これはあくまでも、相続税財産が4億円の人のケースです。


今回は、相続財産が1億円の人、2億円の人、3億円の人、さらに5億円以上の人の場合をシミュレーションします。



【不動投資で相続税の削減ができる理由】

今回の物件は、
物件価格　43000万円、諸費用2500万円
で、45500万円の投資になります。

資金支出または債務を負うことで、45500万円の資産が減少する一方で、
土地の評価額が、2700万円、建物の評価額が16000万円ですから、
実物資産が18700円増えます。

結果として、
45500-18700＝26800万円
の資産圧縮になります。

つまり、不動産投資をすることで、相続税財産が26800万円も減るということです。
財産が減るから、相続税も減るというわけです。

しかし、26800万円減っても、その不動産投資が収益を生み出すのであれば、
実際の資産価値は、相続税評価額の18700万円以上あります。


この「相続税上の評価は下がるけれど、実物資産としての価値は、下がらない」ということが不動産投資による相続税削減対策としてのうまみでもあるわけです。

ただし、今回の物件は「投資のわりに収益性がやや少ない物件である」と個人的には評価しています。
もうすこし収益性のよい物件も探せばあると思います。



【相続財産1億円の人がこの物件を買った場合の相続税効果】


不動産投資は自己資金から2500万を出し、残りの43000万円を融資で行うものとします。
相続人は妻1人、子2人とします。
相続分割は相続財産の１/2を配偶者が相続し、配偶者の税額控除を最大限にいかすものとします。


（１）投資前後の相続財産の変化

（投資前）

資産　10000万円

（投資後）

資産　10000-2500＝7500万円
収益物件　18700万円
債務　43000万円

合計　7500+18700-43000＝-16800万円

（２）投資前後の相続税額の概算

（投資前）
一次相続で納める税金　315万円
二次相続で納める税金　　80万円

合計395万円

（投資後）

相続税財産がマイナスなので、相続税ゼロ


（効果）

相続税が395万円減少する


（３）投資の節税効果の評価

1億円の相続財産の相続人であれば、395万円の相続税をなんとか納めることは可能だと思われます。
リスクを冒してこの投資による相続税対策するのは、不動産投資が好きな人でなければＮＧだと思います。




【相続財産2億円の人がこの物件を買った場合の相続税効果】


（１）投資前後の相続財産の変化

（投資前）

資産　20000万円

（投資後）

資産　20000-2500＝17500万円
収益物件　18700万円
債務　43000万円

合計　17500+18700-43000＝-6800万円

（２）投資前後の相続税額の概算

（投資前）
一次相続で納める税金　1350万円
二次相続で納める税金　　770万円

合計2120万円

（投資後）

相続税財産がマイナスなので、相続税ゼロ


（効果）

相続税が2120万円減少する


（３）投資の節税効果の評価

2億円の相続財産の人にとって、2120万円の相続税を支払うことができるかどうか？

財産が土地のみという場合であれば、子供たちは自分たちで2000万円以上の貯金がなければなりません。
資産に内容によっては支払いが厳しいケースもあります。
（物納などの制度もありますが）

事前になんらかの対策が必要です。
・不動産を売却して相続税用資金にとする
・物納する資産を決めておく
・相続税節税の対策をする

などの方法がありますが、相続が発生してから慌ててするのは期間的に難しい面もあります。
事前の対策が必要となります。



なお、この投資物件の場合、中長期的には毎年の収支は赤字です。

20年以上保有して売却するか、
赤字期間中に自己資金で補てんし、債務返済が終わってからは、収益が出るという物件です。


金利がアップするリスク（今回は35年間１％でシミュレーション）

や

予定入居率の低下（今回は30年後の家賃収入は当初満室家賃の81.1％でシミュレーション）


などのリスクを十分にシミュレーションして納得したから投資しなくてはなりません。




（相続税削減効果の2次的な効果）

この物件は45500万円のお金を払って、一定の家賃収入が得られるわけですが、
相続税節税効果が8000万円の人は、ある意味8000万円引きで購入するようなものです。

家賃は一定にも関わらず、節税効果がある資産家は有利だということが分かりますね。



【相続財産3億円の人がこの物件を買った場合の相続税効果】


（１）投資前後の相続財産の変化

（投資前）

資産　30000万円

（投資後）

資産　30000-2500＝27500万円
収益物件　18700万円
債務　43000万円

合計　27500+18700-43000＝3200万円

（２）投資前後の相続税額の概算

（投資前）
一次相続で納める税金　2860万円
二次相続で納める税金　1840万円

合計4700万円

（投資後）

相続税財産が3200万円として計算すると、基礎控除が3000+600ｘ2～3＝4200～4800万円ありますので、


一次相続で納める税金　0万円
二次相続で納める税金　0万円



（効果）

相続税が4700万円減少する


（３）投資の節税効果の評価

相続財産が1億円、2億円のケースと比べると、節税効果が大きくなってきます。
ただ、4億円の場合でシミュレーションしたように、この節税額は相続税対策後直後に相続が起こった場合の効果です。

