【工務店向け洗面台のコスパはすごい】
洗面台についての記事を何本か書きました。
やはり、工務店向けの洗面台はかなりお値打ちです。
（はっきりとした金額まで教えてもらえませんでしたが・・）
ここは、長いものに巻かれるのが得策です。
記事「賃貸マンション 洗面台の選び方」
記事「洗面台にはどのようなものがあるか」
【マイホームを安く建てる方法】
逆に言うと、普通の家を建てる場合に、
賃貸住宅も建築している建設会社で、
バス、トイレ、洗面台をセレクトすると、コストダウンが可能ということですね。
下の写真のようなものであれば、
一般的な戸建て住宅でも十分ではないでしょうか？
もちろん、もっと広い洗面台が必要な方は
自由に選んでいただければ良いでしょう。
【SOHOやSALON向けの1Fのみ、洗面台を変更】
今回の賃貸マンションでは、1FをSOHOやサロンとして
貸し出す予定です。
サロンの場合は、
エステ、ネイル、マツエクなどが多いと考えています。
来客者に、お化粧直しなどで、洗面を使っていただくことを考えると、
洗面台をお風呂場に・・・
というのは、ちょっと家庭的すぎます。
そこで、1Fフロアは洗面をフロアに設置することにしました。
従来の家庭用ではなく、
ミラーキャビネットを独立させて、多少は来客用っぽくする
方向で検討しています。
洗面台を検討するの記事でコストを書きましたが
賃貸住宅用の洗面台は、上下セットにすることで
低価格となっているようでした。
ですから、
今回のように洗面台とミラーキャビネットまたはミラーを
別々に購入すると、
かなりコストは上がってしまいます。
しかし、3室ですから、なんとかなると思います。
記事「洗面台 デザイン物も検討する」
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2016年05月
融資の借換を検討する
【アパートローン 借換のシミュレーションをする】
今回のプロジェクトの融資のお願いをした金融機関の一つD信金さんから、
既存の融資の借換をしませんか？
と、提案がありました。
融資をお願いする時に、
資産や債務などを洗いざらい提出するので、
他行の債務も分かってしまいます。
その債務は、
当初は保証協会の保証付きの案件なので、
ちょっと割高になっています。
現状、金利は1.5%（10年間）です。
そのうちの0.3%が保証協会の取り分です。
今はマイナス金利ということもあり、
もともと安いと言われていた名古屋金利も、
さらに低下しています。
今回のプロジェクトでは、
0.8%前後での提案がありました。
既存の融資の見直しをするには、 よい時期だと思います。
それに、金融機関にしても、
プロジェクトのときに審査をしていますから、
審査の手間が省けます。
新たに、借換だけの相談を受けたとしたら、
また、審査をしなくてはいけませんからね。
【借換シミュレーション結果】
住宅ローンなどでは、一般的に、
「金利差が1％あれば、借換を検討しましょう」
などと言われます。
さすがに、1.5%から1％も下がることはなく、
0.8%くらいだと思っています。
先日、D信金さんから、シミュレーションができたとのことで、
打ち合わせをしてきました。
項目 現行 借換後
期間 固定10年 固定10年
借入額 2310万円 2340万円
自己資金 0万円 4万円
利率 1.5% 0.8%
残期間 19年7ヶ月 19年7ヶ月
返済総額 2667万円 2529万円
差額 138万円
直近5年間
返済総額 681万円 646万円
差額 35万円
（利息減少分） 71万円
諸費用 34万円
うち元本組込 30万円
自己資金 4万円
諸費用内訳
印紙税 20,200円
司法書士費用等 145,763円
ローン保証料 0円
手数料 140,400円
その他 30,000円
費用合計 336,363円
以上より、
自己資金として4万円出せば、
34万円ほどの諸費用がかかるものの、
支払い総額は、138万円少なくなるということです。
（正味、134万円の減少）
現在のこの債務は、
保証料があるので、利下げに限界があります。
通常は他行に借換をするというと、
