実録!土地活用(新築マンション投資)

土地活用・不動産投資について、初心者の方にも参考になるような分かりやすいブログを目指しています。 業者側の情報ではなく、土地所有者、投資者の視点でリスクについても、お話しします!

2016年03月

【3月31日午後 金融機関をきめる期日です】


E銀行は、
3億6200万円の満額融資、35年、金利0.8%
で、3月31日までに返事が欲しいという条件でした。


一方、

D信金は、当初
3億5000万円(自己資金1200万円が必要)、30年、金利0.75%
の条件を、
3億6000万円 、35年、金利0.775以下
の条件に変更して、
本部決済をお願いしていてるとのことでした。


なお、今日中に決済が下りるように、努力しているそうです。




しかし、午後3時の時点で、決済がおりていないということは、
きっと、5時になっても、決済がおりないんじゃないかな?
と思います。


D信金のほうが、金利は安いけど、
本部決済がおりなかったら、どうなるのか、、、、

なかなか、決めづらい状況です。




E銀行に、後、少し、待ってもらうように交渉してみようかな?
と考えたりしています。





E銀行から連絡があり、
「D信金は、どんな状況ですか? 」
と、気にしている様子です。



D銀行は、
「融資額、融資期間をE銀行さんに合わせた条件で、本部決済を待っている状況です。
 金利は0.775%より、低く、できるだけ、0.75%に近づけたいと言ってました。」

と伝えました。
 

その後、E銀行から、
「どうしても、我が銀行と取引していただきたいので、
 さらに金利を考えたい」
と連絡が入りました。


金利は、電話ではなく、直接お伝えしたいとのことでしたので、
4時に支店にお邪魔しました。

(もう、すっかり閉店してますので、インターホンで開けてもらいます)


支店長と少しお話をして、、、、
いよいよ金利の提示です。


「D信金より、低い0.74%で、本部の承認が通ったら、
 うちで決めてくれますか?」


と言われました。




0.74%なら、D信金よりも良い条件なので、これなら決断できます。


「0.74なら決めます」
と、返事をしました。



「承認に2時間くらいかかるので、6時前にはご連絡します」

とのことです。



6時ごろに、E銀行から、
承認が取れたと連絡がありました。



これで、ついに、融資金融機関が決まりました。

金融機関 E銀行

投資総額の融資、35年、金利0.74%


名古屋金利ならではの、利率かもしれませんね。



【新築マンション投資、金融機関の選び方】



振り返ってみると、

最初の条件提示では、

A都銀=自己資金1億5000万円必要

B組合=自己資金1億円必要
C銀行=プロパー融資では自己資金1億円必要
D信金=3億5000万円の融資「金利は0.75」
E銀行=3億6200万円の融資可能「金利は他行の後に言わせてください」

という状況でした。


「融資額」の条件で、ABCがなくなりました。



今回の有利な条件を引き出せたのは、
二つの金融機関の競合に持ち込めたからです。


D信金が、思い切って、0.75%を提示してくれたのも、
0.795前後の戦いになると、言ったからですし、
やる気がある銀行が複数なければ、こうはいきません。


競合の結果、
最終的には、建設会社さんの紹介のE銀行に決まりました。



建設会社は、多くの融資の現場に立ち会っていますので、
不動産融資に積極的な金融機関を知っています。


融資先の検討をするときには、
普段取引のある銀行に加えて、
建築会社から紹介の金融機関を加えてみるのも、効果がある!
と、思いました。




多くの金融機関に融資を申し込むのは、手間暇かかりますが、
ABCの3つの金融機関だけでは、今回の事業は進めませんでした。



そういった意味でも、金融機関の選び方は、大事ですね。


画像握手
金融機関が決まりました。これからは、協力して事業を進めていきます。(写真はイメージ)






 

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【アパートローンは過去最高 一方では一部金融機関では審査が甘いと指摘】