相続の発生する時期によっては、効果が薄れまます。

また、収益物件そのものの収益性や債務利息の上昇などのリスクもあります。
相続人の不動産投資リテラシーもある程度必要となります。
不動産が苦手なお子さんが、不動産収益物件を相続するのは重荷かもしれません。



【相続財産５億円以上の人の場合の相続税効果】

5億円

（１）投資前後の相続財産の変化

（投資前）

資産　50000万円

（投資後）

資産　50000-2500＝47500万円
収益物件　18700万円
債務　43000万円

合計　47500+18700-43000＝23200万円

（２）投資前後の相続税額の概算

（投資前）
一次相続で納める税金　6555万円
二次相続で納める税金　4920万円

合計11475万円

（投資後）

相続税財産が23200万円として計算すると
一次相続で納める税金　1750万円
二次相続で納める税金　1080万円

合計2830万円

（効果）

相続税が
11475-2830＝8645万円減少する


6億円

（１）投資前後の相続財産の変化

（投資前）

資産　60000万円

（投資後）

資産　60000-2500＝57500万円
収益物件　18700万円
債務　43000万円

合計　57500+18700-43000＝33200万円

（２）投資前後の相続税額の概算

（投資前）
一次相続で納める税金　8680万円
二次相続で納める税金　6920万円

合計15600万円

（投資後）

相続税財産が33200万円として計算すると
一次相続で納める税金　3420万円
二次相続で納める税金　2320万円

合計5740万円

（効果）

相続税が
15600-5740＝9860万円減少する



10億円

（１）投資前後の相続財産の変化

（投資前）

資産　100000万円

（投資後）

資産　100000-2500＝97500万円
収益物件　18700万円
債務　43000万円

合計　97500+18700-43000＝73200万円

（２）投資前後の相続税額の概算

（投資前）
一次相続で納める税金　17180万円
二次相続で納める税金　15210万円

合計32390万円

（投資後）

相続税財産が73200万円として計算すると
一次相続で納める税金　11590万円
二次相続で納める税金　9560万円

合計21150万円

（効果）

相続税が
32390-21150＝11540万円減少する


相続財産が10億円の人は、
総額45500万円の不動産投資で、1億円以上の節税になることが分かりました。

ある意味、1億円の見えない負債が減ることを考えると、
今回の物件のように、収益率低めの物件でも、購入を検討する人も出てくるわけですね。



（参考シミュレーション）

さらに、この人がこの物件を２棟購入したら、さらに節税効果があります。

（１）投資前後の相続財産の変化

（投資前）

資産　100000万円

（投資後）

資産　100000-2500-2500＝95000万円
収益物件　18700Ｘ2＝37400万円
債務　43000ｘ2＝86000万円

合計　95000+37400-86000＝46400万円

（２）投資前後の相続税額の概算

（投資前）
一次相続で納める税金　17180万円
二次相続で納める税金　15210万円

合計32390万円

（投資後）

相続税財産が46400万円として計算すると
一次相続で納める税金　5790万円
二次相続で納める税金　4300万円

合計10090万円

（効果）

相続税が
32390-10090＝20760万円減少する




このようにして資産家がどんどん「ビル長者」になっていくというわけですね。




【相続財産の額と、この物件を買った場合の相続税効果の関係】


今回の投資物件（投資総額45500万円　相続税評価額18700万円相当）の相続税の削減効果は、相続財産によって次のように変化することが分かりました。



相続税の削減額は

相続財産1億円の場合　395万円　（395→0）

相続財産2億円の場合　2120万円　（2120→0）

相続財産3億円の場合　4700万円　（4700→0）

相続財産4億円の場合　7105万円　（7950→845）

相続財産5億円の場合　8645万円　（11475→2830）

相続財産6億円の場合　9860万円　（15600→5740）

相続財産10億円の場合　11540万円　（32390→21150）


相続財産が10億の場合、1次相続2次相続で1億1540万円の削減をしても、なお、2億円以上の相続税を納める必要があります。

相続税用資金の準備が必要となります。

節税額というよりも、具体的な納税額を把握したうえで、多面的に相続税対策を検討する必要があります。

（更地であれば評価額で物納が可能です。売れる立地であれば実勢価格で売却して納めるほうがよいでしょう。収益物件は物納できませんが、売却しやすいケースもあります。ただ、相続発生から10か月という短い期間に相続人で意思決定しなくていいけませんの難しい場合もあります）