それに合わせて、金利を下げてくれる場合が多いです。
（セコくて嫌なお客さんと、多少は思われるかもしれませんが、
無知な人は損をしてます）
金融機関との付き合いもありますから、
今後も融資をお願いしたいという場合は、我慢も必要です。
ちなみに、前回の固定期間後の再固定金利契約の時に、
他行の1.5%に、あわせてもらった金利です。
当時は頑張ってもらったのですが・・・。
金利の低下は、どこまで続くのでしょうか？
（注意事項1）
シミュレーションは、最終まで
現行は1.5% 借換後は0.8%でしています。
10年後の固定金利の再契約の時の状況で変わってきます。
（注意事項2）
直近5年での、支払額は35万の減少ですが、
支払いの利息の減少は71万円です。
この意味は、分かりますか？
支払額は35万しか減っていませんが、
その時点での債務額が36万円少なくなっているので、
正味減少額は、71万円になります。
最終的に、支払う額は、元金と利息です。
元金の額は変わりませんから、利息が変わった分が変動するということです。
【借換には、いろいろなパターンがあります】
（1）上のシミュレーションは、残存期間を変えずに、毎月の返済額を調整したものです。
（2）毎月の返済額を変えずに、残存期間を変えるという方法もあります。
もし、（2）の方法で返済すると、
返済期間が19年7ヶ月が、18年6ヶ月に減少します。
総返済額は、2529万円だったのが、2518万円になります。
こちらの場合は、正味145万円の返済額減少となります。
このように、期間を短くする方が、支払い総額は少なくなります。
D信金さんは、
（1）（2）の両方のシミュレーションをしてくれました。
中には、金融機関としては、利益の大きな（1）しか、
シミュレーションしてくれない機関もあります。
【固定機関中の繰上げ返済におけるペナルティー】
固定期間中に繰上げ返済をした場合に、ペナルティーを課す契約をする場合もあります。
例えば、今回のプロジェクトの融資はE銀行にお願いしましたが。
繰上げ返済額の0.5%を残存期間分を払わなくてはなりません。
（ちなみに、D信金はペナルティーなしでした）
今回のアパートローンで言えば、
2300万の繰上げ返済をするので、
0.5%が、115,000円ですから、
1年あたり、11.5万円。
5年あれば、57.5万円のペナルティーとなるわけですね。
今回のアパートローンの固定金利の契約書を見た限りでは、
ペナルティーの記載がありませんでした。
一応、確認してみます。
また、金融機関によっては、
残存期間に関わらず、2年分のペナルティーを課す場合もありました。
金利がどんどん、下がるので、
実は、某組合の住宅ローンに関しても、
固定期間中に金利を下げてもらったことがあります。
そのときは、当初なかったペナルティーが課せられた契約に変わりました。
その気持ちも、分かります。
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この記事のサマリー・・・・・・・・
既存の融資の金利と、現在の融資金利の相場を知っておく
期間短縮型と、返済額削減型がある
ペナルティーがある場合があるので、確認が必要
本文・・・・・・・・・・・・・・・
今回のプロジェクトの融資のお願いをした金融機関の一つD信金さんから、
既存の融資の借換をしませんか？
と、提案がありました。
融資をお願いする時に、
資産や債務などを洗いざらい提出するので、
他行の債務も分かってしまいます。
その債務は、
当初は保証協会の保証付きの案件なので、
ちょっと割高になっています。
現状、金利は1.5%（10年間）です。
そのうちの0.3%が保証協会の取り分です。
今はマイナス金利ということもあり、
もともと安いと言われていた名古屋金利も、
さらに低下しています。
今回のプロジェクトでは、
0.8%前後での提案がありました。
既存の融資の見直しをするには、 よい時期だと思います。
それに、金融機関にしても、
プロジェクトのときに審査をしていますから、
審査の手間が省けます。
新たに、借換だけの相談を受けたとしたら、
また、審査をしなくてはいけませんからね。