日経新聞に、不動産関連の記事が載っていました。
(3月25日)


2015年 アパートなどの賃貸住宅向け個人融資が、
なんと、
3.1兆円(前年比、11%増)
で、過去最高らしいです。

背景として、
相続税の節税効果を狙った個人の借入重要の高まり 
があるとのことです。

まあ、ハウスメーカーや、大手賃貸住宅建設会社などが、
頻繁に広告を入れてますから、皆さんも、ご存知だと思います。



融資残高は、21兆円強で、5年ぶりで最高とのことです。


新規融資の割に、融資残高が少ない印象ですね。
ひょっとすると、金利低下による借換が含まれているのかもしれませんね。
(あ、これは、想像です)



【日銀の見解】

今後は、世帯数減少に伴い、
賃貸住宅への入居率も25年ごろに、現象に転じる
と、試算しています。

各行の融資時の融資時点の審査のうち、収支計画の審査が、
(1)将来の賃料収入
(2)大規模修繕
の想定で、
「一部に甘さがある」
としています。

そんな状況について、日銀は、
地域金融機関の貸家業向け融資に関するレポート
で公表しています。

日銀 地域金融機関の貸家業向け貸出と与信管理の課題
https://www.boj.or.jp/research/brp/fsr/data/fsrb160324.pdf#search='日銀+貸家業向け融資に関するレポート'



【レポートの感想を少しだけ・・・】



このレポートを見ると、
金融機関が想定している貸出金利の平均は、
3%! 

90%の金融機関が、10年では、2%前後以上の融資を想定しています。
(地銀等のアンケートによる)

そして、10年では、1%以下を想定している金融機関はないようです。

これは、
日銀のアンケートに答える
という表向きの想定かもしれませんね。



個別案件では、
競合の有無や、資産背景、事業内容によって、
金利を変動させて対応することになるでしょうから。



名古屋金利の1%を知っている私にとっては、
かなり高い気がします。


3%前後の高い金利では、長期的には事業が破綻するのでは??
と、思えてしまいます。

中には、5%とか、6%を想定している金融機関もあるようです。






この日銀のレポートには、
貸出想定金利の話以外にも、、


日本全体の空室率の予測があったり、


金融機関が家賃低下をどうシミュレーションしているか
など、
(1年後に満室家賃の90%、20年後に満室家賃の80%・・・・)


興味深い情報があります。


役立つ情報があれば、また、ご報告します。






【今後のアパート融資の変化は?】


レポートが出たことで、
安易な融資は減らす
という方向へ圧力がかかったと考えるでしょう。

今後、融資の審査は、厳しくなるのかもしれません。


一方で、
金融機関ごとに、一定の審査基準を持って、
しっかり事業プランを審査している
というのが、私の経験上の印象です。



今回のレポートは、
新しくアパートローン融資を強化した金融機関向けのメーッセージ
ではないでしょうか?



そもそも、
いい加減な事業計画には、融資してもらいたくありません。
適正な価格で、需要にあった適正な供給量が望ましいと思います。



供給過剰で、家賃が値崩れしたら、
それは、家主にとっても、つらいことですから。

 
安易なアパート、マンション建設は、
融資した金融機関にとっても、事業主にとっても、
避けたいことです。
(建築業者は儲かりますが・・・)


事業主、金融機関が、それぞれ、吟味、審査して、
適正な供給になるのは、いいことだと思います。




【アパート建築の将来は?(個人的な意見です)】

最後に、
人口減少で、アパート建築は、減っていくのでしょうか?