【まとめ】

不動産投資を行えば、
相続財産の多い人ほど、相続税削減効果があります。

相続税削減効果があれば、収益性の低い収益物件でも相続税額とトータルで収支を考えれば、投資の余地が出てきます。

ただし、実際に相続発生の時期は予想できないので、さまざまなケースをシミュレーションする必要があります。





追記

不動産の相続税評価は、土地の利用状況や形状などによって評価額が変わります。
今回は概算額にて計算しています。





お読みいただき、ありがとうございます。
参考になりましたら、下のボタンを押してください。

 
不動産投資 ブログランキングへ


にほんブログ村

タグ ：

#相続税削減の仕組み

#節税効果

#相続税対策

#不動産投資

#シミュレーション

#専門家

#新築収益物件

#一棟買い

#一次相続

#二次相続

ただ、この計算は、不動産を購入直後のもっとも効果の高い場合の話です。



不動産対策をしたとしても、相続はいつ起こるかわかりません。

35年後であれば、ローンは返済していますから・・・

今回の案件は、収支がさほど良くないのですが、
収益性の高い物件であれば、債務は減少して、現金が増えていきます。



そこで、今回は、
この不動産投資の10年後、20年後の相続税をシミュレーションしてみます。





【神戸一棟売りマンションを購入して10年後の相続税】

この物件の長期収支を、こちらの記事でシミュレーションしています。数値はこの記事から引用します。
http://namc.blog.jp/archives/4617104.html


10年後の債務残高は、32800万円
10年間の収支は、-3200万円（初期費用2500万円含む）

また、前回の記事同様に、
この案件の土地の評価額は2700万円
建物は16000万円とします。

建物は経年による減少もあるのですが、ないものとして計算します。




10年後に相続が起こった場合の相続財産は、

金融資産
10000-3200＝6800万円

不動産
30000+2700+16000＝48700万円

債務
32800万円


合計で
6800+48700-32800＝22700万円
となります。


当初の相続財産4億円から、17300万円少なくなっています。

相続税の概算額を調べてみます。
今回もこちらのサイトでシミュレーションします。
http://www.smtb.jp/personal/entrustment/simulation/

すると1次相続で納める税金は、1688万円



2次相続は、
ちょうど半分の財産を妻が相続したとして計算します。

金融資産
3400万円

不動産
24350万円

債務
16400万円

（注）実際にこのように半分にするのは、共有にしない限り難しいです。


この場合の2次相続で納める税金の額は、1030万円


相続税トータルでは
1688+1030＝1718万円
納める必要があります。



相続税対策前の相続税額　：　7950万円
相続税対策直後の相続税額　：　845万円
相続税対策10年後の相続税額　：　1718万円

ということが分かりました。





【20年後の相続税額はどうなるのか？】


20年後の債務残高は、21000万円
20年間の収支は、-4600万円（初期費用2500万円含む）

土地の評価額は2700万円
建物は16000万円


この時点で相続が起こったとすると

金融資産
10000-4600＝5400万円

不動産
30000+2700+16000＝48700万円

債務
21000万円

相続財産は
5400+48700-21000＝33100万円
となります。


この時点で相続が発生した場合の相続税額は

1次相続で　3403万円
2次相続で　2305万円

合計で3403+2305＝5708万円です。

（この結果は、あまり良いものではありません。
　詳しくは次の項をご覧ください）


相続税対策前の相続税額　：　7950万円
相続税対策直後の相続税額　：　845万円　（-7105万円）
相続税対策10年後の相続税額　：　1718万円　（-6232万円）
相続税対策20年後の相続税額　：　5708万円　（-2242万円）



このように、相続税対策としては、
相続の時期によって、効果が変わるという点に大きな問題があることが分かります。

長期的な効果を得るためには、
15年後にもう1棟の収益物件を購入する必要があるということです。






【今回のシミュレーションをしてみた感想】


20年後の相続税額は、当初の7950万円から2000万円まで減額となりましたが、
これはいまいちです。

というのは、

相続税は5700万円ですが
相続財産のうち、金融財産は5400万円になっていて、
子供たちは300万円の現金流出となります。

しかも、収益物件は単年度の収支は赤字なので、
さらに流出します。


相続してから35年ローンが終わる残り15年の間に、4000万円ほどの資金流出となるのです！


こんな儲からないマンションを残して！と、きっと子供たちは思うでしょう。

もちろんローンが終われば毎年1000万の収益がありますので、4000万なら、その後4年で回収できます。
（エレベーターや外壁の大型修繕があれば、収支は微妙ですが・・）