【借換シミュレーション結果】
住宅ローンなどでは、一般的に、
「金利差が1％あれば、借換を検討しましょう」
などと言われます。
さすがに、1.5%から1％も下がることはなく、
0.8%くらいだと思っています。
先日、D信金さんから、シミュレーションができたとのことで、
打ち合わせをしてきました。
項目 現行 借換後
期間 固定10年 固定10年
借入額 2310万円 2340万円
自己資金 0万円 4万円
利率 1.5% 0.8%
残期間 19年7ヶ月 19年7ヶ月
返済総額 2667万円 2529万円
差額 138万円
直近5年間
返済総額 681万円 646万円
差額 35万円
（利息減少分） 71万円
諸費用 34万円
うち元本組込 30万円
自己資金 4万円
諸費用内訳
印紙税 20,200円
司法書士費用等 145,763円
ローン保証料 0円
手数料 140,400円
その他 30,000円
費用合計 336,363円
以上より、
自己資金として4万円出せば、
34万円ほどの諸費用がかかるものの、
支払い総額は、138万円少なくなるということです。
（正味、134万円の減少）
現在のこの債務は、
保証料があるので、利下げに限界があります。
通常は他行に借換をするというと、
それに合わせて、金利を下げてくれる場合が多いです。
（セコくて嫌なお客さんと、多少は思われるかもしれませんが、
無知な人は損をしてます）
金融機関との付き合いもありますから、
今後も融資をお願いしたいという場合は、我慢も必要です。
ちなみに、前回の固定期間後の再固定金利契約の時に、
他行の1.5%に、あわせてもらった金利です。
当時は頑張ってもらったのですが・・・。
金利の低下は、どこまで続くのでしょうか？
（注意事項1）
シミュレーションは、最終まで
現行は1.5% 借換後は0.8%でしています。
10年後の固定金利の再契約の時の状況で変わってきます。
（注意事項2）
直近5年での、支払額は35万の減少ですが、
支払いの利息の減少は71万円です。
この意味は、分かりますか？
支払額は35万しか減っていませんが、
その時点での債務額が36万円少なくなっているので、
正味減少額は、71万円になります。
最終的に、支払う額は、元金と利息です。
元金の額は変わりませんから、利息が変わった分が変動するということです。
【借換には、いろいろなパターンがあります】
（1）上のシミュレーションは、残存期間を変えずに、毎月の返済額を調整したものです。
（2）毎月の返済額を変えずに、残存期間を変えるという方法もあります。
もし、（2）の方法で返済すると、
返済期間が19年7ヶ月が、18年6ヶ月に減少します。
総返済額は、2529万円だったのが、2518万円になります。
こちらの場合は、正味145万円の返済額減少となります。
このように、期間を短くする方が、支払い総額は少なくなります。
D信金さんは、
（1）（2）の両方のシミュレーションをしてくれました。
中には、金融機関としては、利益の大きな（1）しか、
シミュレーションしてくれない機関もあります。
【固定機関中の繰上げ返済におけるペナルティー】
固定期間中に繰上げ返済をした場合に、ペナルティーを課す契約をする場合もあります。
例えば、今回のプロジェクトの融資はE銀行にお願いしましたが。
繰上げ返済額の0.5%を残存期間分を払わなくてはなりません。
（ちなみに、D信金はペナルティーなしでした）
今回のアパートローンで言えば、
2300万の繰上げ返済をするので、
0.5%が、115,000円ですから、
1年あたり、11.5万円。
5年あれば、57.5万円のペナルティーとなるわけですね。
今回のアパートローンの固定金利の契約書を見た限りでは、
ペナルティーの記載がありませんでした。
一応、確認してみます。
また、金融機関によっては、
残存期間に関わらず、2年分のペナルティーを課す場合もありました。
金利がどんどん、下がるので、
実は、某組合の住宅ローンに関しても、
固定期間中に金利を下げてもらったことがあります。
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マンションの外観を検討する ベランダのコスト ガラスと腰壁タイルではどちらが高いのか？