(予測1)

現存の賃貸住宅の、
2割強が、築35年以上のものです。

建替更新の需要は、一定の割合で必要

だと思います。


(予測2)

人気のある物件には、人が入り、
人気のない物件には、入居者は集まらない。

これが、原則です。

日本全体で、空室率が50%になったとしても、
すべての物件の入居率が、均等に50%というわけではありません。

人気の物件はいつもほぼ満室で、
そうでない物件は、20%とか、30%ということにもなるでしょう。

今後は、競争力次第で、収支に大きな差が出る

と思います。



「私なりの結論」

長期的に競争力のある賃貸事業を考えることが、大切

だと思います。








 

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【名古屋の金融機関の金利について】


昔から、名古屋の住宅ローンなどの金利は安いと聞いたことがあります。
それを、名古屋金利とも言うそうです。


今回も、金利の安さを感じました。




今回は名古屋金利について、書いてみます。



まずは、
今回の新築マンション事業に融資を検討してくれた5つの金融機関様、
ありがとうございました。


そして、10年固定金利を、1%以下という条件を出してくれた、2つの金融機関様、
ありがとうございました。

と、お礼を言いたい気分です。


A都銀の場合、
(融資額が少ないので、具体的な条件提示には、至りませんでしたが)

3年なら、0.6%台~1.0%の間

で検討してるとのことでしたが、

10年だと、1.5%以上

になる、と言っていました。


将来の金利上昇のリスクを考えて、
そのような利息になるんですね。



さて、

名古屋の金利は、どうして低いのでしょうか???



名古屋の人は、
堅実と言われます

 ⇩

つまり、
リスクを負わない

 ⇩

リスクの高い融資案件は少ない

 ⇩

ということは、
貸し倒れも少ない

 ⇩

安い金利で貸し出せる 



と、言うことなのでしょうか?

電卓計算横向き
金融機関は、どうやって金利を決めるのでしょうか?(写真はイメージです)




【土地購入しての、新築マンション投資は、ハイリスク】


名古屋では、住宅ローンの金利も安いのですが、
トヨタ系をはじめ、堅実な社員が多いということもあるようです。

普通は、自分が住む家を手放したくないと思います。

だから、
住宅ローンの返済は、家計の中でも優先する人が多く、
貸し倒れリスクは小さいということで、通常の融資の中でも低くなっています。


その中でも、特に、名古屋の住宅ローン金利は、低いと言われています。




しかし!



今回の新築投資マンションは、
「土地を買って、賃貸マンションを建てる」
 
という事業です。


これは、
土地活用と言われる分野である、
「自己所有する土地に、賃貸マンションを建てる」 

という事業に比べても、ハイリスクです。

 

というのは、


土地が自己所有でも、新らしく買った土地でも、
新築マンションからの収入は同じなわけです。


同じ収入なのに、
一方は、建物だけの融資、
他方は、土地代も含めた融資
というわけです。


今回の例で、具体例を出しますと、

(土地+建物)
3億6200万円の債務を、満室家賃2400万円で、返済していくのと、

(建物のみ)
2億6000万円の債務を、満室家賃2400万円で、返済していくのでは、

それは、ずいぶんと、リスクが違いますよね。


最初はともかく、
10年後、20年後に、赤字になるリスク、
つまり、
貸し倒れのリスクが高くなります。



建築業者であるユニホーさんも、土地購入して建築する場合、
金融機関から、
「土地代は、自己資金でお願いしたい」
と言われるケースも多いと言っていました。


また、他の業者も、金融機関から、
「土地の半分くらいは、自己資金が必要だ」
と言われる場合も多いと言っています。



では、

なぜ、

今回は、

これほど有利な条件を引き出すことができたのでしょうか?




