実録!土地活用(新築マンション投資)

土地活用・不動産投資について、初心者の方にも参考になるような分かりやすいブログを目指しています。 業者側の情報ではなく、土地所有者、投資者の視点でリスクについても、お話しします!

2016年10月

【工事の進捗状況です】



2016年10月31日(早朝)


IMG_0262


現場の写真です。

1階の柱部分の鉄筋が組まれています。



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【4月21日 土地の取得費として9000万円の借入】

4月21日に土地を取得しました。

土地は1億0100万円でした。
手付け金の1000万円は手持ち資金でしたので、9000万円を手形証書にて借り入れました。

手数料などの細かい費用は手持ち資金で賄いました。




【手形証書貸し付けの期間は6ヶ月】


前回の融資の期限が来ましたので、
手形証書の書き換えを行う必要があります。

これは手順としては、

(1)手形貸し付けの返済期限がくる
(2)新たな手形証書融資をうける
(3)(2)で(1)を返済する
(4)(1)の約束手形を取り戻して失効させる

ということです。



【事前に銀行へ出向いて処理をしてきました】

融資期限にバタバタと作業するのではなく、事前に新しい手形に署名してきました、

そして処理が終わり、前の手形と、今回の計算書が郵送されてきました。


【前回の手形】

裏の「表記金額を受け取りました」

という欄に、

領収と済という印鑑を確認。


この手形これでお役目終了です。


【計算書】

こちらは今回の融資の計算です。

新手形については

継続日 28.10.21
手形期日 29.4.21
利息計算期間 182日(28.10.22.~29.4.21)
利率 0.74000%
ご融資額 ¥90,000,000
お利息 ¥332,087
印紙代 ¥20,200

となっています。


旧手形については

手形期日 28.10.21
ご融資額 ¥90,000,000

と記載されています。



今回の手形証書貸付の金利も、本契約の利息と同じ0.74%です。



融資は9000万円ですが、
182日分の利息と印紙代を差し引かれた残額が入金されます。

90,000,000-332,087-20,000=89,627,913(円)

そして、通帳から、90,000,000円が引かれるということになります。


書替の前後で、利息と印紙分だけ残高が減ります。


時間があるときに通帳記入をしないと。



【金利の計算をしてみる】

ちなみに、利息を計算してみましょう。


9000万円×0.74%=66.6万円

これは、年利です。

今回の金利は182日分ですから、

66.6万円×182÷365=32万2087円

となります。


実際には、印紙分の20,000円がかかりますから、
金利コストは、
332,087+20,000=352,087円

当初の金利と比べると、
352,087÷332,087=1.06倍ですから、

年利ベースでのコストは、
0.74×1.06=0.784%程度ということになりますね。




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【工事の進捗状況です】




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現場の写真です。

工事は日曜を除いて、進めています。
工事後半は、騒音の出ない工事は日曜日も実行して、少しでも納期を縮める予定です。



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【土地の不動産取得税の案内が届きました】


「不動産取得税の課税について(お知らせ)」 という案内が、

昨日(平成28年10月19日)に、愛知県県税事務所から届きました。



今回の事業は、土地を購入して賃貸マンションを建てるという事業です。



不動産取得税は、土地と建物に対してかかります。


土地は4月の購入してすぐに登記しました。
また、県税事務所には、購入した旨、申し出ています。



土地の不動産取得税に関しては、

不動産取得税(土地)を計算してみる (新築マンション投資)

http://namc.blog.jp/archives/2958761.html

という記事で、709,482円になると、シミュレーションしています。



【今回のお知らせの内容は?】

今回のお知らせでは

(1)取得した不動産のについての情報

  所在地(名古屋市中村区〇〇町719)、地目(宅地)、地積(479.34㎡)

(2)課税標準および税額

  土地 23,528,000円 税率3/100 税額705,800円

(3)納期限(予定)

  平成28年11月30日

(4)整理番号

(5)連絡先


以上の5つが記載されていました。



つまり、このお知らせの目的は、

「期限までにお金を用意しておけよ」

ということのようです





【シミュレーションとの差異は】


シミュレーションでは、評価額が、23,649,402円だったのに対して、

今回の通知では、23,528,000円と少し下がっていました。

そのため税額も、709,482円が705,800円と若干下がっています。



ちなみに、評価額は、固定資産税評価額の1/2です。

つまり、固定資産税評価額は、2倍の47,056,000円ということですね。

売買価格は、固定資産税評価額の約2倍だったということです。


今回のケースですと、

土地売買価格1億円に対して、70万円ですから、約0.7%ということになります。

消費税に比べれば安いんですけどね・・・






前の記事にも書いたように、住宅取得のための土地の取得の場合、

減免があるかもしれません。


県税事務所に、不動産取得の申し出をしたときに、

住宅取得のための購入だと伝えました。


その時に、

建築許可のおりた図面があれば、

検討してくれたようです。


その時点では、まだ、建築申請していなかったので、その旨を申し上げると、

いったん納税したから、あとで、返還の処理をしてください

と言われました。



完成してから、また、取得税の返還を申請することにします。






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【融資と返済のスケジュール】



融資は、

(1)申込時 (例 10%)
(2)着手時 (例 30%)
(3)中間時 (例 30%)
(4)引渡時 (例 30%)

というスケジュールが多いです。

(4)の時点で、本当の融資ということになります。

それまでは、つなぎ資金の融資という感じです。
そしてこの期間の利息を期中金利と呼びます。




返済は、

家賃収入が入るまでは、金利のみ支払います。

だから、返済という言葉は使いません。



ちなみに

今回は手形融資で、金利分を最初に差し引いて入金されますので、金利の支払いはありません。

普通の融資であれば、毎月、金利のみ支払っていきます。



【融資と返済のスケジュール】


引き渡し完成のときに、本融資が実行されます。

このときに
所有者が建築会社から施主に移ります。
同時に抵当権が設定されます。
火災保険も所有者の名義で効力が発生します。


通常では、融資があれば、翌月から返済が始まります。


しかし、完成後すぐに満室になるとは限りません。

完成時期によっては満室になるまで、2~3か月かかるケースもあります。



万が一、まったく入居がなくても、返済はしなくてはなりません。



そのあたりは、事前に予測して、

元金の返済は、引き渡し後2か月後から

とか、

3か月後から、

とすることもできる場合があります。


金融機関と打ち合わせしましょう。




今回は、預金残高があるので、融資の翌月から元利均等返済をする予定です。


新築であれば、礼金や保証金の入りますから、それを見込んで最初から返済をしても大丈夫だと思います。




【返済開始と返済期間】

最初の融資条件が30年と決まっていた場合、

元金の返済を3か月遅らせたからといって、融資期間が30年3か月になるわけではありません。

30年=360ヶ月で返済するところを、357ヶ月で返済するわけですから、
当初の毎月返済額よりも、高くなります。

これも、交渉次第ではありますが、期間の延長は基本的にはないものと考えておいたほうがよいようです。






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