【マンションの外観 ベランダのコスト】
カッコ良いマンションを目指して、外観のデザインを考えています。
外観のデザインのポイントは、
（1）エントランス
（2）ベランダの材質
（3）全体の配色
です。
もちろん、コストの制約もあります。
ガラスを使ったデザインと、使わないデザインとのコストの違いですが、
建設業者に尋ねてみました。
まったくガラスを使わないということであれば、そのほうが安い。
多かれ、少なかれ、ガラスを使うのであれば、
「ガラスの量によってはそれほど変わらない」
とのことでした。
最初はガラス多用のスタイリッシュなものを考えていました。
ガラスを使用しなくても、スタイリッシュなものができれば、それでも良いのかなと、考えています。
理由は、
（1）ガラスとの組み合わせも、最近の流行すぎて、後から、飽きがくるのかもしれない
（2）コストがやや高い
というところです。
CGで、ある程度のイメージは沸くけれど、
実物を見たら、「思ったよりイマイチだった」というのは、避けたいです。
6月末までには、決定しないといけないらしく、
とりあえず、5月30日に打ち合わせです。
ガラスのベランダを採用するか・・・
採用しないか・・・
しばらくは、迷いそうです。
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賃貸マンションの洗面台 やはり、ちょっとデザイン物も検討してみる
【建築業者の基本仕様の洗面台】
建築業者としての基本仕様の洗面台は、写真のようなグレードです。
リクシルのLCというグレードの、業者用バージョンです。
これは、高級感もあって、良いと思っています。
しかし、先日の賃貸マンションで見学した物件の洗面台が気になります。
これですね。
私は、いろんな物件を見てますから、洗面台に見慣れていますす。
しかし、
この洗面台をみたときは、「おお！」と、思いました。
ちょっとインパクトがあります。
コスト的には、それほど高いものではないでしょう。
ミラーキャビネットの後ろはクロスです。
クロスを変えればかなり印象は変わりますね。
ただ、クロスへの水の染み込みなどの問題もあります。
そのあたりも、クリアしないといけない問題です。
洗面台は、洗面台（ボウルキャビネット）に、
ミラーキャビネットを組み合わせた作りになっています。
（独立型ミラーキャビネットのカタログ価格は65,000円〜）
そこで、下の写真のような独立型のミラーキャビネットをリクシルのサイトで調べてみると、
一番高いグレードのルミシスという商品で選ぶことができました。
カタログ価格では、上部照明付きが90,000円、照明なしが65,000円です。
この事例の写真は照明なしですね。
でも、女性がお化粧をするとすれば、照明は必要だと思います。
女性は洗面所でお化粧をするのか、
それとも、あかるい洋室で鏡を置いてお化粧をするのか・・・？？
その辺りも、考えたほうが良いのかもしれないですね。
あ、洗面所が暗ければ、洋室でお化粧することになりますね。
予算が足りなかったら「照明なしも有り」ということで考えておきます。
（通常の洗面台の3面鏡キャビネットの価格は、68,000円〜）
LCの3面鏡のガラスキャビネットの価格は、108,000円です。
格下のピアラの場合の3面鏡のガラスキャビネットの価格は、
くもりどめ付きで、68,000円（蛍光灯）、109,300円（LED)でした。
どうも高級なLCはLED照明が基本になっているみたいです。
工務店用モデルというのは、どれくらい安くなるのかわからないけど、
少し検討してみようと思っています。
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賃貸マンションの洗面台の選び方
【洗面台の選び方】
洗面台には、大きく分けて、
（1）高級賃貸マンションクラス（普通の分譲マンションクラス）幅750mm〜
（2）普及版アパートクラス 幅600mm〜750mm
（3）こだわりのデザインもの
があります。