【有利な融資を引き出せる ポイント】


投資目的・・・・相続税対策として事業を行う

相続税対策をするということは、すでに、ある程度の資産があるということです。

相続税対策をしたいという人に融資するのは、金融機関としては、正しい目的という認識です。

「事業として収入を得たい」
「資産形成したい」
 という目的は、金融機関にとっては、やや、リスキーな人という認識になります。

「転売目的」
 建築して、5年、10年で、儲かる価格で転売するというのも、一つの戦略ではあります。

 これは、バブルの不良債権の原因にもなりました。
 このような目的で、お金を借りたいという人には、かなり、厳しい対応になります。



事業計画・・・・将来のリスクも考えている

今回の事業計画の特徴として、

将来の家賃低下リスクの少ない事業プランである(立地、建物)
20年後、30年後の家賃低下を、厳しめにシミュレーションしている
修繕費をシミュレーションしている
事業プランに対する、目的意識がしっかりしている
将来の家賃低下に備えて、キャッシュフローをプールする計画をしている



業者に言われるままに、建築しようとしている

事業プランに対して、理解がない人は、
新築直後の収入がずっと続くと勘違いして
派手な生活をしてしまったりします。
そういう人は、将来が心配です。

家賃が低下し、修繕費がかさみ、金利が上昇したら、
どうなるでしょうか?

「返せない!」となるに違いありません。


それに対して、
計画をしっかり、把握している人は、
事前に対処をすることも、できるでしょう。


今回の事業プランについて、
金融機関は、「駅近立地で家賃低下リスクが少ない」という点を、
高く評価していました。

(地代が高すぎたら、それは、また、リスクになりますが)



投資者の背景

資産背景
収入
事業経験、知識





の3条件により、

かなり、有利な融資を引き出すことができました。



【相続税対策としての名古屋の新築マンション投資】


2〜3億円以上の資産をお持ちで、
相続税対策を考えている方には、
名古屋の新築マンション投資は、非常に有効だと思います。



名古屋や東京、大阪ほど、高い家賃設定は難しいのですが、

(1)その分、土地代が安く、
(2)コストパフォーマンスの高い建築業者がいます。

さらに、
(3)将来的に人口減少リスクは少なく、(東京ほどではありませんが)
(4)名古屋金利が熱い

のです。



地方で土地を持っている人は、土地を売却して、資産の組み替えにという手法も可能です。


このブログでは、
新築マンションの契約から来年の完成までを、リアルタイムで投稿します。

さらに
その後の収益まで公開します。


このブログを参考に、
一度、検討してみては、いかがでしょうか?





 

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【E銀行の融資条件】


3月30日午前10時  E銀行と打ち合わせです。


E銀行の融資の条件は、次のようになりました。

10年固定金利  0.8%
融資期間    35年
融資額     3億6200万円

です。



10年固定金利は、0.8%
想定通りでした。


D信金の金利が0.75%であると、伝えてありましたが、
これが、下限ということでしょう。

今回の事業計画では、1.0%を想定していましたので、
本来なら、十分に低い提示だと思います。



D信金で、期間が35年という本店の決済が下りれば、
D信金かなとも、思います。

D信金は、融資額3億5000万円、自己資金1200万円です。
この場合、自己資金分の1200万の現金が減りますが・・・


しかし、0.05%の金利差であれば、
返済額や支払い利息は、それほど、変わらないのかな?

他の土地活用の軍資金として、
手元に置いておいたほうがベターかな?
とも、思います。



少し、シミュレーションしてみましょう。

満額3億6200万円を 0.8%で 35年で返済した場合の返済総額と、金利は、
総額4億1516万円、利息5316万円

満額3億6200万円を 0.75%で 35年で返済した場合の返済総額と、金利は、
総額4億1170万円、利息4970万円

おお!

金利が、346万円も変わってきます。

たかが、0.05%  されど、0.05%  ですね!






