の情報ではなく、土地所有者、投資者の視点でリスクについても、お話しします!

2016年11月

【新築マンション工事の進捗状況は】



2016年11月28日(早朝)

IMG_0297


2Fの天井の木枠が完成しました。
3Fの壁や柱の鉄筋が組まれています。


北側からみるとこんな感じです。

IMG_0296


安全第一は大原則ですが、

できるだけ早く完成してほしいものです。




【工事の進捗を2週間前と比較すると・・・】




下の写真が、

2週間前の工事進捗状況です。




2016年11月7日(早朝)

IMG_0289



これをみると

ほぼ2週間で1フロア進んでいるようですね。


ざっくりと躯体工事の期間を計算するのに
1フロアあたり1か月と言いますから
早めの進行になっています。


滞りなく、すすんで欲しいです。



【建設工事の苦情はありません】



南北の道路は生活道路ですが

今のところ、

工事に対する苦情は発生していない

とのことです。


ありがたいことです。



工事中に近隣トラブルがあると

入居後のトラブルにも過敏になってしまいます。

その点はほっとしています。


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【アパート経営 最初の融資条件と金融機関の選び方】




新築でアパートを建てる時の最初の金融機関の選び方

(1)融資総額(融資枠)の比較
(2)融資利率の比較
(3)ペナルティーの比較
(4)初期費用の比較

です。




できるだけ
手持ち資金を減らしたくない場合は、
(1)の融資総額に着目です。

総投資、全額融資してくれる金融機関がベターです。


さて

この場合

投資物件の土地、建物の担保評価のわりに

融資金額が大きい


ということになります。



【アパートローン 固定期間が終了すると・・・】






返済期間が30年で、

当初の利息の固定期間が3年間だとすると

3年後に固定期間が終了します。



固定期間が終了した後は

(1)店頭変動金利に移行する
(2)再度、固定金利の契約をする

の2つの方法があります。


(1)の変動金利への移行に対して

当初、

店頭金利からの優遇1.5%

などと契約している場合もあります。


例えば、店頭での変動金利が2.55%であれば
1.5%優遇されて

実際は1.05%になるということです。


多くの銀行では、変動金利は6カ月ごとに見直しとなります。



また

(2)を選択すれば

3年なら何%、5年なら・・・、10年なら・・・、

と利息を提示されます。





やはり、この時は

他行への借換えも考慮していると伝えたほうが、

金利は下がる可能性があるでしょう。





【今なら長期の低金利を目指すべき】







できれば、1%以下で10年固定したいというのが希望です。



現状のローンは

3年で0.9%でした。



この金融機関は長期金利は高めの設定になります。



他行との借換えを視野に入れて行動します。

この金融機関には他行への借換えも考えていると伝えました。


ビジネスライクですが

相手もビジネスですからね。


このブログの新築マンションで融資を依頼した金融機関に、

現状保有するアパートローンの借換の条件を依頼しました。




3000万の債務を返済するのに、

1.2%と0.9%の利率でどれくらい違うのか?





私がざっくりと暗算する方法はこんな感じです。


金利差は0.3%
1年の金利は3000万の0.3%で9万円の差

10年で90万弱。



10年後は債務が2000万になっているのであれば

金利は6万円の差


まあ、10年間でならすと・・・・ざっと80万くらいかな??

という感じです。






【そこで、最初の融資枠の問題が発生します】




金融機関にとって

担保評価の仕方が違います。


最初の融資のところでも話しましたが、
目いっぱい融資をしてくれた金融機関で融資を受けた場合、

3年後では、ローンでは、ほとんど債務が減っていません。


それでは、借換えしたくても

他行では満額の融資は出にくいというケースも考えられます。




そのかわり

3年間の家賃収入の実績があるので


それが評価ポイントになるかもしれません。



借換えの時には

家賃収入の実績も併せて資料にするとベターだと思います。












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【工事の進捗状況です】



2016年11月21日(早朝)

IMG_0295

2Fの壁の木枠を作成中のようです。

本体完成まで、あと12月、1月、2月の3か月。
建築確認と外構工事が3月というスケジュールです。



ぎりぎりですね。

思いのほか、雨が多いので、気になります。

慌てて施工不良になっても困るけれど、
できるだけ早く完成してほしいものです。




参考までに1週間前の写真です。



2016年11月7日(早朝)

IMG_0289














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【中間時金は8300万円】




11月15日に電話があり、

当初の予定通り11月下旬に8300万円の中間時金を支払うよう請求されました。



早速、銀行へ融資の準備をお願いするため、請求書の写しを添えてFAXを入れました。




【引き渡しが遅れると、どれくらいの金利が増えるのか?】




工事の進捗は、完成引き渡しが予定よりもおくれる状況です。


引き渡しの直前までに、

土地の9000万円、着手金8200万円、中間時金8300万円の
合計2億5500万円を借り入れています。


年利0.74%なので、1日当たりの金利は、

25000万X0.0074÷365=0.5068

1日当たり5000円の利息が増える計算になりますね。



万が一、1カ月遅れると、金利負担は15万円。



納期が遅れることで、

増える利息よりも、

入居のタイミングがずれるほうが、リスクは大きい感じがします。




通常、納期は余裕をもって設定していますが、
今回は基礎工事で大きな後れを取りました。


想定外のことも、起きるものです・・・



なんとか、3月中に引き渡しができるといいと思っています。







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【不動産取得税の口座から振り込みました!】




仕事の合間に

今回の事業に融資してくれた銀行に赴き

不動産取得税を払い込みました。




事務所や工場から出られない人は

銀行が営業している時間に行けませんよね?


奥さんに行ってもらうのかな??



そう思うと、銀行の営業時間という制約って大きいですよね。





今回の事業は新規の銀行です。

残高や明細など、今回の事業に関することばかりなので
分かりやすいです。

今は、必要以上通帳を作ることは、あまりできにく状況ですが、
通帳を分けると見やすくて便利です。


固定資産税は他の口座から一括して引き落とされますが
今回の事業の土地、建物の固定資産税は、この口座からきっかり引き出す予定です。


収支がどの程度増えていくのか、一目瞭然ですね。


ただし、実際には問題があります。

個人事業税や所得税等は、どのように按分するかという問題です。


面倒だから、売上割合で分けようかな・・・





追伸


あ!

実は、この銀行に勧められて、
個人年金を始めました。

その分、残高が落ちています・・・

毎月68,000円。
年間816,000円です。

(平成28年10月からですが、まだ、引き落とされていません。
 11月に2ヶ月分まとめて引き落とされるということです)






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