最近ではダイワハウスなどの高級アパートでも、幅1200mmとかの洗面台も増えてきています。
高級分譲マンションや戸建て住宅でも、幅の広い洗面台が多くなっています。
洗面台に、収納のキャビネットを合わせると1200mm~1800mmといったところです。
賃貸マンションの場合、1戸あたりのスペースは、限られています。
1Kで30㎡とか、1LDKで40㎡くらいですと、洗面脱衣所にそれほどのスペースは取れません。
したがって、賃貸マンションでは750mmが多くなっています。
（1）の事例が
（2）の事例が
（3）の事例が
洗面室の幅が1350mm前後だと、
（2）のように洗濯パンと洗面台を並べた場合、洗面台が600mmとなります。
洗面室の幅が1820mmあれば、750mmとなります。なんとか900mmも入るかもしれません。
マンションの場合、4隅に柱があるので、効率よく洗面台と洗濯パンを並べると、
（3）のようにL字型に配置するケースが増えてきます。
（1）の事例もL字型の配置です。
この場合は750mmが多くなります。
参考までに、ダイワハウスのアパートの洗面の写真です。
かなり豪華に見えますね。
30㎡の１Kとか、40㎡の１LDKだと、洗面室はここまで広くありませんね。
この洗面は、奥行きは狭めですね。
でも、女性は洗面にこだわる人も多いようです。
ファミリー向けのアパートは女性目線を気にして、どんどん立派な洗面室になっています。
【コスパを考える】
1部屋あたりの建築コストが、1000万円で、洗面台に10万円余分にコストをかけたとしたら、コストが1％UPです。
家賃が6万円なら、6万0600円にすれば、収入が1％UPで利回りとしては、変わらないはずです。
大手の不動産ポートルサイトで、（3）のようなデザインもの洗面台の写真を掲載してアピールすれば、それなりの反響はあるかもしれません。
一つの差別化になる可能性はあります。
しかし、多くの入居者は、家賃、エリア、広さ（間取り）が大きな要素で、洗面は小さな要素です。
それに、洗面もトイレもお風呂もこだわって、、、
と言っているうちに、どんどんコストが上がっていまいます。
入居者としては、家賃、エリア、広さでバランスを考えますので、
どこまでお金をかけるかというバランス感覚はオーナー側にも必要です。
男性の入居者が多いのであれば、（2）の普及品でも大丈夫だと思います。
（デザイナーズ物件の場合）
部屋全体がデザイナーズ物件であれば、
それなりの洗面台にしないとバランスが取れないとは、思います。
あんまりありきたりでは、入居者ががっかりする場合もあるかもしれません。
デザイナーズマンションの場合は、家賃設定も高いはずなので、それで良いと思います。
ただ、部品の交換などのメンテナンス費用も考えないといけません。
【賃貸住宅用の住宅設備】
住宅建材や住宅設備に関しては、一般戸建用は、幅広くニーズに応えるために、
ある程度のバリエーションがあります。
賃貸住宅用では、ニーズを絞り込み大量生産、大量発注によるコストダウンがされています。
その代わり、積水ハウスでも、大東建託でも、現在人気のあるものが同じように採用されていて、どこも変わらないインテリアになりがちではあります。
しかし、コストパフォーマンスを考えるのであれば、最近の人気を取り入れた住宅設備をリーズナブルに仕入れるのが一番です。
（コメント）
大手の住宅設備メーカーは、年間大量にアパートを建設する業者に売り込むために、人気、機能、コスパ
のバランスの取れた、洗面、バスの開発にしのぎを削っています。
それに乗っかるのが基本と言えます。
【入居者を考える】
そもそも、賃貸マンションの入居者が男性であれば、それほど洗面に気を使う必要はないでしょう。
「そんなの、どうだっていい」という人が多いのではないでしょうか？
（2）の普及版でも、新品であれば、それなりに見えます。
ただ、女性の入居者が多いのであれば、かならず毎日使うものですから、多少気を使った方が良いと思います。
【このマンションでは、（1）のグレードを採用します】
いつも応援ありがとうございます。
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