このあたりは、
今後の方向性や、ライフプランなどで、変わってきます。


何かに備えて、現金は手元に置いておいたほうがよいかな・・・
という気持ちになってきました。


何年か後に、同様の事業プランの融資をお願いしたら、
自己資金がもっと必要かもしれませんので。



【固定金利期間終了後の金利は?】


懸案事項の一つとして、
固定金利期間終了後の金利はどうなのか?
ということがあります。

当社の10年間の金利が低いほうが良いに決まってますが、
その後の金利が高くなっては、いけません。




固定金利 が終了したあとの金利について質問すると、


(1)何もしない場合

何もしないままでいると、自動的に、
「店頭金利(現在は、1.975%)から、0.75%優遇の変動金利 」
になるという契約とのことです。

この場合、1.225%の変動金利ということになります。



10年後の店頭金利が、

2.275%と0.3%上昇していれば、変動金利は、1.525%
1.675%と0.3%下落していれば、変動金利は、0.925%

となります。


このように多くの金融機関は、
住宅ローンなどの長期融資を、店頭金利と連動して優遇契約していることが多いのです。

ですから、店頭金利が、0.3%とか、極端に下がることはありません。




(2)交渉する場合



固定期間終了後も、何年かの固定金利にすることも可能です。
この場合は、手数料として、5000円(+消費税)がかかる、とのことです。


その場合の金利は、今までの債務者としての姿勢などを勘案して決めるとのことです。

ちゃんとした人ならば、
他行に借り換えられないように、、
という方針です。


新築マンションの融資をすると、融資の金利以外にも、
家賃や修繕費用の入出金手数料、保険やその他金融商品の販売など、
他の利益にもつながっていくので、顧客を囲い込みたいのです。


【借り換えシミュレーション】

他行に乗り換えるには、
(1)他行から融資(このお金で、当行の融資残の返済をします)
(2)当行の抵当権(根抵当権)の滅失登記
(3)他行の抵当権の設定
を同時に行う必要があります。
(司法書士さんに任せておけば良いです)
 
つまり、他行に借り換えるには、それなりのコストがかかります。

そのコスト分も、考慮した金利の提示がされるとのことでした。
金利提示の条件の出し方について、この方法は、多くの金融機関の共通の回答です。



イメージをはっきりさせるために、ちょっと具体的にしてみましょう。


3億6200万の融資を受けて、0.8%の金利で35年で返済していくと、
10年後の融資残高は、約2億7000万円です。


したがって、他行で借り換えると、
抵当権設定には、2億7000万円❎0.4%=108万円
の登録免許税がかかります。


それ以外に、融資手数料や司法書士の報酬などがかかります。
ざっと、全体で、150万円ほどかかるとします。



他行が、2億7000万円の融資を、金利 0.8%で提案したとします。
融資期間は、残存の25年になります。(35年ー10年=25年)
(他行の場合、交渉次第で期間の変更もできると思います)

この場合、
支払い総額、2億9799万円 ≒ 2億9800万円となります。
つまり、利息は2800万円ということですね。

そして、利息以外に150万円のコストがかかります。




当行は、2800万円+150万円=2950万円 の利息となるような、金利を提示します。

0.90%だと、3161万円の利息
0.85%だと、2980万円の利息


この計算ですと、0.85%程度になりそうですね。


これが、当行として、顧客の借換を阻止するための目標金利となります。

「その金利に対して、本部決済が下りるかどうか?」
は、当行の融資の方針などもあるので、下限は決まっているでしょうから、なんとも言えません。

他行が思い切った金利を提示すれば、当行は目標金利より、高い金利した提示できません。

この場合は、借換すべきとなります。





でも、実際に借換をするのは、抵当権の付け替えなど、いろいろと面倒なので、
「できれば、やりたくない」
というのが、本音です。




(細かい注意事項)

上記のシミュレーションは、
残存期間25年トータルで、借換コスト150万円を吸収する計算です。

次の固定期間10年だけで、借換コスト150万円を吸収する計算をすると、
もっと、高い金利となります。



他行に借換を申し出て、交渉すれば、
相場並みの金利+0.05%くらいになるということが、わかりました。

変動金利からの優遇よりも、よい条件になると思います。
借換交渉は、必須事項と言えます。


画像書類を検討する男
面倒だけど、いろいろシミュレーションは必要です(画像はイメージです)

 