また利回り８％程度で売却すれば、債務を返済してもある程度の現金が残るはずです。

このように高度な経営判断が必要となってきます。
子供たちの資質も問われるということになります。

やはり、相続以降の単年黒字が理想といえます。



相続税に詳しい税理士さんでも、不動産経営に詳しくないというケースがあります。

相続税対策として、税理士さんに収益物件を勧められた場合、
かならず、ご自身で将来収支をシミュレーションするべきです。













お読みいただき、ありがとうございます。
参考になりましたら、下のボタンを押してください。

 
不動産投資 ブログランキングへ


にほんブログ村

タグ ：

#節税効果

#税理士

#相続税対策

#不動産投資

#シミュレーション

#専門家

#新築収益物件

#一棟買い

#一次相続

#二次相続

この場合の相続税を計算してみましょう。
サイトを使って概算することができます。


今回は三井住友信託銀行のＨＰを利用します。
http://www.smtb.jp/personal/entrustment/simulation/



順に入力するだけです。

子供-2人
配偶者-あり

資産は
不動産10000万円、金融資産30000万円

入力すると、

造族財産は40000万円
基礎控除が4800万円

課税遺産総額は35200万円

となります。



法定相続の場合で相続税額を計算しますので

妻　17600万円＝相続税　5340万円
子Ａ　8800万円＝相続税　1940万円
子Ｂ　8800万円＝相続税　1940万円

合計　相続税額　9220万円　（相続税額の計算値）

となります。

実際に分割する相続財産は、
上記のように妻１/２、子１/４とぴったりしなくても大丈夫です。

実際の相続税の額は、相続人が相続した額に応じて納めます。


計算方法は次の通りです。

「相続財産総額40000万円につき、9220万円の相続税という割合」を基に、
相続人ごとの税額を計算します。

9220÷40000＝0.2305ですから、

1000万円相続する人であれば、
1000万円×0.2305＝230.5万円の相続税を収めることになります。


（事例１）

子Ａが3億円の土地を相続して、妻と子Ｂが金融資産を5000万ずつ相続した場合、

子Ａは、
3億×0.2305＝6915万円の相続税となります。

妻と子Ｂは、
5000万円×0.2305＝1152.5万円の相続税になります。


ちなみに、妻が相続した財産が、相続財産の１/２までであれば、相続税は免除されます。
つまり、1152.5万円は納めなくても大丈夫です（申告は必要です）。

子Ｂは金融財産を5000万円を相続して、1152.5円を納税します。

一方、子Ａは、土地をもらって、
自分の財産から6915万円を捻出しなくてはなりません。

いきなり何千万円も納めろと言われても、そこまで貯金のある人は少ないです。
このように、相続税は事前によく計画しておかないと、大変なことになります。

あ、話が、それましたね＾＾；

もどします。



（相続税額は4610万円）


配偶者控除を最大限に活用すれば、
資産40000万円を妻1子2人で相続した場合に必要な相続税は、

妻の相続　20000万円×0.2305＝4610万円→控除で0
子2人の相続分　20000万円×0.2305＝4610万円

で、4610万円になります。

子供の相続金額の割合にはかかわらず、4610万円になります。

相続税として、
4610万円が必要となることが分かりました。


4億円の相続財産で4610万円なら12％以下、まあ、少ないような、多いような、、
皆さんはどんな印象でしょうか？


このように夫婦どちらか片方がなくなった時の相続を1次相続と呼びます。



（2次相続）


次に2次相続を計算します。

妻個人のもともとの財産がなかったとして、
妻の財産は、相続によって得た財産だけだとします。

（実際は親からもらった土地とか、個人の預金などが加わる場合もあります）



先ほどの相続税シミュレーションサイトに、

配偶者なし、子2人、財産20000万円（金融資産5000万円、不動産15000万円）

と入力します。


相続財産　20000万円
基礎控除　4200万円
課税財産総額　15800万円

相続税額　3340万円

2次相続では3340万円がかかります。



１次２次を合わせると、

4610+3340＝7950万円

の相続税を納めなくてはなりません。


金融資産が１億円あったのですが、
子供の代になると、2000万に減ってしまうのですね。

一人当たり1000万円となるということです。

ただ、
不動産3億円は相続して引き継いでいます。

さらに次の代にこの不動産を相続させるには、相続税を払うために必要な、
ある程度の金融資産を作る必要があります。

不動産を一人の子が相続したのであれば、
また、この世代でも1億円弱をためないといけないということですね。