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【融資シミュレーションの目的】


自分で新築マンション経営の
「収支のシミュレーション」や「退却戦略」を検討することができます。


今回の事業のシミュレーションをしてみましょう。

手順は
(1)概要の把握
(2)家賃などの予測
(3)収支(キャッシュフロー)シミュレーション
(4)退却戦略シミュレーション
です。


今回の記事は、(1)〜(3)までを書いています。



画像キーボード
パソコンを使えばシミュレーションは簡単です(写真はイメージです)





【事業の概要】


今回の事業計画の概要は、次の通りです。

総投資額         3億6200万円(土地1億、建物2.5億、諸経費0.12億)
新築時 満額収入       2466万円 
単純利回り(共益費含)     6.812%
単純利回り(家賃のみ)     6.257%

固定資産税 概算       250万円 (年額)
修繕費(積立含む)        100万円(年額)
管理費            家賃の4.32% (共益費を除いた収入❎4.32%)


と、見込んでいます。



(家賃と修繕費について)

実際は、当初計画よりも、駐車場の増設などで30万円ほど家賃収入アップを見ています。

修繕費 は、150万程度と考えていますが、
家賃アップの部分と、共益費の残額で対応するつもりです。


(修繕費の概算)

RCマンションの修繕費は、建築費用の0.6%と目安にしています。
今回の場合、2億5000万❎0.6%=150万円
→今回の事業は、100万円でシミュレーションしています。

ローンが終わる頃に、さらに大型の修繕が発生する場合があります。
外壁、エレベーターなどの修繕です。
年間150万の修繕は、そこまでは、含まれていません。

実際は、当初の5年以内は、ほとんどかからずに、
5年以降から、経年劣化の壁紙などが発生します。

10年以降から、換気扇、エアコン等、
15年以降、給湯器等、屋上防水工事、
20年後、換気扇、エアコン(再度、交換)

という感じです。

計算上は、30年間で0.6%~0.8%で見ておきます。






【家賃等の予測】


当初の10年間の家賃収入を、新築時満室収入の92%と予測しています。
その後も5年間ごとに、4%下降すると仮定します。
このように、かなり厳しく家賃を予測しておくことが大事です。



「家賃予測(厳しめ)」
 1〜10年    92%     家賃収入(共益費含む) 2269万円
11〜15年   88%  家賃収入(共益費含む) 2170万円
16〜20年   84%  家賃収入(共益費含む) 2071万円
21〜25年   80%  家賃収入(共益費含む) 1973万円
26〜30年   76%  家賃収入(共益費含む) 1874万円
31〜35年   72%        家賃収入(共益費含む) 1776万円




長期的に家賃が低下しない条件は、

(1)駅近物件
(2)グレード感が落ちにくいRCマンション
(3)競合物件の新築が少ないエリア

です。

今回の案件は、上記の予測ほどは低下しないと考えています。
逆に言いいますと、家賃の低下しない物件を計画しています。



木造の場合は劣化が激しいので、上記くらいの厳しめの家賃低下を想定してください。



(駅近のメリット)

例えば、駅から10分の物件の場合、この物件と駅の間に、新しいマンションができると、
同じ家賃では厳しくなります。
駅に近いほど、より近い物件と競合するリスクが少なくなります。



(新築の余地の少ないエリア)

郊外のアパートは、近隣に新しいアパートが建築されるリスクが高くなります。
空き地の多いエリアの方は、新築物件が立てられる可能性が大きくなりますので、
厳しいシミュレーションが必要です。

郊外の空き地が多いエリアでは、上記以上の家賃低下が想定されます。



なお、当案件は、駅から2分の立地で、すでに住宅地となっているエリアです。
建て替え以外に、たくさんの競合がたつことは、ないと思われます。



(固定資産税について)

固定資産税も、緩やかに低下しますが、とりあえず、一定とします。
固定資産税は、建築会社の概算値を使っています。





【融資シミュレーション】


まずは、
30年あるいは35年間、金利一定でシミュレーションしてみます。
そのあとで、10年後以降の金利を変化させてみます。


まず最初に、次のサイトを開きます。

【しっかり】借入返済額シミュレーション:すぽると
https://www.shiruporuto.jp/tool/sikin/menu/s_kariire.html


【D信金の場合】

D信金の数値を入れてみます。

3億5000万円は、入らないので、1/10の「3500」万円
返済機関 「30」年
金利 「0.75」%

 すると、年間の返済額が、1,303,188円となります。

10倍して、1303万円ですね。
これが返済額です。

あと、融資残高もわかります。(10倍しています)

10年後   2億4196万円
15年後   1億8483万円
20年後   1億2552万円
25年後     5765万円
30年後      0


とても、便利です。


収支は、家賃から共益費、修繕費、固定資産税、管理費、ローン返済を引いた金額ですから
次のようになります。



収支

 1〜10年    92%   2269 - 201 - 100 - 250 - 89 - 1303 =   326万円
11〜15年   88%   2170 - 201 - 100 - 250 - 85 - 1303 =   231万円
16〜20年   84%   2071 - 201 - 100 - 250 - 81 - 1303 =   136万円
21〜25年   80%   1973 - 201 - 100 - 250 - 77 - 1303 =    42万円
26〜30年   76%   1874 - 201 - 100 - 250 - 72 - 1303 =    -52万円
31〜35年   72%      1776 - 201 - 100 - 250 - 68 -      0  =   1157万円


このシミュレーションから、
当初家賃の80%を下回ると、収支がトントン(=損益分岐点)ということになります。



 (注意)
実際には、所得に対して、所得税がかかります。
このシミュレーションから、さらに税金がかかります。

なお、所得税は収支に対してではなく、所得に対して課税されます。

自己資金が少ない場合の新築マンション投資の場合、
通常、収支よりも所得の方が大きくなりますので注意が必要です。

収支は、家賃収入から、ローン返済金を引きますが、
所得は、家賃収入から、減価償却を引きます。

ローンは、30年とか35年ですが、
減価償却は、建物は、47年、土地には減価償却はありません。



他に、火災保険が年額10万円ほど、 かかります。

 


【D銀行で10年後の金利が、上がった場合をシミュレーション】

【(1)10年後に、なんと2%になった場合】

先ほどの、借入返済額シミュレーションのサイトを、
「ブラウザで戻るをクリック」
します。

そうすると、前回の入力数値が残っているので、変更するところだけを入力すればOKです。


「11」年目から、「2」%と、入力します。


すると、

11年目から、年間の返済額が、
1461万円になっています。

10年目までは、1303万円ですから、返済額が、158万円増えました。


収支

 1〜10年    92%   2269 - 201 - 100 - 250 - 89 - 1303 =  326万円
11〜15年   88%   2170 - 201 - 100 - 250 - 85 - 1303 =  231万円
16〜20年   84%   2071 - 201 - 100 - 250 - 81 - 1461 =   -22万円
21〜25年   80%   1973 - 201 - 100 - 250 - 77 - 1461 =   -116万円
26〜30年   76%   1874 - 201 - 100 - 250 - 72 - 1461 =    -210万円
31〜35年   72%      1776 - 201 - 100 - 250 - 68 -      0  =   1157万円


う〜ん、将来金利が高くなると、収支が厳しいのがわかります。

家賃が80%まで低下すると、赤字ですね。




【一般的な建築業者の事業計画書について】


多くの建築業者の事業計画書は、
・将来の家賃低下を見込んでいない
・将来の金利を見込んでいない
・修繕費を見込んでいない
場合があります。

本当は儲からないものを、儲かるように、作為をもって作っている場合も多いのです。

気をつけてください。


今回の事業計画で、当初家賃の100%で修繕費がないと仮定すると、

2466 - 201 - 250 - 98 - 1303 = 614万円 

これが、30年ずっと続くという事業計画書を見て、30年後の年金代わりと思ったていたら、
残念な結果になります。





【(2)10年後に、1%、1.2%、1.5%になった場合】


10年後の金利が、1.0%の場合の返済額   1334万円 (31万円の増加)
10年後の金利が、1.2%の場合の返済額   1359万円 (56万円の増加)
10年後の金利が、1.5%の場合の返済額   1396万円 (93万円の増加)