（相続税という隠れた負債）


このシミュレーションのように、

財産が４億円と思っていても、相続税という見えない負債が7950万円もあるので、
実際の資産は３億２０００万円ということです。

相続財産に現金があるので、相続財産から相続税を支払うことができるので、
税金を納めやすいケースです。

原則的には、相続税は現金で納めなくてはなりません。
土地などで相続税を納める物納という制度もあります。




（相続税に有効と言われている不動産投資後のシミュレーション）


では、このケースの場合、
夫が、神戸の1棟売り新築マンションを購入したとします。
販売価格は、4億3000万円、諸経費は2500万円とします。



（財産の減少）

負債は４億3000万円です。
諸経費2500万円の支出があります。



（財産の増加）

財産はいくら増えるのでしょうか？


土地は固定資産評価額として、
2700万円

（実際の相続税評価額は路線価なので、もう少し高くなりますが、
　他人が住んでいる土地なので評価減があります。今回は固定資産税評価額で計算します）

建物は、固定資産税評価額なので、
16000万円となります。



不動産は、
2700万+16000万＝18700万円増加します。




（相続財産の変化）

したがって、
不動産投資後の財産は、

金融資産
10000-2500＝7500万円

不動産
30000+18700＝48700万円

負債
43000万円


合計
7500+48700-43000＝13200万円
となります。




収物件を購入することで、

相続財産は

当初の40000万円が13200万円になる！

ということです。




（不動産投資後の相続税シミュレーション）


相続税シミュレーションサイトに、入力して、相続税を計算してみます。



1次相続

配偶者が財産の１/２を相続した場合、
585万円


2次相続
260万円


合計
585+260＝845万円！


（不動産投資の相続税上の効果）

今回は土地3億円、金融資産1億円、配偶者あり子供2人の場合でシミュレーションしました。

相続税は、
当初7900万だったものが、845万円に減少、
つまり、7000万円の相続税上の効果があったということです。


親の財産が土地だけで4億円だという場合、
子供は自分でお金を8000万円近く用意しないと、そのまま相続することはできません。
その場合は、今回のような相続税対策として、不動産投資も検討する価値はあります。

しかし、不動産投資はリスクもありますので、慎重に進めなくてはいけません。





（相続税が減る◎、負債を引き継ぐ▲　ということ）


ただ、相続税が減ったからといいって、喜んでいるだけではいけません。

4億3000万円の負債を抱えたという事実です。


前回までの記事で、
神戸のマンションの収支をシミュレーションした通り、
毎年の収支は、赤字です。



将来、赤字にならないようにするためには、

（１）自己資金を入れて借入を少なくする
（２）収益性の高い物件を購入する

などの方策が効果的です。


相続税の知識だけの損得で、
不動産投資をするのは、リスクが高いと思います。


収益性をしっかり検討することが大切です。



（まとめ）


新築マンション投資は、相続税対策として効果がある。

しかし、注意事項もあります。

（１）年数がたてば、債務が減っていく
（２）収益性のないマンションであれば、相続後に資金が流出する（不良債務）
（３）不動産売却などの高度な経営判断が必要となってくる（信頼できる専門家に相談する）



一定の効果があるのは、確かですが、
初心者の方であれば、信頼できる専門家に相談する必要があると思います。

この場合の専門家は、相続税の専門家ではなく、賃貸用不動産の専門家です。
相続税は相続税でむつかしいのですが、相続税に詳しい人で不動産に詳しい人はあまりいないはずです。








追記（１）

今回は相続財産4億円の方のシミュレーションでした。
またの機会に、1億円とか10億円の人の場合も計算してみます。

また、購入10年後、20年後に相続が発生した場合も計算してみます。



追記（２）
相続税シミュレーションサイトですが、
今回の記事のサイトは、相続税総額を調べるのには良いのですが、
法定相続とは違う割合で相続する場合の入力する部分が使いづらいです。
今回の記事を参考にして、相続税割合を基に、手計算してください。

追記（３）
この物件を購入した場合のさらに10年後、20年後の相続税はこちらの記事でシミュレーションしています。
http://namc.blog.jp/archives/5731148.html





お読みいただき、ありがとうございます。
参考になりましたら、下のボタンを押してください。

 
不動産投資 ブログランキングへ


にほんブログ村

タグ ：

#相続税対策

#不動産投資

#シミュレーション

#専門家

#新築収益物件

#一棟買い

#一次相続

#二次相続