ブラウザでサイトを前画面に戻して、数字を入れ替えるだけで、簡単にシミュレーションできます。



このように、10年以降の金利によっては、
収支が大きく赤字になるリスクがあるとわかりました。


家賃を5年ごとに4%ずつ下げていますので (100万円ずつ低下)、
その低下がなければ、赤字にならない可能性が高いとも判断できます。



そもそも、1億円の土地を買って、自己資金1200万ですからね。
土地を買うのに、30年ローンなら、毎年、300万くらいの支払いは当然なのかもしれませんが。





【E銀行のシミュレーション】

E銀行の融資の条件は、

融資機関 35年
当初10年の利息  0.8% 予定?

です。

 同様にシミュレーションしてみますと、
年間の返済金額は、1186万円となります。


やはり、35年にすると、金額はかなり少なくなりますね。


ついでに、融資残高も調べてみましょう。

10年後   2億6869万円
15年後   2億1916万円
20年後   1億6761万円
25年後   1億1396万円
30年後      5812万円


この融資残高は、退却シミュレーションで、使います。





では、ここでE銀行の融資の場合の、収支を計算してみましょう。


収支 

 1〜10年    92%   2269 - 201 - 100 - 250 - 89 - 1186 =   443万円
11〜15年   88%   2170 - 201 - 100 - 250 - 85 - 1186 =   358万円
16〜20年   84%   2071 - 201 - 100 - 250 - 81 - 1186 =   253万円
21〜25年   80%   1973 - 201 - 100 - 250 - 77 - 1186 =   159万円
26〜30年   76%   1874 - 201 - 100 - 250 - 72 - 1186 =    64万円
31〜35年   72%      1776 - 201 - 100 - 250 - 68 - 1186 =    -29万円



D信金と同じように、
10年目以降の金利が上がれば、返済金が、50万とか100万円増えるのは同じです。


大きく違うのは、30年目から35年目の収支です。

30年ローンだと、31年目からは、返済がなくなりますので、
家賃が大幅に減っても、収支は黒です。
一方、35年ローンの31〜35年は、厳しいです。


このあたりは、施主のライフスタイル等に合わせないといけません。

例えば30年後に、海外旅行に行きたいのなら、
31年目からの収入を重視するというもよい作戦です。

もっとも、年齢的に相続が発生することも考えておかなければなりません。
ナイーブな問題ですが。



F氏は、15年目から20年目の間に、
同規模の新築マンションを建てることを考えています。


1棟目の家賃が低下してきたときに、次のマンションを建てて、
ローンが終わる最後の10年を 助けるという作戦です。



なかなか、高度な作戦ですが、
資産家の相続税対策としては、非常に有効です。




【まとめ】

以上のように、サイトを利用すれば、自分でいろいろなシミュレーションが可能です。


自己資金をどれだけ入れるのか?
将来の金利をどう読むのか?
家賃の低下はどう予測するか?

いろいろと考えてみて、手軽に試算できますね。

ちなみに、
3億6200万を借りて、35年で金利0.8%で、返済すると、
返済総額は、4億1516万円
利息は、   5216万円です。



なお、
金融機関としても、1融資で 5000万円の利益ですから、
大きな仕事になりますね。




【結論】

35年ローンを基本にして、
当初10年くらいまでの、収益を将来の赤字発生のリスクに備えて、
プールしておくのがベストと、判断しました。

家賃低下が激しい場合をシミュレーションしてみたので、
最悪の場合の赤字も、年額100万以内であると、想定しています






 

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